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Tendances et Perspectives du Marché de l'Immobilier Commercial aux États-Unis

Forte Demande d'Espaces Industriels et Logistiques Portée par le Commerce Électronique et les Besoins en Chaîne d'Approvisionnement

Le commerce électronique a dépassé 16,3 % des ventes au détail aux États-Unis en 2025, poussant les locataires à sécuriser 250 millions de pieds carrés de nouvelle capacité d'entreposage. Prologis a affiché une croissance des loyers à périmètre constant de 7,2 % et maintenu un pipeline de développement de 50 millions de pieds carrés sur les marchés du dernier kilomètre ^{[1]Indice des Loyers Industriels 2025, Prologis, prologis.com}. La délocalisation de proximité a ajouté 475 000 résidents au Texas en 2025, alimentant une absorption industrielle record à Dallas-Fort Worth. Les loyers des entrepôts frigorifiques étaient supérieurs de 30 à 40 % à ceux des entrepôts conventionnels, mais l'offre est restée rare en raison de la complexité des aménagements. Les REIT industriels ont délivré un rendement total de 17 % en 2025, le deuxième meilleur sous-secteur après les actifs de santé.

Intérêt Accru des Investisseurs pour les Propriétés Multifamiliales et à Usage Mixte, Élargissant l'Activité des Marchés de Capitaux

Le volume des transactions multifamiliales a bondi de 28 % en glissement annuel pour atteindre 185 milliards USD en 2025. La croissance des loyers dans la ceinture du Soleil de 5 à 7 % a attiré les fonds de pension en quête de rendements protégés contre l'inflation. Les projets à usage mixte ont obtenu des valorisations premium alors que les villes promouvaient les développements axés sur les transports en commun via le financement par l'incrément fiscal. Les sociétés de courtage ont enregistré une hausse de 35 % des mandats de placement en fonds propres pour les refinancements multifamiliaux à des taux de capitalisation stabilisés de 5,0 à 5,5 %. Les acheteurs institutionnels ont acquis 18 % des maisons individuelles dans les métropoles ciblées, en les intégrant aux portefeuilles multifamiliaux pour bénéficier d'économies d'échelle en matière de financement.

Reprise de la Location de Bureaux et de Commerces de Détail Stimulant la Demande de Services de Courtage et de Location

La vélocité des locations a rebondi, Manhattan seul ayant conclu 8,4 millions de pieds carrés au deuxième trimestre 2025, le meilleur trimestre depuis 2019. La confiance des locataires revient, mais la demande se concentre sur les immeubles de haute qualité, laissant les taux de vacance des classes B et C au-dessus de 25 %. Les commerces de détail axés sur l'expérience ont occupé d'anciens espaces de prêt-à-porter, rendant l'absorption nette du commerce de détail positive dans les centres de style de vie. Les sociétés de courtage ont élargi leurs équipes de représentation des locataires et déployé des logiciels d'administration des baux générant des honoraires récurrents, améliorant ainsi la visibilité des revenus. Des durées moyennes de bail plus longues de 8,5 ans améliorent la valeur à vie des clients pour les cabinets de conseil.

Adoption de la PropTech et de l'Analyse de Données Améliorant la Transparence du Marché et l'Efficacité des Transactions

Le financement de la PropTech aux États-Unis a atteint 8,2 milliards USD en 2025, porté par les plateformes d'analyse des baux destinées aux propriétaires et les plateformes d'engagement des locataires. VTS gérait 15 milliards de pieds carrés à l'échelle mondiale, proposant des modèles de renouvellement prédictifs 18 mois à l'avance. La plateforme de HqO couvrait 400 millions de pieds carrés, transformant les données d'utilisation des équipements en priorités d'investissement. Crexi a conclu 12 milliards USD de ventes, réduisant les écarts acheteur-vendeur de 150 points de base grâce à une tarification transparente. Les pilotes de jumeaux numériques ont réduit les coûts d'utilité de 12 % pour les premiers adoptants, et l'utilisation de la modélisation des informations du bâtiment (BIM) sur les nouvelles constructions a dépassé 65 % en 2025.

