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Tendências e Perspectivas do Mercado Imobiliário Comercial dos Estados Unidos

Forte Demanda por Espa?o Industrial e Logístico Impulsionada pelo Comércio Eletr?nico e pelas Necessidades da Cadeia de Suprimentos

O comércio eletr?nico superou 16,3% das vendas no varejo dos Estados Unidos em 2025, levando os locatários a garantir 250 milh?es de pés quadrados de nova capacidade de armazéns. A Prologis registrou crescimento de 7,2% no aluguel de mesmas lojas e manteve um pipeline de desenvolvimento de 50 milh?es de pés quadrados em mercados de última milha ^{[1]?ndice de Aluguel Industrial 2025, Prologis, prologis.com}. O nearshoring adicionou 475.000 residentes ao Texas em 2025, impulsionando a absor??o industrial recorde em Dallas-Fort Worth. Os aluguéis de armazenagem a frio foram 30-40% mais altos do que os armazéns convencionais, mas a oferta permaneceu escassa devido às complexas obras de constru??o. Os REITs industriais entregaram um retorno total de 17% em 2025, o segundo subsetor com melhor desempenho após os ativos de saúde.

Maior Interesse dos Investidores em Propriedades Multifamiliares e de Uso Misto Ampliando a Atividade dos Mercados de Capitais

O volume de transa??es multifamiliares saltou 28% em rela??o ao ano anterior para USD 185 bilh?es em 2025. O crescimento de aluguéis no Cintur?o do Sol de 5-7% atraiu fundos de pens?o em busca de rendimentos protegidos contra a infla??o. Os projetos de uso misto obtiveram avalia??es premium à medida que as cidades promoveram desenvolvimentos orientados ao transporte por meio de financiamento de incremento de impostos. As corretoras registraram um aumento de 35% nos mandatos de coloca??o de capital para refinanciamentos multifamiliares a taxas de capitaliza??o estabilizadas de 5,0-5,5%. Os compradores institucionais adquiriram 18% das residências unifamiliares em metrópoles selecionadas, integrando-as com portfólios multifamiliares para escala de financiamento.

Recupera??o na Loca??o de Escritórios e Varejo Impulsionando a Demanda por Servi?os de Corretagem e Loca??o

A velocidade de loca??o se recuperou, com Manhattan sozinha fechando 8,4 milh?es de pés quadrados no segundo trimestre de 2025, o melhor trimestre desde 2019. A confian?a dos locatários está retornando, mas a demanda está se concentrando em edifícios de alta qualidade, deixando as vac?ncias de Classe B e C acima de 25%. Os varejistas de experiência preencheram antigas caixas de vestuário, tornando a absor??o líquida do varejo positiva em centros de estilo de vida. As corretoras expandiram as equipes de representa??o de locatários e lan?aram softwares de administra??o de loca??es que geram taxas recorrentes, melhorando a visibilidade da receita. Prazos médios de loca??o mais longos de 8,5 anos aumentam o valor vitalício do cliente para as empresas de consultoria.

Ado??o de PropTech e análise de dados aprimorando a transparência do mercado e a eficiência das transa??es

O financiamento de PropTech nos EUA atingiu USD 8,2 bilh?es em 2025, liderado por plataformas de análise de loca??o voltadas para proprietários e de engajamento de locatários. A VTS gerenciou 15 bilh?es de pés quadrados globalmente, oferecendo modelos preditivos de renova??o com 18 meses de antecedência. A plataforma da HqO cobriu 400 milh?es de pés quadrados, transformando dados de uso de comodidades em prioridades de despesas de capital. A Crexi fechou USD 12 bilh?es em vendas, reduzindo os spreads entre oferta e demanda em 150 pontos-base por meio de precifica??o transparente. Os pilotos de gêmeos digitais reduziram os custos de utilidades em 12% para os primeiros adotantes, e o uso de BIM em novas constru??es superou 65% em 2025.

Aumento das Taxas de Juros e Maiores Custos de Capta??o Desacelerando os Volumes de Negócios

Os cupons de hipotecas comerciais tiveram média de 6,4% em 2025, ainda 300 pontos-base acima de 2019, deprimindo os retornos alavancados^{[2]"Pesquisa de Taxa de Hipoteca Comercial 2025," Associa??o de Banqueiros Hipotecários, mba.org}. O fluxo de negócios permaneceu 35% abaixo dos picos anteriores, pois os spreads entre oferta e demanda se ampliaram para 20% nas negocia??es de escritórios. A dívida de taxa flutuante cobrindo 40% dos saldos em aberto enfrentou choques de reprecifica??o que desencadearam vendas em dificuldades. Os bancos regionais reduziram os empréstimos após a turbulência de 2023, criando uma lacuna de financiamento anual de USD 150 bilh?es parcialmente preenchida por CMBS e fundos de dívida. A orienta??o do Fed para apenas 50 pontos-base de afrouxamento até 2026 sugere que os custos de capta??o continuar?o sendo um obstáculo para o mercado imobiliário comercial dos Estados Unidos.

Ventos Contrários no Setor de Escritórios Decorrentes do Trabalho Híbrido Reduzindo a Ocupa??o e as Avalia??es

Horários híbridos adotados por 68% dos empregadores reduziram a utiliza??o para 3,2 dias semanais, deixando 20-25% do estoque funcionalmente obsoleto. A vac?ncia de Classe B e C em metrópoles secundárias superou 28%, for?ando pacotes de concess?es equivalentes a 2 anos de aluguel gratuito em contratos de 10 anos. Os pre?os de ativos n?o essenciais caíram 30-40% em rela??o aos máximos de 2019, e apenas 12% do estoque se qualifica para convers?es lucrativas em apartamentos ou ciências da vida. A vac?ncia de S?o Francisco subiu para 34,5%, a mais alta entre as grandes metrópoles. Os edifícios troféu com comodidades de bem-estar mantiveram 85% de ocupa??o e obtiveram prêmios de aluguel de 25-30%, refor?ando uma tendência de busca por qualidade. 

