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Tendências e Insights de Mercado

Incentivos do Pacto Ecológico Europeu Acelerando a Demanda por Retrofits Profundos em Todo o Parque Habitacional

A Diretiva (UE) 2024/1275 exige que os Estados-Membros reduzam o uso médio de energia primária dos edifícios residenciais em 16% até 2030 e de 20% a 22% até 2035 em rela??o às linhas de base de 2020, com pelo menos 55% da redu??o proveniente dos 43% de imóveis com pior desempenho. As políticas nacionais est?o convergindo à medida que os prazos de transposi??o chegam em maio de 2026, com o decreto de decência da Fran?a para a elimina??o progressiva das classes de baixo Certificado de Desempenho Energético e o apoio por meio do MaPrimeRénov'. Os Países Baixos est?o consultando sobre a exigência de etiqueta energética mínima D para todos os imóveis de aluguel até 2029, apoiados por subsídios de até EUR 15.000 por unidade (USD 16.200) e um or?amento de EUR 126 milh?es até 2030 (USD 136,1 milh?es). A Alemanha está exigindo 65% de calor renovável nas cidades maiores a partir de junho de 2026, e o Plano Nacional de Renova??o de Edifícios da Espanha visa cortes de energia mais acentuados do que a linha de base da UE com financiamento do NextGenerationEU. Os operadores de plataformas relatam potencial de aumento regulado do aluguel e economias de utilidades para os inquilinos após as reformas, o que também pode elevar os novos níveis de arrendamento.^[2]

Aumento dos Fluxos de Capital Privado Transfronteiri?o Direcionados a Portfólios Europeus de Constru??o para Aluguel

Os investidores transfronteiri?os representaram 45% dos negócios imobiliários residenciais europeus em 2025, apoiados por compradores brit?nicos, franceses e suecos, juntamente com aloca??es crescentes de veículos soberanos da ?sia-Pacífico e do Oriente 惭é诲颈辞. O capital está se concentrando em plataformas de constru??o para aluguel que oferecem escala, diversifica??o geográfica e ativos prontos para conformidade alinhados com a Diretiva de Desempenho Energético de Edifícios. A Partners Group adquiriu a Empira em janeiro de 2025, adicionando um portfólio de valor bruto de desenvolvimento de USD 17 bilh?es concentrado em multifamiliares alem?es e projetado para executar retrofits em escala. O movimento favorece plataformas verticalmente integradas que podem limitar o vazamento de renda operacional líquida por meio de opera??es padronizadas. O financiamento multifamiliar da Alemanha e os fluxos de desenvolvimento de constru??o para aluguel do Reino Unido refor?am uma mudan?a em dire??o a estratégias de aluguel focadas em renda, à medida que os credores oferecem as maiores rela??es entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel para multifamiliares.^[3]

Migra??o do Capital Institucional para Comunidades de Aluguel de Uso Específico

Os investidores europeus em Imóveis Operacionais planejam implantar EUR 51 bilh?es ao longo de três anos em ativos habitacionais (USD 55,1 bilh?es), à medida que a Habita??o Estudantil de Uso Específico superou o multifamiliar como o segmento mais favorecido pela primeira vez no início de 2025. Nos primeiros três trimestres de 2025, as casas de repouso cresceram 182% em rela??o ao ano anterior, a Habita??o Estudantil de Uso Específico subiu 71% com uma participa??o recorde de 6% do total de investimentos imobiliários europeus, e o multifamiliar subiu 10,2%. A constru??o para aluguel no Reino Unido escalou de menos de 1.000 unidades em 2004 para quase 90.000 unidades duas décadas depois, à medida que o design integrado e as opera??es avan?aram na entrega. Os credores continuam a priorizar o multifamiliar com rela??es entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel sênior prime de 60% a 65%, enquanto a legisla??o do Reino Unido apoia operadores profissionais sob regras de arrendamento em evolu??o. A fus?o de junho de 2025 entre a Aedifica e a Cofinimmo criou o maior fundo de investimento imobiliário europeu focado em saúde e habita??o para idosos, demonstrando o prêmio pela escala pan-europeia.