Hausse des Taux d'Intérêt et Augmentation des Coûts d'Emprunt Ralentissant les Volumes de Transactions

Les coupons des prêts hypothécaires commerciaux ont atteint en moyenne 6,4 % en 2025, soit encore 300 points de base au-dessus de 2019, déprimant les rendements à effet de levier^{[2]"Enquête sur les Taux des Prêts Hypothécaires Commerciaux 2025," Association des Banquiers Hypothécaires, mba.org}. Le flux de transactions est resté 35 % en dessous des pics précédents, les écarts acheteur-vendeur s'étant élargis à 20 % sur les transactions de bureaux. La dette à taux variable couvrant 40 % des encours a subi des chocs de repricing ayant déclenché des ventes en difficulté. Les banques régionales ont réduit leurs prêts après les turbulences de 2023, créant un déficit de financement annuel de 150 milliards USD partiellement comblé par les CMBS et les fonds de dette. Les orientations de la Fed prévoyant seulement 50 points de base d'assouplissement d'ici 2026 suggèrent que les coûts d'emprunt resteront un frein pour le marché de l'immobilier commercial aux États-Unis.

Vents Contraires dans le Secteur des Bureaux liés au Travail Hybride Réduisant l'Occupation et les Valorisations

Les horaires hybrides adoptés par 68 % des employeurs ont réduit le taux d'utilisation à 3,2 jours par semaine, laissant 20 à 25 % du parc fonctionnellement obsolète. Les taux de vacance des classes B et C dans les métropoles secondaires ont dépassé 28 %, forçant des packages de concessions équivalant à 2 ans de loyer gratuit sur des baux de 10 ans. Les prix des actifs non essentiels ont chuté de 30 à 40 % par rapport aux sommets de 2019, et seulement 12 % du parc est éligible à des conversions rentables en appartements ou en espaces de sciences de la vie. Le taux de vacance de San Francisco a grimpé à 34,5 %, le plus élevé parmi les grandes métropoles. Les immeubles de prestige dotés d'équipements de bien-être ont maintenu un taux d'occupation de 85 % et obtenu des primes de loyer de 25 à 30 %, renforçant une tendance à la recherche de qualité. 

*Nos prévisions mises à jour traitent les impacts des moteurs et des freins comme directionnels et non additifs. Les prévisions d’impact révisées reflètent la croissance de base, les effets de mix et les interactions entre variables.

Analyse des Segments

Par Modèle Économique : La Location Représente Plus des Trois Quarts du Chiffre d'Affaires

Le segment de la location a capté 76,2 % du chiffre d'affaires 2025, soulignant l'appétit institutionnel pour des flux de trésorerie prévisibles et des indexations liées à l'indice des prix à la consommation (IPC). Les stratégies core-plus ont délivré une croissance du résultat opérationnel net (NOI) à périmètre constant de 4,2 %, confortablement au-dessus du CAGR global du marché de l'immobilier commercial aux États-Unis, car la plupart des nouveaux baux industriels en 2025 intégraient des hausses annuelles de 3 à 4 %. La propriété locative évite également le risque de valorisation au prix du marché, permettant aux investisseurs de traverser les fluctuations de valorisation tout en percevant des distributions.

L'activité de vente, dont la croissance est prévue à un CAGR de 3,19 % jusqu'en 2031, s'articule autour des conversions de bureaux en difficulté, des terrains à lotir et des transactions à locataire unique tarifées à 150 points de base au-dessus des taux de capitalisation au coût de remplacement. La vélocité des transactions devrait s'accélérer une fois les coûts de financement allégés, libérant potentiellement 200 milliards USD de transactions en attente. Néanmoins, la domination de la location sur le marché de l'immobilier commercial aux États-Unis semble durable, les assureurs et les fonds de pension élargissant leurs allocations aux actifs à bail net pour l'adossement de passifs.

