ºÚÁϲ»´òìÈ

Tendencias e Informaci¨®n del Mercado Inmobiliario de Oficinas en Italia

Urbanizaci¨®n y Desarrollo Orientado al Transporte

El gasto p¨²blico se est¨¢ orientando decididamente hacia el transporte. De los USD 15.000 millones obtenidos mediante los bonos BTP Verde de 2023, el 41,5% se destin¨® a proyectos ferroviarios y de metro^[1]. El Polit¨¦cnico de °Õ³Ü°ù¨ª²Ô constata que los nodos de uso mixto, como el Municipio de N¨¢poles, superan a los grupos de uso ¨²nico en cuanto a la adopci¨®n del transporte. Las mejoras del PNRR tambi¨¦n est¨¢n facilitando las conexiones entre ciudades; el Banco de Italia informa que estas obras est¨¢n sosteniendo la construcci¨®n incluso cuando la econom¨ªa en general se enfr¨ªa.

Entrada de Capital Institucional Extranjero

La zona euro registr¨® un super¨¢vit de cuenta corriente de USD 464.300 millones en 2024, lo que proporciona amplias reservas de capital para asignaciones en activos reales. Las investigaciones del BCE muestran un r¨¢pido crecimiento de los fondos inmobiliarios paneuropeos, muchos de los cuales tienen como objetivo las oficinas italianas. Solo en Piamonte, 27 proyectos de inversi¨®n extranjera directa anunciados en 2024 tienen un valor de USD 4.360 millones, de los cuales el 18% corresponde al sector inmobiliario. Los costes de financiaci¨®n tambi¨¦n son favorables: el tipo medio de los nuevos pr¨¦stamos corporativos descendi¨® al 3,79% en abril de 2025.

Expansi¨®n del Coworking y las Oficinas Flexibles

El di¨¢logo del BCE con las empresas no financieras pone de relieve una mayor atenci¨®n a los costes variables, lo que impulsa una adopci¨®n m¨¢s amplia de espacios con modalidad de suscripci¨®n. Aunque el Banco de Italia se?ala una inversi¨®n moderada en bienes de equipo, la resiliencia del sector servicios est¨¢ impulsando la demanda de oficinas llave en mano. En toda la regi¨®n EMEA, el inventario de espacios flexibles creci¨® en 161.303 m? en 2023, y los operadores de ²Ñ¾±±ô¨¢²Ô reportan un s¨®lido prearrendamiento por parte de empresas como Microsoft y HSBC.

Cumplimiento ESG y Edificaci¨®n Sostenible

La Directiva sobre Eficiencia Energ¨¦tica de los Edificios exige una reducci¨®n del consumo energ¨¦tico del 16% para 2030 y normas de cero emisiones para los nuevos edificios privados a partir de enero de 2030. Los modelos del BCE sugieren que la UE debe invertir USD 677.800 millones anuales hasta 2030 para mantenerse en el camino correcto. Italia est¨¢ apoy¨¢ndose en los ingresos de los bonos BTP Verde y en cr¨¦ditos fiscales (actualmente una deducci¨®n del 5%, que aumentar¨¢ al 7,5% en 2025) para ayudar a los propietarios a financiar las mejoras. Los primeros adoptantes ya perciben los beneficios: las oficinas verdes de Generali obtienen primas de alquiler del 5%-7%, y Stoneweg tiene el 85% de sus activos italianos prelabeled como ?verdes? con una puntuaci¨®n GRESB de 83.

Antig¨¹edad del Parque de Oficinas y Costes de Rehabilitaci¨®n

El panorama de oficinas en Italia est¨¢ haciendo frente al legado de una infraestructura obsoleta. M¨¢s del 65% de los edificios comerciales del pa¨ªs se construyeron antes de 1980, y sin embargo la tasa anual de renovaci¨®n se mantiene en apenas el 0,81%, muy por debajo de los objetivos clim¨¢ticos de la UE.^[2] Aunque las reformas pueden incrementar el valor de los activos en aproximadamente un 13,5%, muchos propietarios ¡ªespecialmente en los submercados perif¨¦ricos¡ª tienen dificultades para financiar rehabilitaciones profundas, dado que los alquileres vigentes no justifican a menudo el retorno sobre el coste. Esta disparidad alimenta el riesgo creciente de desocupaci¨®n para el parque obsoleto, lo que empuja a los inquilinos a priorizar los espacios de Categor¨ªa A. Como resultado, el mercado de oficinas en Italia sigue experimentando una divisi¨®n estructural, donde la tendencia de preferencia por la calidad se acelera, pero la absorci¨®n neta en los distritos m¨¢s antiguos permanece limitada.