Aumento dos Domicílios Unipessoais Impulsionando a Ado??o de Apartamentos Multifamiliares em Centros Urbanos

O regime de aluguel privado está se expandindo em toda a Europa continental à medida que a forma??o líquida de domicílios supera as adi??es líquidas de habita??o nas principais cidades, atraindo a maior aloca??o de capital planejada para três anos para o multifamiliar entre os subsegmentos habitacionais. As sete principais cidades da Alemanha registraram escalada de aluguéis em rela??o ao ano anterior no primeiro semestre de 2025, lideradas por Leipzig e apoiadas pelo aumento dos aluguéis medianos pedidos em Berlim, à medida que as tendências de composi??o dos domicílios estendem a demanda por aluguel em localiza??es centrais próximas a empregos e transporte. Os Países Baixos est?o preparados para uma infla??o de aluguel de 4,8% em 2026 após 8,8% em 2025, enquanto a escassez de habita??o e as transa??es de ex-aluguel a pre?os médios mais baixos trazem compradores de primeira viagem para o mercado de revenda. Os mercados de aluguel apertados nas principais cidades francesas refletem baixa vac?ncia e um déficit de constru??o que sustenta a demanda por formatos urbanos compactos. Os operadores est?o profissionalizando a gest?o para reduzir os dias de vac?ncia e expandir a renda operacional líquida por meio de servi?os, como visto no portfólio OnPlace na Itália.

Aumentos de Juros do Banco Central Europeu Ampliando o Déficit de Acessibilidade Hipotecária

O aperto do Banco Central Europeu elevou as taxas de política monetária a um pico de 4,0% antes de afrouxar, mas as taxas hipotecárias permanecem acima do período de 2020 a 2021 e pesam sobre o acesso dos compradores de primeira viagem. Nos Países Baixos, as origina??es do terceiro trimestre de 2025 subiram 21,8% para EUR 44,70 bilh?es (USD 48,3 bilh?es), mas os custos habitacionais superaram 40% da renda líquida para novos compradores, apesar de uma pequena queda na taxa hipotecária de dez anos para 3,76%. A Espanha registrou mais de 500.000 hipotecas em 2025 e espera que as vendas aumentem ainda mais, mas nove países da UE agora excedem 40% da renda para o servi?o hipotecário típico. Em toda a Europa, o crescimento dos empréstimos às famílias fica atrás do PIB nominal à medida que as famílias reconstroem reservas após a infla??o ter corroído os índices de ativos financeiros desde 2020. O resultado é uma bifurca??o no mercado imobiliário residencial europeu, onde as plataformas de aluguel institucional capturam domicílios excluídos da propriedade, enquanto compradores de alto patrim?nio líquido dependem de capital próprio ou transferências familiares.

Regras Mais Rígidas de Certificado de Desempenho Energético Inflacionando o Capital de Despesas dos Proprietários

As regras da UE exigem uma redu??o de 16% no uso de energia primária até 2030 e de 20% a 22% até 2035 em rela??o a 2020, com pelo menos 55% do ganho proveniente das residências com pior desempenho, o que acelera as necessidades de retrofit e os desembolsos de capital. A Fran?a implementou proibi??es progressivas ao aluguel de imóveis com baixa classifica??o, enquanto os Países Baixos est?o avan?ando com a exigência mínima de etiqueta D para todos os aluguéis até 2029, com subsídios por unidade de até EUR 15.000 (USD 16.200) e uma aloca??o de EUR 126 milh?es até 2030 (USD 136,1 milh?es). A Espanha permite dedu??es fiscais de até 60%, limitadas a EUR 9.000, para obras de eficiência ao nível do edifício, que muitas vezes ficam aquém dos custos que podem exceder EUR 20.000 a EUR 40.000 por apartamento em edifícios urbanos. A Associa??o Europeia de Bombas de Calor destaca que os custos iniciais de EUR 12.000 a EUR 20.000 por instala??o em imóveis multifamiliares continuam sendo uma barreira para pequenos proprietários, à medida que as rela??es entre os pre?os da eletricidade e do gás diferem por país. Essas regras transferem o estoque de proprietários fragmentados para plataformas institucionais que podem garantir financiamento, negociar compras em volume e acessar programas da UE para melhorar o desempenho energético.

