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Tendências e Perspectivas do Mercado de Imóveis Comerciais da Espanha

Nearshoring pós-pandemia impulsionando a demanda por logística

As vulnerabilidades da cadeia de suprimentos expostas em 2020 levaram os fabricantes a realocar a produ??o para mais perto dos consumidores europeus, elevando a participa??o da logística no investimento do mercado de imóveis comerciais da Espanha de 15% em 2014 para 34% em 2024. A regi?o central da Espanha registrou um salto de 25% na absor??o anual, auxiliada pela aquisi??o pela CBRE Investment Management de um complexo de 90.000 m? em Pinto para entrega de última milha. Polos secundários agora atraem 37% da absor??o total de armazéns, sinalizando a migra??o de ocupantes conscientes dos custos para longe das zonas prime. Os volumes de investimento podem atingir USD 1,9 bilh?o em 2025, quase dobrando a participa??o do país nas aloca??es europeias de logística em rela??o a 2019. 

Recupera??o do turismo impulsionando ativos de hospitalidade urbana

O turismo gerou USD 198 bilh?es em 2023, sustentando o mercado imobiliário hoteleiro. O investimento total em hotéis atingiu USD 4,7 bilh?es em 2023, destacado pela saída de Atom Hoteles de Tenerife por USD 121 milh?es, 83% acima do pre?o de compra de 2019. Projetos de uso misto que combinam quartos, varejo e coworking est?o se beneficiando da mudan?a para o turismo experiencial.

Taxonomia Verde da UE acelerando investimentos em retrofit

Os fundos de investimento imobiliário espanhóis emitiram USD 770 milh?es em títulos verdes para financiar melhorias de eficiência energética, enquanto Lar Espa?a alcan?ou 98% de certifica??o BREEAM. O marco de financiamento verde da Merlin Properties tem como meta o carbono zero até 2030, comprometendo-se com uma redu??o de 85% no carbono operacional até 2028. ^{[3]Merlin Properties SOCIMI S.A., "Marco de Financiamento Verde 2024," merlinproperties.com}

Nearshoring de empresas de tecnologia da América Latina para a Espanha

A atividade de tecnologia da informa??o e comunica??o contribui com 22,6% para o PIB, ancorada em Madri e na Catalunha, onde 160 polos tecnológicos geraram um impacto de USD 3,2 bilh?es em 2024. A Estratégia Digital 2025 mobiliza USD 17,25 bilh?es em recursos públicos, estimulando a demanda por escritórios modernos equipados com conectividade robusta. ^{[1]ACCI? Catalonia Trade & Investment, "Polos Tecnológicos na Catalunha 2024," accio.gencat.cat}

Aumento dos custos de constru??o devido à escassez de m?o de obra ibérica

As licen?as de constru??o caíram 9% em 2024 à medida que os incorporadores absorveram salários mais altos e pre?os voláteis de materiais, ampliando a lacuna entre 1,53 milh?o de inícios de obras residenciais e 2,40 milh?es de forma??es de domicílios registradas desde 2008. Com 26% do estoque residencial paralisado, as construtoras priorizam ativos pré-locados para gerenciar riscos.

Incerteza política sobre o transbordamento da lei de habita??o para imóveis comerciais

A lei de habita??o de 2023 limita aluguéis e tributa unidades vagas, acendendo o debate sobre possível extens?o aos segmentos comerciais. Investidores estrangeiros agora precisam passar por revis?es governamentais em transa??es acima de USD 550 milh?es, prolongando os ciclos de negocia??o. ^{[2]Gobierno de Espa?a – La Moncloa, "Lei de Habita??o 2023 Explicada," lamoncloa.gob.es}

*Nossas previs?es tratam os impactos dos impulsionadores e restri??es como direcionais, e n?o aditivos. As previs?es de impacto refletem o crescimento de base, os efeitos de composi??o e as intera??es entre variáveis.