Aumento de los Costes de Construcci¨®n y Acondicionamiento

Las presiones sobre los costes est¨¢n reconfigurando la cartera de desarrollo de oficinas en Italia. En 2022, el gasto total en construcci¨®n alcanz¨® los USD 177.560 millones, pero la inflaci¨®n en materiales y mano de obra comprimi¨® dr¨¢sticamente los m¨¢rgenes de los promotores, extendi¨¦ndose al ¨¢mbito de los acondicionamientos de oficinas de primera categor¨ªa^[3]. El incentivo fiscal Superbonus 110%, aunque orientado a estimular las reformas, redujo la disponibilidad de contratistas y agrav¨® las escaladas de precios, provocando retrasos en los proyectos y reducciones del alcance en m¨²ltiples carteras de oficinas. En este entorno, los promotores se han vuelto cautelosos con los inicios especulativos, lo que ha generado prolongadas brechas de oferta en las zonas urbanas de alta demanda. Hasta que los costes se estabilicen, es probable que esta situaci¨®n restrinja la futura absorci¨®n y retrase la incorporaci¨®n de inventario muy necesario en los principales corredores de oficinas.

*Nuestras previsiones consideran los impactos de impulsores y restricciones como direccionales, no aditivos. Las previsiones de impacto reflejan el crecimiento base, los efectos de mezcla y las interacciones entre variables.

An¨¢lisis por Segmentos

Por Categor¨ªa de Edificio: La Calidad Premium Lidera el Mercado

El parque de Categor¨ªa A representa el 44,30% del mercado en 2025 y se proyecta que crezca a una CAGR del 5,62% hasta 2031. Las directrices de valoraci¨®n del BCE subrayan la preferencia de los prestamistas por los activos energ¨¦ticamente eficientes. Los datos semestrales de la Agenzia delle Entrate confirman que las ubicaciones de primer nivel obtienen una prima del 20% sobre las equivalentes en zonas perif¨¦ricas. Con solo 515.000 m? de espacio de Categor¨ªa A previstos para 2027, los alquileres parecen encaminados a seguir al alza.

La preferencia por la calidad tambi¨¦n se manifiesta m¨¢s all¨¢ de ²Ñ¾±±ô¨¢²Ô. En Roma, los proyectos en el distrito EUR de primera categor¨ªa obtienen alquileres de USD 654 por m? y captan un mayor inter¨¦s de los ocupantes internacionales gracias a las nuevas extensiones de metro. Por su parte, el parque de Categor¨ªa B sigue siendo la alternativa rentable, especialmente para las empresas que se est¨¢n reorientando hacia centros perif¨¦ricos en el contexto del trabajo h¨ªbrido. Sin embargo, los costes de rehabilitaci¨®n y las inminentes normas de eficiencia de la UE pesan sobre los activos de Categor¨ªa C, acelerando las ventas, conversiones o demoliciones. En general, el segmento de Categor¨ªa A est¨¢ en camino de registrar la CAGR m¨¢s r¨¢pida del 5,62% hasta 2031, lo que garantiza que contin¨²e siendo el ancla de la futura demanda y las tendencias de precios en el mercado inmobiliario de oficinas en Italia.

Nota: Las cuotas de segmento de todos los segmentos individuales est¨¢n disponibles previa adquisici¨®n del informe

Por Tipo de Transacci¨®n: Predominio del Alquiler con Aceleraci¨®n de las Ventas

Los contratos de alquiler representaron el 73,45% de la actividad total en 2025, lo que refleja la tradici¨®n italiana de arrendamientos a largo plazo y cl¨¢usulas de renovaci¨®n flexibles, aunque las ventas est¨¢n recuperando terreno, con una previsi¨®n de CAGR del 5,93%. La encuesta de pr¨¦stamos del BCE muestra solo un leve endurecimiento del cr¨¦dito corporativo, mientras que normas hipotecarias m¨¢s flexibles liberan los balances bancarios para operaciones comerciales. Las operaciones de venta con arrendamiento posterior corporativas est¨¢n ganando impulso, ya que las empresas liberan capital sin renunciar al control operativo.