*Nossas previs?es tratam os impactos dos impulsionadores e restri??es como direcionais, e n?o aditivos. As previs?es de impacto refletem o crescimento de base, os efeitos de composi??o e as intera??es entre variáveis.

Análise de Segmentos

Vilas e casas térreas detiveram 65,00% do mix de 2025, a maior participa??o dentro do mercado imobiliário residencial europeu. Apartamentos e condomínios est?o projetados para se expandir a uma CAGR de 6,14% até 2031, à medida que os investidores migram para o multifamiliar urbano escalável que se alinha com a conformidade da Diretiva de Desempenho Energético de Edifícios. A din?mica dos aluguéis nos principais centros ressalta o apelo, com o aluguel mediano pedido em Berlim de EUR 19,23 por metro quadrado, e rendimentos nas principais cidades que sustentam um desempenho de renda estável ao longo do ciclo. Os credores favorecem o multifamiliar com faixas de rela??o entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel aceitáveis comparativamente mais altas para instala??es sênior prime, o que apoia o financiamento para grandes plataformas. Essas condi??es refor?am a atratividade do multifamiliar gerido profissionalmente dentro do mercado imobiliário residencial europeu.

Os formatos isolados e semiisolados continuam a se beneficiar das preferências por espa?o e da demanda suburbana, mas as etiquetas energéticas e os custos de retrofit est?o moldando as avalia??es e a liquidez. Os prêmios para classes eficientes na Alemanha e nos Países Baixos destacam como as economias nos custos operacionais, a regulamenta??o dos aluguéis e os subsídios de energia influenciam os pre?os. ? medida que o setor imobiliário residencial europeu se alinha com as regras de edifícios de emiss?o zero para novas constru??es em 2030, espera-se que mais capital seja direcionado para ativos que possam atender aos padr?es futuros com capital de despesas moderado. O fluxo de transa??es da Alemanha e a preferência dos credores pelo multifamiliar, juntamente com a crescente capacidade operacional nos portfólios continentais, sustentam a perspectiva de crescimento do segmento.

O segmento de pre?o intermediário representou 46,00% de participa??o em 2025, e permanece o maior conjunto de imóveis transacionáveis no mercado imobiliário residencial europeu. O segmento acessível está projetado para crescer a uma CAGR de 6,07% à medida que governos e parceiros institucionais buscam habita??o para trabalhadores com políticas direcionadas e estratégias de plataforma. As mudan?as de política nos Países Baixos expandem a regulamenta??o para aluguéis de segmento intermediário e influenciam os pre?os, enquanto os subsídios para melhorias energéticas ajudam a preservar a acessibilidade dentro dos marcos regulatórios. Os alocadores de capital continuam a ver a habita??o acessível como uma forma de apoiar resultados econ?micos de longo prazo e resiliência ao longo dos ciclos.

Os Países Baixos fornecem um exemplo claro de como a regulamenta??o e os incentivos moldam o segmento intermediário, desde os requisitos de etiqueta até as fórmulas de fixa??o de aluguéis. Na Fran?a, os empréstimos sem juros ampliados e as taxas hipotecárias mais baixas est?o apoiando os compradores de primeira viagem nas faixas convencionais, o que ajuda a estabilizar a demanda. Os projetos-piloto de padr?es de constru??o simplificados da Alemanha visam comprimir os custos para a produ??o acessível, enquanto os programas de aluguel protegido da Espanha adicionam inventário a pre?os controlados para equilibrar as zonas tensionadas. Essas tendências de política favorecem os operadores com escala e expertise em sustentabilidade no setor imobiliário residencial europeu.

