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Tendências e Perspetivas do Mercado Imobiliário de Escritórios na Itália

Urbaniza??o e Desenvolvimento Orientado para o Transporte

Os gastos governamentais est?o a inclinar-se decisivamente para o transporte. Dos 15,0 mil milh?es de USD angariados pelas obriga??es BTP Green de 2023, 41,5% foram destinados a projetos ferroviários e de metro^[1]. O Politecnico di Torino conclui que nós de uso misto, como o Municipio de Nápoles, superam os agrupamentos de uso único no que respeita à utiliza??o dos transportes. As melhorias do PNRR est?o também a facilitar as liga??es entre cidades; o Banco de Itália relata que estas obras est?o a sustentar a constru??o mesmo com o arrefecimento da economia em geral.

Afluxo de Capital Institucional Estrangeiro

A zona euro registou um excedente da balan?a corrente de 464,3 mil milh?es de USD em 2024, proporcionando fundos de capital profundos para aloca??es em ativos reais. A investiga??o do BCE demonstra um crescimento rápido dos fundos imobiliários pan-europeus, muitos dos quais visam escritórios italianos. Só no Piemonte, 27 projetos de Investimento Direto Estrangeiro (IDE) anunciados em 2024 somam um valor de 4,36 mil milh?es de USD, dos quais 18% corresponde a imobiliário. Os custos de financiamento s?o também favoráveis: a taxa média em novos empréstimos corporativos desceu para 3,79% em abril de 2025.

Expans?o do Coworking e de Escritórios Flexíveis

O contacto do BCE com empresas n?o financeiras evidencia um foco mais acentuado nos custos variáveis, impulsionando uma ado??o mais alargada de espa?os baseados em subscri??o. Embora o Banco de Itália assinale um investimento moderado em instala??es e equipamentos, a resiliência do setor de servi?os está a impulsionar a procura por escritórios prontos a usar. Em toda a regi?o EMEA, o inventário flexível cresceu 161.303 m? em 2023, e os operadores de Mil?o reportam uma forte pré-loca??o por parte de empresas como a Microsoft e o HSBC.

Conformidade ESG e Edifícios Verdes

A Diretiva relativa ao Desempenho Energético dos Edifícios exige uma redu??o de 16% no consumo de energia até 2030 e normas de emiss?es zero para novos edifícios privados a partir de janeiro de 2030. Os modelos do BCE sugerem que a UE deve investir 677,8 mil milh?es de USD por ano até 2030 para manter o rumo. A Itália está a recorrer às receitas dos BTP Green e a créditos fiscais (atualmente uma dedu??o de 5%, a subir para 7,5% em 2025) para apoiar os proprietários no financiamento de renova??es. Os pioneiros já est?o a colher os benefícios: os escritórios verdes da Generali obtêm prémios de arrendamento de 5%-7%, e a Stoneweg tem 85% dos seus ativos italianos pré-classificados como "verdes" com uma pontua??o GRESB de 83.

Parque Imobiliário de Escritórios Envelhecido e Custos de Renova??o

O setor imobiliário de escritórios em Itália está a lidar com o legado de infraestruturas desatualizadas. Mais de 65% dos edifícios comerciais do país foram construídos antes de 1980, e ainda assim a taxa de renova??o anual permanece em apenas 0,81%, ficando muito aquém das metas climáticas da UE.^[2] Embora as renova??es possam elevar o valor dos ativos em aproximadamente 13,5%, muitos proprietários — especialmente em submercados periféricos — têm dificuldade em financiar renova??es profundas, uma vez que as rendas vigentes muitas vezes n?o justificam o retorno sobre o custo. Este desfasamento alimenta o risco crescente de vac?ncia para imóveis obsoletos, levando os inquilinos a priorizar espa?os de Classe A. Em resultado, o mercado imobiliário de escritórios em Itália continua a evidenciar uma divis?o estrutural, em que a tendência de valoriza??o da qualidade se acelera, mas a absor??o líquida nos distritos mais antigos permanece condicionada.

Aumento dos Custos de Constru??o e Instala??o

As press?es sobre os custos est?o a remodelar o pipeline de desenvolvimento de escritórios em Itália. Em 2022, o total das despesas de constru??o atingiu 177,56 mil milh?es de USD, mas a infla??o nos materiais e na m?o de obra comprimiu acentuadamente as margens dos promotores, estendendo-se ao domínio das instala??es de escritórios de alto padr?o^[3]. O incentivo fiscal Superbonus 110%, embora destinado a estimular as renova??es, reduziu a disponibilidade de empreiteiros e agravou as escaladas de pre?os, causando atrasos nos projetos e redu??o do ?mbito em vários pipelines de escritórios. Neste contexto, os promotores tornaram-se cautelosos com os arranques especulativos, levando a prolongadas lacunas de oferta em zonas urbanas de elevada procura. Até que os custos se estabilizem, esta situa??o deverá restringir a futura absor??o e atrasar o inventário t?o necessário nos principais corredores de escritórios.