Los inversores nacionales dominaron el 77% del volumen de ventas del primer trimestre de 2025, lo que pone de manifiesto la confianza local en los activos principales, aunque las partes transfronterizas siguen activas en el extremo superior del mercado. Las empresas est¨¢n recurriendo a estructuras de venta con arrendamiento posterior para liberar efectivo destinado a las operaciones principales, especialmente en sectores con uso intensivo de capital como la fabricaci¨®n y los servicios p¨²blicos. Para los propietarios, estos modelos h¨ªbridos aseguran arrendamientos a largo plazo con inquilinos de alta solvencia, mejorando las condiciones de financiaci¨®n y las valoraciones de las carteras. Dichas din¨¢micas respaldan una convergencia gradual entre el comportamiento de arrendatarios y propietarios en el mercado inmobiliario de oficinas en Italia, incluso mientras el alquiler sigue siendo la modalidad principal.

Por Uso Final: Liderazgo del Sector BFSI (Banca, Servicios Financieros y Seguros) con Impulso del Sector Tecnol¨®gico

Los ocupantes del sector BFSI (Banca, Servicios Financieros y Seguros) representaron el 34,55% del tama?o del mercado inmobiliario de oficinas en Italia en 2025, anclados en Porta Nuova de ²Ñ¾±±ô¨¢²Ô y los barrios bancarios de Roma. Aunque la optimizaci¨®n de sucursales est¨¢ reduciendo las necesidades de espacio, la demanda de sedes corporativas se mantiene resiliente, requiriendo a menudo funciones avanzadas de seguridad y caracter¨ªsticas ESG. El grupo de TI e ITES se acelera con mayor rapidez a una CAGR del 6,22%, impulsado por los presupuestos de transformaci¨®n digital y el atractivo de la gran base de consumidores dom¨¦sticos de Italia. Estas empresas adoptan con frecuencia dise?os de espacios de trabajo ¨¢giles y horizontes de arrendamiento m¨¢s cortos, impulsando el auge de las plataformas de gesti¨®n flexible.

Las empresas de servicios profesionales, en particular auditores y asesores jur¨ªdicos, mantienen una absorci¨®n estable, impulsada por la creciente complejidad regulatoria en torno a la sostenibilidad y la privacidad de los datos. Las ciencias de la vida, la energ¨ªa y las industrias creativas completan la demanda, pero cada vez m¨¢s estipulan v¨ªas hacia la neutralidad de carbono al negociar nuevos arrendamientos. En conjunto, este mosaico de usuarios finales fomenta perfiles de demanda diferenciados que los propietarios deben satisfacer para maximizar la ocupaci¨®n y el rendimiento dentro del mercado inmobiliario de oficinas en Italia.

Nota: Las cuotas de segmento de todos los segmentos individuales est¨¢n disponibles previa adquisici¨®n del informe

An¨¢lisis Geogr¨¢fico

El panorama de oficinas en Italia pivota sobre dos centros principales: ²Ñ¾±±ô¨¢²Ô mantiene una participaci¨®n del 42,60% gracias a su profundo ecosistema financiero, universidades de primer nivel y una red de metro de cuatro l¨ªneas que sustenta los flujos de trabajadores. La escasa oferta de Categor¨ªa A y los constantes flujos de capital transfronterizo mantienen los rendimientos firmes y los alquileres en m¨¢ximos hist¨®ricos, aunque el suelo disponible para desarrollo en zonas prime est¨¢ pr¨¢cticamente agotado. Roma va a la zaga en cuota, pero supera en crecimiento, impulsada por una perspectiva de CAGR del 6,05%, ya que las extensiones de metro y las mejoras ferroviarias aumentan el atractivo de los distritos EUR y Tiburtina, antes perif¨¦ricos, para las multinacionales que buscan ahorros de costes sin comprometer la conectividad.