As transa??es pelo modelo de venda representaram 67,00% da divis?o de 2025, a participa??o dominante do mercado imobiliário residencial europeu. As plataformas de aluguel est?o projetadas para crescer a uma CAGR de 6,24% até 2031, à medida que a Gera??o do Aluguel se expande e os mandatos institucionais enfatizam renda previsível e diversifica??o. A constru??o para aluguel aparece em 32% dos mandatos do setor habitacional entre os investidores institucionais, e os investidores esperam retornos n?o alavancados sólidos do multifamiliar no médio prazo. Os principais operadores também est?o digitalizando a gest?o, o que aumenta a eficiência e apoia o crescimento da renda operacional líquida por meio de melhor loca??o e monitoramento de energia.

O volume de vendas permanece forte em mercados com janelas de acessibilidade melhoradas e tendências de taxas favoráveis, como visto na Espanha e na Fran?a até 2026. O financiamento para o desenvolvimento de constru??o para aluguel no Reino Unido permaneceu ativo em 2025, mesmo com os inícios de obras atrasados, apoiado por um grande pipeline de imóveis aprovados aguardando desbloqueio. Em todo o setor imobiliário residencial europeu, as estratégias de aluguel e venda agora coexistem nas mesmas plataformas à medida que os incorporadores equilibram risco e absor??o.

As revendas secundárias representaram 90,0% das transa??es de 2025, refletindo o peso do estoque existente e a prevalência de desempenho energético subótimo em imóveis legados em toda a Europa. As transa??es primárias de imóveis novos est?o projetadas para crescer a uma CAGR de 6,19% até 2031, auxiliadas por aprova??es simplificadas e padr?es claros de emiss?o zero para novas constru??es a partir de 2030. O ciclo de vendas de imóveis novos da Fran?a permanece mais lento após mudan?as nos regimes fiscais para investidores, enquanto a Espanha espera maiores inícios de obras à medida que as condi??es de financiamento melhoram.

A din?mica de pre?os de imóveis existentes na Alemanha e nos Países Baixos mostra como o potencial de retrofit e os descontos em rela??o aos prêmios de imóveis novos sustentam a liquidez no lado secundário. As regras nacionais que ampliam a margem hipotecária para melhorias energéticas est?o direcionando os compradores para imóveis novos prontos para conformidade ou para retrofits de valor agregado claro em imóveis mais antigos. ? medida que o licenciamento permanece mais lento do que o desejado, a oferta primária aumentará gradualmente, e o mercado imobiliário residencial europeu continuará a depender do estoque secundário para a maioria das transa??es.

Análise Geográfica

Mercado Imobiliário Residencial da Alemanha

A Alemanha detinha 22,00% do volume regional em 2025, a maior participa??o nacional no mercado imobiliário residencial europeu, sustentada pela persistente escassez de oferta e pelas condi??es de arrendamento urbano restritivas. O crescimento das rendas nas sete principais cidades superou a infla??o no início de 2025, enquanto os custos de constru??o por metro quadrado permaneceram elevados, o que limitou a entrega de novos imóveis. O interesse dos investidores em habita??o multifamiliar manteve-se sólido, e os inquéritos aos credores revelaram rácios de financiamento favoráveis para o segmento residencial prime, o que sustentou o fluxo de transa??es ao longo de 2025. A implementa??o pela Alemanha da Diretiva sobre o Desempenho Energético dos Edifícios, incluindo as regras de aquecimento sustentável e a reparti??o dos custos de CO2, está a remodelar os planos de investimento em capital dos senhorios e a partilha de custos com os inquilinos. Grandes plataformas como a Vonovia reportaram crescimento estável das rendas e continua??o do início de obras, mesmo com o mercado acionista a avaliar a carteira com desconto face ao valor líquido dos ativos.