Análise de Segmentos

Por Tipo de Propriedade: 贰蝉肠谤颈迟ó谤颈辞蝉 lideram hoje enquanto a logística acelera

Os escritórios detinham 33,65% da participa??o do mercado de imóveis comerciais da Espanha em 2025, refor?ando seu status como classe de ativo de referência apesar da evolu??o dos hábitos de trabalho. Os aluguéis prime no CBD de Madri est?o 12% acima de 2015, e a loca??o em Barcelona saltou 20% em 2024 à medida que ocupantes de tecnologia e finan?as buscavam espa?os prontos para critérios ESG. No entanto, os ativos de logística registram a CAGR mais rápida de 6,720% até 2031, impulsionados pelo comércio eletr?nico e pelo nearshoring que estimulam a demanda sustentada por armazéns. O investimento em corredores industriais secundários subiu para 37% da absor??o anual, ilustrando a busca por terrenos com boa rela??o custo-benefício.

A migra??o para maior qualidade diferencia o desempenho: 76% do estoque de escritórios legados enfrenta obsolescência sem retrofit, enquanto as torres Classe A registram vac?ncia de um dígito. A expans?o da logística também é de duas velocidades, com polos de última milha dentro do terceiro anel de Madri exigindo prêmios de aluguel, enquanto instala??es de médio porte em 痴补濒ê苍肠颈补 oferecem spreads de rendimento de 150 pontos-base. Os parques de varejo adicionam 850.000 m? de área bruta locável por meio de 44 novos projetos até 2026, refletindo uma mudan?a para formatos ancorados em conveniência e lazer. A hospitalidade permanece resiliente: os investimentos hoteleiros atingiram USD 4,7 bilh?es em 2023, sublinhando o retorno do turismo.

Por Modelo de Negócio: Vendas dominam, aluguéis ganham ritmo

As transa??es de vendas contribuíram com 59,55% para o mercado de imóveis comerciais da Espanha em 2025, impulsionadas por fortes entradas de capital estrangeiro em ativos de prestígio em Madri, Barcelona e resorts costeiros. O segmento de aluguel, no entanto, registra uma CAGR de 6,46% até 2031, superando o crescimento das vendas à medida que as institui??es buscam fluxos de renda recorrentes e os ocupantes preferem o arrendamento para preservar a flexibilidade do balan?o patrimonial. Os rendimentos residenciais prime devem se comprimir 40 pontos-base até 2028, validando o apelo dos instrumentos de fluxo de caixa.

As mudan?as demográficas sustentam o crescimento do aluguel: a redu??o do tamanho dos domicílios, o adiamento da aquisi??o da casa própria e uma for?a de trabalho móvel sustentam a demanda por coliving, moradia estudantil e escritórios flexíveis. Os inquilinos corporativos estruturam contratos de curto prazo com direitos de expans?o, espelhando as rápidas oscila??es de quadro de pessoal na base de servi?os de tecnologia. No lado das vendas, investidores de valor agregado est?o mirando shopping centers secundários e armazéns desatualizados para reposicionamento, apostando na compress?o de rendimentos após as melhorias ESG desbloquearem liquidez.

Por Usuário Final: As necessidades de empresas e PMEs orientam a demanda

Os ocupantes corporativos e PMEs consumiram 71,25% do tamanho do mercado de imóveis comerciais da Espanha em 2025, sustentados por um setor de servi?os que gera 76% da produ??o nacional. Espera-se que suas necessidades de espa?o cres?am a uma CAGR de 6,05% até 2031, centradas em escritórios Classe A com infraestrutura digital, armazéns prontos para robótica e projetos de uso misto que apoiam o bem-estar dos funcionários.

