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Trends und Erkenntnisse des spanischen Gewerbeimmobilienmarkts

Post-pandemisches Near-Shoring treibt die Logistiknachfrage an

Die im Jahr 2020 aufgedeckten Schwachstellen in der Lieferkette veranlassten Hersteller, die Produktion n?her an europ?ische Verbraucher zu verlagern, wodurch der Logistikanteil an den Investitionen im spanischen Gewerbeimmobilienmarkt von 15 % im Jahr 2014 auf 34 % im Jahr 2024 stieg. Zentralspanien verzeichnete einen Anstieg der j?hrlichen Fl?chenums?tze um 25 %, begünstigt durch den Kauf eines 90.000 qm gro?en Komplexes in Pinto durch CBRE Investment Management für die Zustellung auf der letzten Meile. Sekund?re Standorte ziehen nun 37 % der gesamten Lagerfl?chenabsorption an, was auf die Verlagerung kostenorientierter Nutzer weg von Premiumlagen hinweist. Das Investitionsvolumen k?nnte 2025 auf 1,9 Milliarden USD steigen und damit den Anteil des Landes an den europ?ischen Logistikallokationen gegenüber 2019 nahezu verdoppeln. 

Erholung des Tourismus st?rkt st?dtische Hotelimmobilien

Der Tourismus erwirtschaftete im Jahr 2023 198 Milliarden USD und stützte damit den Hotelimmobilienmarkt. Die gesamten Hotelinvestitionen erreichten 2023 einen Wert von 4,7 Milliarden USD, wobei der Verkauf von Atom Hoteles auf Teneriffa für 121 Millionen USD, 83 % über dem Kaufpreis von 2019, besonders hervorstach. Gemischt genutzte Projekte, die Zimmer, Einzelhandel und Co-Working kombinieren, profitieren vom Wandel hin zum Erlebnisreisen.

EU-Grüne Taxonomie beschleunigt Sanierungsinvestitionen

Spanische REITs emittierten 770 Millionen USD an grünen Anleihen zur Finanzierung energieeffizienter Sanierungen, w?hrend Lar Espa?a eine BREEAM-Zertifizierung von 98 % erreichte. Das Grünfinanzierungsrahmenwerk von Merlin Properties zielt auf Netto-Null bis 2030 ab und verpflichtet sich zu einer Reduzierung der betrieblichen CO?-Emissionen um 85 % bis 2028. ^[3]

Near-Shoring von LatAm-Technologieunternehmen nach Spanien

Die Aktivit?ten im Bereich Informations- und Kommunikationstechnologie tragen 22,6 % zum BIP bei, verankert in Madrid und Katalonien, wo 160 Technologiezentren im Jahr 2024 einen wirtschaftlichen Einfluss von 3,2 Milliarden USD generierten. Die Digitalstrategie 2025 mobilisiert 17,25 Milliarden USD an ?ffentlichen Mitteln und f?rdert die Nachfrage nach modernen Bürofl?chen mit robuster Konnektivit?t. ^[1]

Steigende Baukosten durch iberischen Arbeitskr?ftemangel

Die Baugenehmigungen gingen 2024 um 9 % zurück, da Bautr?ger h?here L?hne und volatile Materialpreise absorbierten, was die Lücke zwischen 1,53 Millionen Wohnungsbaubeginnen und 2,40 Millionen Haushaltsgründungen seit 2008 vergr??erte. Da 26 % des Wohnungsbestands ins Stocken geraten sind, priorisieren Auftragnehmer vorvermietete Objekte zur Risikosteuerung.

Politische Unsicherheit über ?bertragungseffekte des Wohnungsbaugesetzes auf Gewerbeimmobilien

Das Wohnungsbaugesetz von 2023 begrenzt Mieten und besteuert leerstehende Einheiten, was eine Debatte über eine m?gliche Ausweitung auf gewerbliche Segmente entfacht hat. Ausl?ndische Investoren müssen nun staatliche Prüfungen für Transaktionen über 550 Millionen USD durchlaufen, was die Abwicklungszyklen verl?ngert. ^[2]

*Unsere Prognosen behandeln die Auswirkungen von Treibern und Einschr?nkungen als richtungsweisend und nicht additiv. Die Wirkungsprognosen berücksichtigen Basiswachstum, Mischungseffekte und Wechselwirkungen zwischen Variablen.