Mercado Imobiliário Residencial Europeu

Prevê-se que o crescimento dos pre?os abrande em 2026, após um forte desempenho em 2025, com uma reacelera??o esperada à medida que a escassez estrutural persiste e a capacidade de endividamento aumenta em paralelo com o crescimento salarial. As licen?as de constru??o diminuíram em 2025 devido a restri??es ecológicas e de rede elétrica, e as conclus?es de obras em 2024 ficaram abaixo da meta de 100.000 unidades, o que agrava as perspetivas e sustenta o crescimento das rendas. As altera??es regulatórias reduziram o imposto de transmiss?o para imóveis de investimento a partir de 2026, aumentaram a isen??o para compradores de primeira habita??o e alargaram o teto da garantia hipotecária para apoiar a procura. Os subsídios para a reabilita??o energética de habita??es para arrendamento acrescentam um impulso adicional à mobiliza??o de capital para retrofit, o que influenciará o mercado imobiliário residencial europeu nesta década.

Mercado Imobiliário Residencial da Europa Ocidental

A Espanha registou um crescimento de pre?os de dois dígitos até ao final de 2025, com transa??es acima de 700.000 e previs?es para 2026 apontando para vendas elevadas e origina??o hipotecária estável. Um grande défice acumulado e aprova??es limitadas face às necessidades estimadas continuam a pressionar os pre?os e as rendas nas principais áreas metropolitanas. As yields brutas aumentaram em compara??o com o final de 2024, e espera-se que as rendas de 2026 subam ainda mais, enquanto os controlos nacionais e locais tentam moderar a press?o nas zonas de tens?o. A Fran?a está a estabilizar após uma prolongada corre??o de pre?os, beneficiando de taxas hipotecárias mais baixas e de um regime alargado de empréstimo sem juros para compradores de primeira habita??o. As altera??es de política no Reino Unido em 2025–2026 est?o a transformar o arrendamento privado, isentando o alojamento estudantil de uso específico e o segmento de constru??o para arrendamento de algumas restri??es, o que apoia o crescimento das plataformas profissionais à medida que as novas regras entram em vigor.

Panorama regulatório

A Diretiva (UE) 2024/1275 (reformula??o da EPBD) é um ponto de ancoragem regulatório central em toda a UE para ativos residenciais, vinculando a aloca??o de capital e o sequenciamento de reformas a trajetórias obrigatórias de desempenho energético. A diretiva exige que os Estados-Membros estabele?am trajetórias nacionais para a renova??o progressiva do parque habitacional residencial até 29 de maio de 2026, com o impacto de mercado concentrado em imóveis multifamiliares urbanos mais antigos e com classifica??o mais baixa, nos quais o planejamento de conformidade, o momento do capex e a estratégia de loca??o passam cada vez mais a caminhar juntos.

O foco político também se ampliou, passando da energia para a disponibilidade de moradia e o comportamento das plataformas. Em dezembro de 2025, a Comiss?o Europeia introduziu um Plano Europeu de Habita??o Acessível e avan?ou nos trabalhos rumo a uma Lei de Habita??o Acessível a ser apresentada em 2026, enquanto a supervis?o de aluguéis de curto prazo se intensificou com a entrada em vigor do quadro de compartilhamento de dados de aluguéis de curto prazo da UE em maio de 2026, aumentando as exigências de relato e conformidade para loca??es mediadas por plataformas. No lado do financiamento, as diretrizes da Autoridade Bancária Europeia sobre exposi??es ADC a imóveis residenciais entraram em vigor em 04 de novembro de 2025. Elas afetam a forma como os bancos avaliam e ponderam pelo risco os empréstimos de constru??o residencial nos termos do Artigo 126a, refor?ando o prêmio para pré-vendas claras, garantias robustas e especifica??es de constru??o em conformidade.