*Nossas previs?es tratam os impactos dos impulsionadores e restri??es como direcionais, e n?o aditivos. As previs?es de impacto refletem o crescimento de base, os efeitos de composi??o e as intera??es entre variáveis.

Análise de Segmentos

Por Modelo de Negócio: O Aluguel Representa Mais de Três Quartos da Receita

O segmento de aluguel capturou 76,2% da receita de 2025, sublinhando o apetite institucional por fluxos de caixa previsíveis e escalonamentos vinculados ao IPC. As estratégias core-plus entregaram crescimento de 4,2% no NOI de mesmas lojas, confortavelmente acima do CAGR geral do mercado imobiliário comercial dos Estados Unidos, porque a maioria dos novos contratos industriais em 2025 incorporou aumentos anuais de 3-4%. A propriedade de aluguel também evita o risco de marca??o a mercado, permitindo que os investidores atravessem as oscila??es de avalia??o enquanto coletam distribui??es.

A atividade de vendas, prevista para crescer a um CAGR de 3,19% até 2031, gira em torno de convers?es de escritórios em dificuldades, terrenos de subdivis?o e negócios de locatário único precificados 150 pontos-base acima das taxas de capitaliza??o de custo de reposi??o. A velocidade das transa??es deve acelerar assim que os custos de financiamento diminuírem, potencialmente liberando USD 200 bilh?es em negócios represados. Ainda assim, a domin?ncia do aluguel no mercado imobiliário comercial dos Estados Unidos parece duradoura, pois seguradoras e fundos de pens?o ampliam as aloca??es em ativos de loca??o líquida para correspondência de passivos.

Por Tipo de Propriedade: A 尝辞驳í蝉迟颈肠补 Avan?a Enquanto os Escritórios se Reajustam

Os ativos de escritórios detinham uma fatia de 29,1% da receita de 2025, mesmo com o trabalho híbrido esvaziando os edifícios de uso comum. Os proprietários de espa?os Classe A responderam com melhorias de bem-estar e op??es de layout flexível, protegendo as taxas de ocupa??o próximas a 85%.

A logística é o tipo de propriedade de crescimento mais rápido com um CAGR de 3,44%, impulsionada pela penetra??o de 16,3% do comércio eletr?nico e pela demanda de nearshoring por nós de distribui??o modernos. Os aluguéis de armazéns avan?aram 7,2% em 2025, e a limitada disponibilidade de terrenos em áreas urbanas garantiu poder de precifica??o. Os ativos de varejo se bifurcaram: os centros de experiência desfrutaram de absor??o positiva, enquanto as faixas legadas ficaram para trás. Centros de dados, hospitalidade e autoarmazenamento ampliaram a diversifica??o, com o grupo "outros" atraindo USD 25 bilh?es em capital próprio apesar de uma corre??o nas avalia??es de centros de dados.

Por Usuário Final: As Corpora??es Dominam, mas a Demanda dos Domicílios Acelera

As corpora??es e PMEs impulsionaram 79,5% das loca??es de 2025, refletindo um apetite sustentado por escritórios flexíveis, espa?o logístico terceirizado e varejo de destino^{[3]"Relatório de Loca??o Líquida dos EUA 2025," CBRE, cbre.com}. Os prazos médios de loca??o corporativa encurtaram para 5,2 anos, levando os proprietários a enfatizar a tecnologia de experiência do locatário que aumenta as chances de renova??o.

Pessoas físicas e domicílios est?o previstos para expandir a um CAGR de 3,25% até 2031, à medida que os millennials e a Gera??o Z preferem aluguéis à propriedade, impulsionando os formatos de aluguel unifamiliar e coliving. Os locatários governamentais, sem fins lucrativos e educacionais permanecem estáveis, mas com recursos limitados. Os campi de uso misto est?o cada vez mais fundindo a demanda corporativa e residencial, otimizando o uso do solo e elevando as avalia??es.

Análise Geográfica

A participa??o de 21,1% da Califórnia na receita de 2025 decorre da robusta loca??o de IA no Vale do Silício e de 40 milh?es de pés quadrados de absor??o logística anual no Inland Empire. A regra de constru??o totalmente elétrica do Título 24 adiciona 8-12% aos or?amentos, mas reduz os custos operacionais de longo prazo em cerca de um quinto. O Texas ganhou 475.000 residentes em 2025, elevando a absor??o industrial de Dallas-Fort Worth para 35 milh?es de pés quadrados, enquanto os aluguéis multifamiliares crescem 5-7% ao ano até 2026. O aumento populacional de 365.000 pessoas na Flórida comprimiu as taxas de capitaliza??o de Miami e Tampa em 50 pontos-base.

Illinois enfrenta saídas corporativas, mas mantém for?a na logística do interior, registrando 18 milh?es de pés quadrados de absor??o em 2025. A categoria Restante dos EUA se expandirá a um CAGR de 3,61%, liderada pelo crescimento de 8,1% no aluguel industrial de Phoenix, pela primeira absor??o positiva de escritórios de Nashville desde 2019 e pelo pipeline multifamiliar de 12.000 unidades de Charlotte. A divergência regulatória estadual refor?a as tendências de relocaliza??o: os limites de carbono da cidade de Nova York for?am reformas de USD 15-25 por pé quadrado, enquanto o licenciamento simplificado do Texas reduz os cronogramas de desenvolvimento em 6-9 meses. O limite de 10% da Flórida nos aumentos anuais de avalia??o de propriedades mantém os custos de manuten??o baixos, atraindo capital institucional.