La diversificaci¨®n regional est¨¢ ganando impulso. La captaci¨®n de 27 proyectos de inversi¨®n extranjera directa por parte de la regi¨®n de Piamonte en 2024, valorados en USD 4.360 millones, subraya el atractivo de las ciudades del norte con ventajas de coste, como °Õ³Ü°ù¨ª²Ô y Novara, donde las conversiones de oficinas pueden aprovechar los cl¨²steres manufactureros consolidados. M¨¢s al sur, Bolonia y Florencia se benefician de las grandes poblaciones universitarias que alimentan las carteras de inquilinos en los sectores de investigaci¨®n, TI y derivados de ciencias de la vida; las subvenciones gubernamentales para la digitalizaci¨®n resultan especialmente atractivas para estos centros del conocimiento. N¨¢poles y Bari ilustran una narrativa diferente, aprovechando la ampliaci¨®n del tren de alta velocidad y las capacidades portuarias para atraer centros de servicios compartidos de back-office que buscan mano de obra asequible pero con alcance internacional. La inversi¨®n orientada al transporte a trav¨¦s del PNRR est¨¢ integrando estos nodos en una red m¨¢s cohesionada, lo que permite a los ocupantes desplegar estrategias de tipo hub-and-spoke que reducen el coste de ocupaci¨®n por empleado, al tiempo que preservan el acceso a las ciudades emblem¨¢ticas de Italia. A medida que el mercado inmobiliario de oficinas en Italia madura, estas estrategias de localizaci¨®n en m¨²ltiples ciudades contribuyen a mitigar el riesgo, facilitar la contrataci¨®n y satisfacer la preferencia de los empleados por desplazamientos m¨¢s cortos y viviendas asequibles.

Panorama regulatorio

El marco regulatorio del sector inmobiliario de oficinas en Italia se sustenta en normas nacionales de construcci¨®n y urbanismo bajo el C¨®digo de Construcci¨®n Consolidado (D.P.R. 380/2001), administrado mediante permisos municipales (permesso di costruire), con el Ministerio de Infraestructura y Transporte (MIT) definiendo la pol¨ªtica nacional sobre vivienda, regeneraci¨®n urbana e infraestructura. La certeza de los permisos y las ventanas de riesgo legal se han reforzado a trav¨¦s de la Ley de Simplificaci¨®n (Ley n.? 182 del 2 de diciembre de 2025), que redujo el plazo para la anulaci¨®n de oficio de actos administrativos il¨ªcitos de 12 a 6 meses.

El cumplimiento relacionado con la sostenibilidad es tanto una restricci¨®n del mercado como un impulsor de mejoras. Los requisitos m¨ªnimos de rendimiento energ¨¦tico y de certificaci¨®n APE bajo el Decreto Legislativo 192/2005 coexisten con el endurecimiento derivado de la UE en materia de rendimiento energ¨¦tico de los edificios, con incentivos fiscales mencionados en el contexto del mercado (una deducci¨®n del 5%, que aumenta al 7,5% en 2025) que respaldan la econom¨ªa de las reformas. Junto a estos ajustes, la agenda pol¨ªtica se ampli¨® en 2026 con el Decreto-Ley n.? 66 del 7 de mayo de 2026 (Piano Casa), que agiliza la regeneraci¨®n urbana y el uso de activos p¨²blicos, y con el proyecto de ley AS 1894 presentado el 3 de junio de 2026, que propone reformar la profesi¨®n de intermediaci¨®n inmobiliaria (Ley 39/1989), incluyendo formaci¨®n continua y normas actualizadas destinadas a elevar las expectativas de transparencia para los intermediarios en operaciones de arrendamiento e inversi¨®n.

An¨¢lisis de la cadena de valor

La cadena de valor del sector inmobiliario de oficinas en Italia va desde la b¨²squeda de terrenos y activos, a menudo vinculada a oportunidades de regeneraci¨®n urbana y terrenos abandonados, hasta la planificaci¨®n y obtenci¨®n de permisos por parte de las autoridades municipales (permesso di costruire conforme al D.P.R. 380/2001). Despu¨¦s contin¨²a con el dise?o y la ingenier¨ªa, la contrataci¨®n y el acondicionamiento, y termina con la comercializaci¨®n mediante arrendamiento y venta. La capa operativa posterior incluye la gesti¨®n de activos e inmuebles, la gesti¨®n de instalaciones y los servicios a inquilinos, con el respaldo de proveedores especializados en valoraci¨®n, debida diligencia legal, estructuraci¨®n fiscal y evaluaciones de ESG y rendimiento energ¨¦tico, incluida la certificaci¨®n APE conforme al Decreto Legislativo 192/2005.