Análise da cadeia de valor

A cria??o de valor no setor imobiliário residencial europeu percorre desde terrenos e planejamento (zoneamento, licenciamento e capacidade de utilidades), passando pelo desenvolvimento (design, financiamento, empreiteira geral e ofícios especializados), até a transa??o e opera??o (corretagem, transmiss?o de propriedade, avalia??o, gest?o de imóveis e servi?os aos residentes). A cadeia permanece fragmentada, com a entrega dependente da capacidade local de emiss?o de licen?as e da subcontrata??o baseada em ofícios, o que eleva o risco de cronograma e mantém a disponibilidade de m?o de obra e a saúde dos empreiteiros como fatores materiais tanto para programas de novas constru??es quanto de reforma.

Os fluxos de trabalho de retrofit e conformidade est?o assumindo uma parcela maior da atividade ao lado da nova oferta, atraindo auditores de energia, avaliadores de EPC, empreiteiros de instala??es prediais (MEP), instaladores de bombas de calor e fornecedores de envoltória de edifícios, além de ferramentas digitais para coordena??o. A atividade de execu??o continua, incluindo a Veidekke, que garantiu um contrato em abril de 2026 para construir 62 apartamentos no Poulssons Kvarter em Baerum, Noruega, e a Skanska, que iniciou a fase 3 do projeto residencial NU em Varsóvia em junho de 2026 (156 apartamentos). Atritos do lado da oferta também persistem, incluindo restri??es de m?o de obra e tens?es episódicas na disponibilidade de materiais, com as restri??es de fornecimento de materiais relatadas na Alemanha subindo para 9,2% das empresas de constru??o em abril de 2026. Isso continua a sustentar abordagens industrializadas, como coordena??o habilitada por BIM e pacotes de renova??o fora de obra ou padronizados, para reduzir retrabalho, comprimir prazos e melhorar o controle de custos.

Oportunidades de mercado e perspectivas futuras

O maior espa?o em branco de curto prazo está na escalabilidade de modelos de entrega de renova??o energética que atendam às obriga??es da EPBD, mantendo os projetos financiáveis para proprietários fragmentados e administráveis para inquilinos. A reformula??o da EPBD exige trajetórias nacionais de renova??o até 29 de maio de 2026 e formaliza um caminho para a descarboniza??o progressiva do parque residencial até 2050, o que cria demanda por solu??es repetíveis (envoltória, aquecimento, controles) e por agrega??o de servi?os que reduza os custos de aquisi??o de clientes e gest?o de projetos. A recomenda??o e orienta??o da Comiss?o Europeia de mar?o de 2026 para os Balc?es ?nicos de renova??o de edifícios apoia essa oportunidade ao padronizar a forma como assessoria, assistência técnica e orienta??o de financiamento podem ser empacotadas para famílias e proprietários.

Uma segunda oportunidade é a industrializa??o e digitaliza??o do pipeline de renova??o e desenvolvimento para enfrentar atrasos em licenciamentos e fragmenta??o da cadeia de suprimentos. Demonstra??es do Horizon Europe, incluindo projetos como DTERBIM, INPERSO e DigiFab, est?o avan?ando em BIM, gêmeos digitais, design habilitado por IA e métodos avan?ados de fabrica??o, visando reduzir prazos de renova??o e melhorar a previsibilidade de custos. Paralelamente, os fluxos de trabalho da UE que avaliam a digitaliza??o dos procedimentos de licenciamento de dezembro de 2025 a outubro de 2026 têm como objetivo apoiar uma tramita??o mais rápida onde forem adotados. Com as licen?as residenciais reportadas em queda em 2025 (BNP Paribas Real Estate) e os pre?os das casas ainda em alta ano a ano no início de 2026 (Eurostat), plataformas capazes de combinar execu??o de capex em conformidade com opera??es padronizadas podem capturar tanto a cria??o de valor liderada por retrofit em imóveis existentes quanto a demanda de aluguel gerido profissionalmente em áreas metropolitanas com oferta restrita.