Segmentanalyse

Nach Immobilientyp: 叠ü谤辞蝉 führen heute, w?hrend Logistik beschleunigt

叠ü谤辞蝉 hielten im Jahr 2025 einen Anteil von 33,65 % am spanischen Gewerbeimmobilienmarkt und festigten damit ihren Status als Referenz-Anlageklasse trotz sich wandelnder Arbeitsgewohnheiten. Spitzenmieten im Madrider CBD liegen 12 % über dem Niveau von 2015, und die Vermietungsaktivit?t in Barcelona stieg 2024 um 20 %, da Technologie- und Finanzunternehmen ESG-konforme Fl?chen suchten. Dennoch verzeichnen Logistikimmobilien mit einer CAGR von 6,720 % bis 2031 das schnellste Wachstum, da E-Commerce und Near-Shoring eine anhaltende Lagernachfrage befeuern. Investitionen in sekund?re Industriekorridore stiegen auf 37 % des j?hrlichen Fl?chenumsatzes, was das Streben nach kosteneffizienten Grundstücken verdeutlicht.

Qualit?tssteigerung differenziert die Performance: 76 % des veralteten Bürobestands droht ohne Sanierung die Obsoleszenz, w?hrend Klasse-A-Türme einstellige Leerstandsquoten verzeichnen. Die Logistikexpansion verl?uft ebenfalls zweigeteilt: Last-Mile-Hubs innerhalb des dritten Rings von Madrid erzielen Mietaufschl?ge, w?hrend mittelgro?e Anlagen in Valencia Renditeaufschl?ge von 150 Basispunkten bieten. Einzelhandelsparks fügen bis 2026 über 44 neue Projekte 850.000 qm Bruttomietfl?che hinzu, was einen Schwenk zu Convenience- und Freizeitformaten widerspiegelt. Das Gastgewerbe bleibt widerstandsf?hig: Hotelinvestitionen erreichten 2023 einen Wert von 4,7 Milliarden USD und unterstreichen das Comeback des Tourismus.

Nach Gesch?ftsmodell: Verk?ufe dominieren, Vermietungen gewinnen an Fahrt

Verkaufstransaktionen trugen 2025 mit 59,55 % zum spanischen Gewerbeimmobilienmarkt bei, angetrieben durch starke ausl?ndische Kapitalzuflüsse in Troph?enobjekte in Madrid, Barcelona und Küstenresorts. Der Vermietungsweg verzeichnet jedoch bis 2031 eine CAGR von 6,46 % und übertrifft damit das Verkaufswachstum, da Institutionen wiederkehrende Einkommensstr?me suchen und Nutzer das Leasing bevorzugen, um die Bilanzflexibilit?t zu erhalten. Die Spitzenrenditen im Wohnbereich sollen sich bis 2028 um 40 Basispunkte verengen, was die Attraktivit?t von Cashflow-Instrumenten best?tigt.

Demografische Verschiebungen stützen das Mietwachstum: sinkende Haushaltsgr??en, verz?gerter Wohneigentumserwerb und eine mobile Belegschaft halten die Nachfrage nach Co-Living, Studentenwohnungen und flexiblen 叠ü谤辞蝉 aufrecht. Unternehmensmieter strukturieren Kurzzeitvertr?ge mit Erweiterungsrechten, was die schnellen Personalver?nderungen in der Technologiedienstleistungsbasis widerspiegelt. Auf der Verkaufsseite zielen wertsch?pfende Investoren auf sekund?re Einkaufszentren und veraltete Lagerh?user zur Neupositionierung ab, in der Erwartung einer Renditekompression, sobald ESG-Upgrades die Liquidit?t freisetzen.

Nach Endnutzer: Unternehmens- und KMU-Bedarf steuert die Nachfrage

Unternehmens- und KMU-Nutzer beanspruchten 2025 71,25 % der Marktgr??e des spanischen Gewerbeimmobilienmarkts, gestützt durch einen Dienstleistungssektor, der 76 % der nationalen Wirtschaftsleistung erzeugt. Ihr Fl?chenbedarf soll bis 2031 mit einer CAGR von 6,05 % wachsen, konzentriert auf Klasse-A-叠ü谤辞蝉 mit digitaler Infrastruktur, robotikf?hige Lagerh?user und gemischt genutzte Projekte zur F?rderung des Mitarbeiterwohlergehens.