Par Type de Bien : La Logistique en Plein Essor Tandis que les Bureaux se Réinitialisent

Les actifs de bureaux ont représenté 29,1 % du chiffre d'affaires 2025, même si le travail hybride a vidé les immeubles banalisés. Les propriétaires d'espaces de classe A ont répondu par des améliorations en matière de bien-être et des options d'aménagement flexibles, protégeant les taux d'occupation proches de 85 %.

La logistique est le type de bien à la croissance la plus rapide avec un CAGR de 3,44 %, soutenu par une pénétration du commerce électronique de 16,3 % et une demande de délocalisation de proximité pour des nœuds de distribution modernes. Les loyers des entrepôts ont progressé de 7,2 % en 2025, et la rareté des terrains en zone dense a assuré un pouvoir de fixation des prix. Les actifs de commerce de détail se sont bifurqués : les centres axés sur l'expérience ont bénéficié d'une absorption positive, tandis que les galeries commerciales traditionnelles ont été à la traîne. Les centres de données, l'hôtellerie et le self-stockage ont élargi la diversification, le groupe « autres » attirant 25 milliards USD de fonds propres malgré une correction des valorisations des centres de données.

Par Utilisateur Final : Les Entreprises Dominent mais la Demande des Ménages s'Accélère

Les entreprises et PME ont représenté 79,5 % de la location en 2025, reflétant un appétit soutenu pour les bureaux flexibles, les espaces logistiques externalisés et le commerce de détail de destination^{[3]"Rapport sur les Baux Nets aux États-Unis 2025," CBRE, cbre.com}. La durée moyenne des baux d'entreprise s'est raccourcie à 5,2 ans, poussant les propriétaires à mettre l'accent sur les technologies d'expérience locataire qui augmentent les chances de renouvellement.

Les particuliers et ménages devraient se développer à un CAGR de 3,25 % jusqu'en 2031, les millennials et la génération Z privilégiant la location à la propriété, stimulant les formats de location de maisons individuelles et de coliving. Les locataires gouvernementaux, à but non lucratif et éducatifs restent stables mais contraints en ressources. Les campus à usage mixte fusionnent de plus en plus la demande des entreprises et des résidents, optimisant l'utilisation des terrains et augmentant les valorisations.

Analyse Géographique

La part de 21,1 % de la Californie dans le chiffre d'affaires 2025 découle d'une forte location liée à l'intelligence artificielle (IA) dans la Silicon Valley et de 40 millions de pieds carrés d'absorption logistique annuelle dans l'Empire Intérieur. La règle de construction tout-électrique du Titre 24 ajoute 8 à 12 % aux budgets mais réduit les coûts d'exploitation à long terme d'environ un cinquième. Le Texas a gagné 475 000 résidents en 2025, portant l'absorption industrielle de Dallas-Fort Worth à 35 millions de pieds carrés, tandis que les loyers multifamiliaux croissent de 5 à 7 % par an jusqu'en 2026. L'afflux de 365 000 personnes en Floride a comprimé les taux de capitalisation de Miami et Tampa de 50 points de base.

L'Illinois fait face à des départs d'entreprises mais conserve sa force dans la logistique intérieure, enregistrant 18 millions de pieds carrés d'absorption en 2025. La catégorie « reste des États-Unis » se développera à un CAGR de 3,61 %, portée par la croissance des loyers industriels de 8,1 % à Phoenix, la première absorption nette positive des bureaux de Nashville depuis 2019 et le pipeline multifamilial de 12 000 unités à Charlotte. La divergence réglementaire entre États renforce les tendances à la relocalisation : les plafonds carbone de New York forcent des rénovations de 15 à 25 USD par pied carré, tandis que les procédures d'autorisation simplifiées du Texas réduisent les délais de développement de 6 à 9 mois. Le plafond de 10 % de la Floride sur les hausses annuelles d'évaluation foncière maintient les coûts de détention bas, attirant les capitaux institutionnels.