*Nossas previs?es tratam os impactos dos impulsionadores e restri??es como direcionais, e n?o aditivos. As previs?es de impacto refletem o crescimento de base, os efeitos de composi??o e as intera??es entre variáveis.

Análise de Segmentos

Por Classe de Edifício: A Qualidade Superior Comanda a Lideran?a do Mercado

O stock de Classe A domina 44,30% do mercado em 2025 e está projetado para crescer a uma CAGR de 5,62% até 2031. As orienta??es de avalia??o do BCE sublinham a preferência dos credores por ativos energeticamente eficientes. Dados semestrais da Agenzia delle Entrate confirmam que as localiza??es de topo obtêm um prémio de 20% face a equivalentes suburbanos. Com apenas 515.000 m? de espa?o de Classe A previstos até 2027, as rendas parecem destinadas a uma maior valoriza??o.

A tendência de valoriza??o da qualidade também se manifesta além de Mil?o. Em Roma, os projetos de alto padr?o no distrito EUR obtêm rendas de 654 USD por m? e captam um maior interesse de ocupantes internacionais, impulsionado pelas novas extens?es do metro. Entretanto, o stock de Classe B mantém-se como a alternativa mais económica, particularmente para empresas a pivotar para polos suburbanos no contexto do trabalho híbrido. No entanto, os custos de renova??o e as iminentes regras de eficiência da UE pesam sobre os ativos de Classe C, acelerando aliena??es, convers?es ou demoli??es. No geral, o segmento de Classe A está preparado para registar a CAGR mais rápida de 5,62% até 2031, assegurando que continue a ancorar as tendências futuras de procura e de fixa??o de pre?os no mercado imobiliário de escritórios na Itália.

Nota: As quotas de segmento de todos os segmentos individuais est?o disponíveis mediante a compra do relatório

Por Tipo de Transa??o: Domin?ncia do Arrendamento com Acelera??o das Vendas

Os contratos de arrendamento representaram 73,45% da atividade total em 2025, refletindo o costume italiano de arrendamentos de longo prazo e cláusulas de renova??o flexíveis, mas as vendas est?o a recuperar, prevendo-se uma CAGR de 5,93%. O inquérito de concess?o de crédito do BCE mostra apenas um ligeiro aperto no crédito corporativo, enquanto normas mais flexíveis no setor habitacional libertam os balan?os bancários para transa??es comerciais. As opera??es de venda e relocaliza??o (sale-and-leaseback) corporativas est?o a ganhar for?a à medida que as empresas desbloqueiam capital sem abdicar do controlo operacional.

Os investidores nacionais dominaram 77% do volume de vendas no primeiro trimestre de 2025, sublinhando a convic??o local nos ativos principais, mas as partes transfronteiri?as permanecem ativas no segmento superior do mercado. As empresas est?o a recorrer a estruturas de venda e relocaliza??o (sale-and-leaseback) para libertar liquidez para as opera??es principais, especialmente em setores com uso intensivo de capital, como o fabril e o das utilities. Para os proprietários, estes modelos híbridos asseguram arrendamentos de longa dura??o com inquilinos de elevada solidez financeira, melhorando as condi??es de financiamento e as avalia??es de carteira. Estas din?micas apoiam uma convergência gradual entre os comportamentos de arrendamento e de propriedade no mercado imobiliário de escritórios na Itália, mesmo que os arrendamentos permane?am o modo predominante.

Por Uso Final: Lideran?a do Setor BFSI (Servi?os Bancários, Financeiros e de Seguros) com Dinamismo do Setor Tecnológico

Os ocupantes do setor BFSI (Servi?os Bancários, Financeiros e de Seguros) representaram 34,55% do tamanho do mercado imobiliário de escritórios na Itália em 2025, ancorados em Porta Nuova em Mil?o e nos bairros bancários de Roma. Embora a otimiza??o das agências esteja a reduzir as necessidades de espa?o, a procura por sedes centrais mantém-se resiliente, exigindo frequentemente funcionalidades avan?adas de seguran?a e conformidade ESG. O conjunto de TI e ITES está a acelerar ao ritmo mais rápido, com uma CAGR de 6,22%, alimentado por or?amentos de transforma??o digital e pela atratividade da grande base de consumidores domésticos de Itália. Estas empresas adotam frequentemente layouts de local de trabalho ágeis e horizontes de arrendamento mais curtos, impulsionando o crescimento das plataformas de espa?os geridos e flexíveis.