Hybrides Arbeiten treibt kleinere, aber h?herwertige Fl?chen voran: führende Banken konzentrierten ihre Madrider Aktivit?ten in intelligenten Hauptsitzen, w?hrend US-amerikanische Softwareunternehmen 25.000 qm im Barceloner Viertel 22@ voranmieteten. Privatanleger erhalten Zugang zu gewerblichen Produkten über Tokenisierungsplattformen, die Büroetagen und Einzelhandelsparks fraktionalisieren und damit die K?uferbasis erweitern. Institutionelle Fonds beteiligen sich sowohl als Vermieter als auch als Joint-Venture-Partner mit Entwicklern, um die Pipeline-Transparenz zu gew?hrleisten.

Geografische Analyse

Madrid beanspruchte 2025 einen Anteil von 44,58 % am spanischen Gewerbeimmobilienmarkt und spiegelt damit seine Stellung als politisches und finanzielles Zentrum wider. Der Leerstand im CBD blieb bei 4,3 % und das Mietwachstum hielt trotz erh?hter Neubaukosten an, da multinationale Konzerne die Hauptstadt für Hauptsitze w?hlten, die Iberien und Lateinamerika bedienen. Die Logistik floriert innerhalb des Dreiringnetzes der Stadt; die Akquisition von 90.000 qm in Pinto durch CBRE Investment Management signalisiert Vertrauen in Last-Mile-Standorte. Rechenzentrumsinvestitionen von 6,72 Millionen USD erg?nzten staatliche Digitalisierungszuschüsse und festigten Madrids Status als wichtigstes Technologiezentrum Spaniens.

Barcelona ist die zweite S?ule des Landes. Die Bürofl?chenums?tze stiegen 2024 um 20 % und das künftige Angebot ist weitgehend vorab vermietet, was auf eine anhaltende Qualit?tssteigerung hindeutet. Das Technologiezentrum-?kosystem Kataloniens erzielte 2024 über 160 Inkubatoren einen Aktivit?tswert von 3,2 Milliarden USD und soll bis 2026 42.752 Fachkr?fte besch?ftigen. Die Erholung des Tourismus zog Luxushotel-Investoren an, w?hrend der Kohlenstoffneutralit?ts-Fahrplan der Hafenbeh?rde den Lagerhausentwicklern, die auf multimodale Handelsstr?me setzen, Auftrieb gab.

惭á濒补驳补, historisch ein Freizeitziel, ist der am schnellsten wachsende Regionalmarkt mit einer CAGR von 6,850 % bis 2031. Internationale Technologiekonzerne er?ffneten Satellitenbüros, um Lebensqualit?tsvorteile und niedrigere Kosten zu nutzen, was die Nachfrage nach Klasse-A-Fl?chen beschleunigt. Valencia profitiert von der Hafenanbindung und dem Near-Shoring in der Automobilzulieferkette, erweitert seinen Fertigungsstandort und stimuliert spekulative Lagerhausbauten, gestützt durch die optimistischen Prognosen von Proequity. Sekund?rst?dte wie Bilbao und Saragossa ziehen Investoren an, die Renditeaufschl?ge von 200 Basispunkten gegenüber dem Madrider CBD suchen, erm?glicht durch verbesserte AVE-Hochgeschwindigkeitsbahnverbindungen, die Reisezeiten verkürzen.

Regulatorisches Umfeld

Der spanische Gewerbeimmobilienmarkt wird durch nationale Regeln zur Stadtplanung und Geb?udesanierung beeinflusst, die im Boletín Oficial del Estado (BOE) ver?ffentlicht werden, erg?nzt durch die Wohnungs- und Mietpolitik unter Aufsicht des Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU). Das Wohnungsgesetz 2023 (Ley 12/2023) versch?rfte den Fokus auf Mietpreisbindungen und die Besteuerung leerstehender Einheiten im breiteren Markt und hat auch die Debatte über m?gliche ?bertragungseffekte auf Nichtwohnsegmente angefacht, was das wahrgenommene Regulierungsrisiko für manche Investoren erh?ht.