O trabalho híbrido impulsiona instala??es menores, mas de maior especifica??o: os principais bancos concentraram as opera??es em Madri em sedes inteligentes, enquanto grandes empresas de software dos Estados Unidos pré-locaram 25.000 m? no distrito 22@ de Barcelona. Investidores individuais acessam produtos comerciais por meio de plataformas de tokeniza??o que fracionam andares de escritórios e parques de varejo, ampliando a base de compradores. Os fundos institucionais participam tanto como proprietários quanto como parceiros em joint ventures com incorporadores para garantir visibilidade do pipeline.

Análise Geográfica

Madri reivindicou 44,58% da participa??o do mercado de imóveis comerciais da Espanha em 2025, refletindo sua posi??o como núcleo político e financeiro. A vac?ncia no CBD manteve-se em 4,3% e o crescimento dos aluguéis persistiu apesar dos elevados custos de novas constru??es, à medida que as multinacionais escolheram a capital para sedes que atendem à Ibéria e à América Latina. A logística prospera dentro da rede de três anéis da cidade; a aquisi??o de 90.000 m? em Pinto pela CBRE Investment Management sinaliza confian?a nas localiza??es de última milha. O investimento em data centers de USD 6,72 milh?es complementou as subven??es governamentais de digitaliza??o, consolidando o status de Madri como principal polo tecnológico da Espanha.

Barcelona é o segundo pilar do país. A absor??o de escritórios cresceu 20% em 2024 e a oferta futura permanece amplamente pré-locada, indicando uma migra??o duradoura para maior qualidade. O ecossistema de polos tecnológicos da Catalunha gerou USD 3,2 bilh?es em atividade em 2024 em 160 incubadoras e espera empregar 42.752 profissionais até 2026. A recupera??o do turismo atraiu investidores de hotéis de luxo, enquanto o roteiro de neutralidade de carbono da autoridade portuária adicionou dinamismo aos incorporadores de armazéns que visam fluxos de comércio multimodal.

惭á濒补驳补, historicamente um destino de lazer, é o mercado regional de crescimento mais rápido com uma CAGR de 6,850% até 2031. Grandes empresas de tecnologia internacionais abriram escritórios satélites para aproveitar as vantagens de qualidade de vida e custos mais baixos, acelerando a demanda por espa?os Classe A. 痴补濒ê苍肠颈补 se beneficia da conectividade portuária e do reshoring da cadeia de suprimentos automotiva, ampliando sua pegada industrial e estimulando constru??es especulativas de armazéns apoiadas pelas previs?es otimistas da Proequity. Cidades secundárias como Bilbao e Zaragoza atraem investidores que buscam spreads de rendimento de 200 pontos-base acima do CBD de Madri, viabilizados pela melhoria das liga??es ferroviárias de alta velocidade AVE que comprimem os tempos de viagem.

Panorama regulatório

O setor imobiliário comercial da Espanha é influenciado por normas nacionais de planejamento urbano e reabilita??o de edifícios publicadas por meio do Boletin Oficial del Estado (BOE), juntamente com as políticas de habita??o e loca??o supervisionadas pelo Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU). A Lei de Habita??o de 2023 (Ley 12/2023) refor?ou a aten??o sobre o controle de aluguéis e a tributa??o de unidades vagas em todo o mercado mais amplo, e também alimentou o debate sobre um possível efeito de contágio para os segmentos n?o residenciais, o que aumenta o risco de política percebido por alguns investidores.

Em 2024, o foco das políticas mudou para agilizar os processos de planejamento e permitir a reutiliza??o do estoque construído. O MIVAU iniciou uma modifica??o legislativa da Ley de Suelo y Rehabilitacion Urbana em mar?o de 2024 para melhorar a seguran?a jurídica dos instrumentos de planejamento. No nível regional, a Comunidad de Madrid promulgou a Ley 3/2024 para facilitar o desenvolvimento urbano, incluindo a permiss?o de convers?o de determinados terrenos de uso terciário (por exemplo, terrenos destinados a escritórios) em habita??o pública protegida, ao mesmo tempo em que reduz alguns encargos administrativos. Isso refor?ou a liga??o entre o planejamento do uso do solo comercial e as prioridades de reurbaniza??o orientadas para a habita??o.