As empresas de servi?os profissionais, nomeadamente auditores e consultores jurídicos, mantêm uma absor??o estável, impulsionada pela crescente complexidade regulatória em torno da sustentabilidade e da privacidade de dados. As ciências da vida, a energia e as indústrias criativas completam a procura, mas estipulam cada vez mais percursos de emiss?es líquidas zero ao negociar novos arrendamentos. Coletivamente, este mosaico de utilizadores finais fomenta perfis de procura diferenciados que os proprietários devem acomodar para maximizar a ocupa??o e o rendimento no mercado imobiliário de escritórios na Itália.

Nota: As quotas de segmento de todos os segmentos individuais est?o disponíveis mediante a compra do relatório

Análise Geográfica

O setor imobiliário de escritórios em Itália assenta em dois polos: Mil?o mantém um domínio de 42,60% gra?as ao seu profundo ecossistema financeiro, às universidades de prestígio e à rede de metro de quatro linhas que sustenta os fluxos de pendulares. A escassez de oferta de Classe A e os constantes influxos de capital transfronteiri?o mantêm os rendimentos firmes e as rendas em máximos históricos, embora os terrenos de desenvolvimento nas zonas prime estejam quase esgotados. Roma fica atrás em quota, mas supera em crescimento, impulsionada por uma perspetiva de CAGR de 6,05%, à medida que as extens?es do metro e as melhorias ferroviárias elevam o apelo dos outrora periféricos distritos EUR e Tiburtina às multinacionais que procuram redu??es de custos sem comprometer a conectividade.

A diversifica??o regional está a ganhar dinamismo. A capta??o de 27 projetos de Investimento Direto Estrangeiro (IDE) pelo Piemonte em 2024, no valor de 4,36 mil milh?es de USD, sublinha a atratividade das cidades do norte com vantagem de custos, como Turim e Novara, onde as convers?es de escritórios podem beneficiar de agrupamentos industriais estabelecidos. Mais a sul, Bolonha e Floren?a beneficiam de grandes popula??es universitárias que alimentam os pipelines de inquilinos em investiga??o, TI e spin-offs de ciências da vida; as subven??es governamentais para digitaliza??o s?o particularmente atraentes para estes centros de conhecimento. Nápoles e Bari ilustram uma narrativa diferente, aproveitando a expans?o dos servi?os ferroviários de alta velocidade e as capacidades portuárias para atrair centros de servi?os partilhados de back-office que procuram m?o de obra acessível mas alcance internacional. O investimento orientado para o transporte através do PNRR está a interligar estes nós numa rede mais integrada, permitindo aos ocupantes implementar estratégias de polo central e ramifica??es (hub-and-spoke) que reduzem o custo de ocupa??o por colaborador, mantendo o acesso às cidades emblemáticas de Itália. ? medida que o mercado imobiliário de escritórios na Itália amadurece, tais estratégias de localiza??o em múltiplas cidades ajudam a mitigar o risco, a facilitar o recrutamento e a responder à preferência dos colaboradores por trajetos mais curtos e habita??o acessível.

Panorama regulatório

O arcabou?o regulatório do mercado imobiliário de escritórios da Itália está ancorado em regras nacionais de constru??o e planejamento sob o Código de Constru??o Consolidado (D.P.R. 380/2001), administrado por meio de licenciamento municipal (permesso di costruire), com o Ministério da Infraestrutura e Transporte (MIT) moldando a política nacional sobre habita??o, regenera??o urbana e infraestrutura. A certeza sobre licen?as e as janelas de risco jurídico foram refor?adas pela Lei de Simplifica??o (Lei n? 182, de 2 de dezembro de 2025), que reduziu o prazo para anula??o de ofício de atos administrativos ilegais de 12 para 6 meses.