El capital y la intermediaci¨®n constituyen el otro pilar de la cadena. Los inversores institucionales y los veh¨ªculos gestionados (fondos y otras estructuras) proporcionan capital para adquisici¨®n y desarrollo, mientras que asesores internacionales como CBRE, JLL, Cushman & Wakefield, Savills y Colliers intermedian en el arrendamiento y la ejecuci¨®n en los mercados de capitales, especialmente para activos Grade A de gran valor en ²Ñ¾±±ô¨¢²Ô y Roma. La representaci¨®n y consulta del sector se canaliza a trav¨¦s de Confindustria Assoimmobiliare, y la capa de intermediaci¨®n est¨¢ siendo impulsada hacia est¨¢ndares de mayor cualificaci¨®n mediante la propuesta de reforma AS 1894 de la profesi¨®n de intermediaci¨®n. De aprobarse, aumentar¨ªa las obligaciones de cumplimiento para intermediarios y administradores de propiedades, y podr¨ªa influir en los flujos de trabajo de transacciones y en los est¨¢ndares de documentaci¨®n.

Oportunidades de mercado y perspectivas futuras

La oportunidad m¨¢s clara se encuentra donde el capital est¨¢ regresando a las oficinas y donde la tendencia estructural hacia la calidad se est¨¢ reforzando por las normas de rendimiento energ¨¦tico y el riesgo de obsolescencia en el stock m¨¢s antiguo. La actividad del mercado refleja esto. Colliers inform¨® inversiones en oficinas de aproximadamente 410 millones de EUR en el primer trimestre de 2026, con Roma y ²Ñ¾±±ô¨¢²Ô como principales objetivos, y la inversi¨®n m¨¢s amplia en bienes inmuebles comerciales en Italia aument¨® en el primer semestre de 2026 en comparaci¨®n con el primer semestre de 2025. Con solo 515.000 m? de espacio Grade A previstos para 2027 (seg¨²n el contexto del informe), los propietarios y desarrolladores capaces de ofrecer reformas certificadas y energ¨¦ticamente eficientes o activos Grade A reposicionados en submercados clave est¨¢n bien posicionados para captar la demanda de ocupantes de BFSI y de sectores de TI e ITES en r¨¢pido crecimiento que buscan espacios listos para usar y calificados con criterios ESG.

Una segunda oportunidad est¨¢ inscrita en las pol¨ªticas de regeneraci¨®n urbana y en las carteras de conversi¨®n. El Decreto-Ley n.? 66 del 7 de mayo de 2026 (Piano Casa) apoya la regeneraci¨®n urbana y el uso de activos p¨²blicos subutilizados mediante mecanismos de colaboraci¨®n p¨²blico-privada, ampliando el conjunto de sitios de reurbanizaci¨®n disponibles y fomentando resultados de uso mixto que pueden incorporar oficinas. Al mismo tiempo, la evidencia del mercado apunta a que el capital destinado a conversiones es un tema activo, con JLL se?alando que una parte significativa del volumen de inversi¨®n en oficinas se dirige a conversiones, lo que refuerza las estrategias de mejora o reconversi¨®n del stock secundario en ²Ñ¾±±ô¨¢²Ô, Roma y otras ciudades conectadas por las mejoras de infraestructura del NRRP. En el ¨¢mbito de los servicios, las reformas propuestas a la profesi¨®n de intermediaci¨®n (AS 1894, presentado el 3 de junio de 2026) elevan los est¨¢ndares profesionales y pueden acelerar la adopci¨®n de modelos de agencia y gesti¨®n de propiedades m¨¢s transparentes y basados en datos, aline¨¢ndose con la demanda de los ocupantes de un rendimiento ESG y operativo medible.