Análise da cadeia de valor

A cadeia de valor do setor imobiliário comercial da Espanha come?a com a aquisi??o de terrenos e o planejamento (aprova??es municipais e regionais), passa pelo desenvolvimento e constru??o (incorporadoras, empreiteiras, instaladores especializados e fornecimento de materiais), segue para a corretagem e loca??o, execu??o de transa??es (jurídico, notarial, registro e consultoria) e, por fim, para a gest?o de propriedades e instala??es voltada a opera??es geradoras de renda. Dados do INE para 2024 apontam um setor de constru??o de grande porte, com 66.024 milh?es de EUR em valor agregado, e atividade concentrada na constru??o de edifícios e instala??es especializadas. Isso ressalta a import?ncia da capacidade das empreiteiras e das especialidades técnicas para a entrega de reformas de escritórios, galp?es logísticos e ativos de uso mista.

O risco de execu??o tende a se concentrar em duas áreas: prazos de licenciamento e volatilidade dos custos de insumos. Processos administrativos longos para terrenos e licenciamento, frequentemente citados como plurianuais para terrenos n?o finalistas, estendem os períodos de reten??o das incorporadoras. Os custos de materiais e energia também permaneceram voláteis desde 2021. A digitaliza??o está cada vez mais incorporada à execu??o, com o Building Information Modelling (BIM) obrigatório para contratos públicos de constru??o acima de 5,538 milh?es de EUR a partir de 1? de abril de 2024 (com expans?o programada para contratos menores a partir de 1? de outubro de 2025). Essa exigência leva equipes de projeto, empreiteiras e gerentes de projeto a padronizar os fluxos de dados, o que também pode se estender a projetos comerciais privados e programas de retrofit.

Oportunidades de mercado e perspectivas futuras

Um conjunto claro de oportunidades está surgindo em torno da reutiliza??o e da simplifica??o de licenciamento, o que afeta diretamente o estoque de escritórios, varejo e uso mista nos centros urbanos. Em janeiro de 2026, orienta??es da Dire??o-Geral de Seguran?a Jurídica e Fé Pública (DGSJFP) apoiaram o uso de uma declara??o de responsabilidade como título habilitante para registrar mudan?as de uso de comercial para residencial no Registro de Imóveis, nos casos aplicáveis. Isso reduz o atrito para estratégias voltadas à convers?o, onde as normas locais permitem. Paralelamente, o Decreto-Lei Real 3/2026 (em vigor a partir de 24 de mar?o de 2026) introduziu medidas destinadas a simplificar os procedimentos de planejamento urbano e as licen?as administrativas, criando espa?o para incorporadoras e proprietários encurtarem os ciclos de reurbaniza??o de ativos subutilizados.

A conformidade com a descarboniza??o também está se transformando em uma oportunidade de servi?os e capex nos segmentos de escritórios, varejo, logística e hospitalidade, especialmente onde é necessário trabalho de retrofit para permanecer investível sob critérios ESG. Os requisitos de relato de carbono do ciclo de vida da UE est?o se tornando mais rígidos, incluindo a conformidade obrigatória com o Regulamento Delegado (UE) 2026/52 sobre os cálculos do potencial de aquecimento global (GWP) durante todo o ciclo de vida de novos edifícios, o que aumenta a demanda por consultores especializados, software e fluxos de trabalho de constru??o digital. Programas de coordena??o setorial adicionam impulso, como a Agenda Estratégica Interplataformas PTEC para o Setor de Constru??o 2026-2030 (apresentada em fevereiro de 2026), que prioriza a industrializa??o e a integra??o digital (incluindo BIM e gêmeos digitais). Também apoia um pipeline de projetos de atualiza??o e moderniza??o que conecta a capacidade de constru??o a ativos comerciais investíveis e de bom desempenho energético.