A conformidade relacionada à sustentabilidade é tanto uma restri??o de mercado quanto um impulsionador de moderniza??o. Os requisitos mínimos de desempenho energético e de certifica??o APE previstos no Decreto Legislativo 192/2005 coexistem com o rigor derivado da UE em rela??o ao desempenho energético dos edifícios, com mecanismos fiscais mencionados no contexto de mercado (uma dedu??o de 5%, subindo para 7,5% em 2025) que sustentam a economia das reformas. Paralelamente a esses ajustes, a agenda de políticas se ampliou em 2026 com o Decreto-Lei n? 66, de 7 de maio de 2026 (Piano Casa), que simplifica a regenera??o urbana e o uso de ativos públicos, e com o Projeto de Lei AS 1894, apresentado em 3 de junho de 2026, que prop?e a reforma da profiss?o de corretagem imobiliária (Lei 39/1989), incluindo forma??o contínua e regras atualizadas destinadas a elevar as expectativas de transparência para intermediários em transa??es de loca??o e investimento.

Análise da cadeia de valor

A cadeia de valor do mercado imobiliário de escritórios da Itália vai da aquisi??o de terrenos e ativos, frequentemente ligada a oportunidades de regenera??o urbana e áreas subutilizadas, ao planejamento e licenciamento por autoridades municipais (permesso di costruire conforme o D.P.R. 380/2001). Em seguida, passa por design e engenharia, contrata??o e adequa??o de espa?os, e termina com a comercializa??o por meio de loca??o e vendas. A camada operacional a jusante inclui gest?o de ativos e imóveis, gest?o de instala??es e servi?os a locatários, apoiada por prestadores especializados em avalia??o, due diligence jurídica, estrutura??o tributária, e avalia??es ESG e de desempenho energético, incluindo a certifica??o APE sob o Decreto Legislativo 192/2005.

Capital e intermedia??o formam a outra espinha dorsal da cadeia. Investidores institucionais e veículos administrados (fundos e outras estruturas) fornecem capital de aquisi??o e desenvolvimento, enquanto consultorias internacionais como CBRE, JLL, Cushman & Wakefield, Savills e Colliers intermedeiam a execu??o de loca??es e opera??es de mercado de capitais, particularmente para ativos Grade A de grande valor em Mil?o e Roma. A representa??o e consulta do setor s?o canalizadas por meio da Confindustria Assoimmobiliare, e a camada de intermedia??o está sendo levada a padr?es de qualifica??o mais elevados por meio da reforma proposta AS 1894 para a profiss?o de corretagem. Se promulgada, aumentaria as obriga??es de conformidade para corretores e administradores de imóveis e poderia influenciar os fluxos de trabalho de transa??es e os padr?es de documenta??o.

Oportunidades de mercado e perspectivas futuras

A oportunidade mais clara está onde o capital está retornando para escritórios e onde a fuga estrutural para a qualidade está sendo refor?ada por regras de desempenho energético e risco de obsolescência em estoques mais antigos. A atividade de mercado reflete isso. A Colliers reportou investimentos em escritórios de aproximadamente 410 milh?es de EUR no primeiro trimestre de 2026, com Roma e Mil?o como principais destinos, e o investimento mais amplo em imóveis comerciais na Itália aumentou no primeiro semestre de 2026 em compara??o com o primeiro semestre de 2025. Com apenas 515.000 m? de espa?o Grade A previstos até 2027 (segundo o contexto do relatório), proprietários e incorporadores capazes de entregar reformas certificadas e energeticamente eficientes ou ativos Grade A reposicionados em submercados centrais est?o bem posicionados para capturar a demanda de ocupantes do setor BFSI e de setores de TI e ITES em crescimento mais rápido, que buscam espa?os turnkey e qualificados em ESG.

Uma segunda oportunidade está inserida em pipelines de regenera??o urbana e convers?o orientados por políticas públicas. O Decreto-Lei n? 66, de 7 de maio de 2026 (Piano Casa), apoia a regenera??o urbana e o uso de ativos públicos subutilizados por meio de mecanismos de parceria público-privada, expandindo o conjunto endere?ável de locais de reurbaniza??o e incentivando resultados de uso misto que podem incorporar escritórios. Ao mesmo tempo, as evidências de mercado apontam o capital de convers?o como um tema ativo, com a JLL observando que uma parcela relevante do volume de investimento em escritórios é direcionada a convers?es, refor?ando estratégias que modernizam ou reaproveitam estoques secundários em Mil?o, Roma e outras cidades conectadas por melhorias de infraestrutura do NRRP. No lado dos servi?os, as reformas propostas para a profiss?o de corretagem (AS 1894, apresentada em 3 de junho de 2026) elevam os padr?es profissionais e podem acelerar a ado??o de modelos de agência e gest?o de imóveis mais transparentes e baseados em dados, alinhando-se à demanda dos ocupantes por desempenho ESG e operacional mensurável.