2024 verschob sich der politische Fokus hin zur Beschleunigung von Planungsprozessen und zur Erm?glichung der Wiederverwendung bestehender Bausubstanz. MIVAU leitete im M?rz 2024 eine Gesetzes?nderung der Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana ein, um die Rechtssicherheit für Planungsinstrumente zu verbessern. Auf regionaler Ebene erlie? die Comunidad de Madrid das Ley 3/2024, um die Stadtentwicklung zu erleichtern, unter anderem durch die Umwandlung bestimmter terti?r genutzter Fl?chen (z. B. für 叠ü谤辞蝉 ausgewiesene Grundstücke) in ?ffentlich gef?rderten Wohnraum bei gleichzeitiger Reduzierung einiger administrativer Hürden. Dies hat die Verbindung zwischen gewerblicher Fl?chennutzungsplanung und wohnraumgetriebenen Umnutzungspriorit?ten verst?rkt.

Wertsch?pfungskettenanalyse

Die Wertsch?pfungskette des spanischen Gewerbeimmobilienmarktes beginnt mit der Grundstücksbeschaffung und Planung (kommunale und regionale Genehmigungen), führt über Entwicklung und Bau (Bautr?ger, Bauunternehmen, Fachinstallateure und Materiallieferanten) weiter zu Vermittlung und Vermietung, Transaktionsabwicklung (Rechtsberatung, Notariat, Grundbuchamt und Beratung) und schlie?lich zum Property- und Facility-Management für einkommensgenerierende Betriebe. Daten des INE für 2024 verweisen auf einen bedeutenden Bausektor mit einer Wertsch?pfung von 66.024 Millionen EUR, wobei sich die Aktivit?t auf den Geb?udebau und Spezialinstallationen konzentriert. Dies unterstreicht die Bedeutung von Auftragnehmerkapazit?ten und Fachgewerken für die Umsetzung von Bürorenovierungen, Logistikhallen und gemischt genutzten Objekten.

Das Ausführungsrisiko konzentriert sich meist auf zwei Bereiche: Genehmigungszeitr?ume und Volatilit?t der Inputkosten. Lange Verwaltungsprozesse für Grundstücke und Genehmigungen, die für nicht erschlossene Fl?chen oft mehrj?hrig sind, verl?ngern die Haltedauer der Entwickler. Auch die Material- und Energiekosten sind seit 2021 volatil geblieben. Die Digitalisierung ist zunehmend in die Bauausführung eingebettet, wobei Building Information Modelling (BIM) für ?ffentliche Bauauftr?ge über 5,538 Millionen EUR ab dem 1. April 2024 vorgeschrieben ist (mit geplanter Ausweitung auf kleinere Auftr?ge ab dem 1. Oktober 2025). Diese Vorgabe zwingt Planungsteams, Bauunternehmen und Projektmanager, Datenabl?ufe zu standardisieren, was sich auch auf private Gewerbeprojekte und Sanierungsprogramme übertragen kann.

Marktchancen und Zukunftsaussichten

Ein klares Chancenpotenzial entsteht rund um Wiedernutzung und Genehmigungsvereinfachung, was Büro-, Einzelhandels- und Mischnutzungsbest?nde in st?dtischen Kernbereichen direkt betrifft. Im Januar 2026 unterstützte eine Leitlinie der Generaldirektion für Rechtssicherheit und ?ffentlichen Glauben (DGSJFP) die Verwendung einer Verantwortlichkeitserkl?rung als zul?ssigen Titel zur Eintragung von Nutzungs?nderungen von gewerblich zu wohnwirtschaftlich im Grundbuch in zutreffenden F?llen. Dies reduziert die Hürden für umwandlungsgetriebene Strategien, sofern die ?rtlichen Vorschriften dies erlauben. Parallel dazu führte das K?nigliche Gesetzesdekret 3/2026 (in Kraft seit 24. M?rz 2026) Ma?nahmen ein, die auf die Straffung von Stadtplanungsverfahren und beh?rdlichen Genehmigungen abzielen und Entwicklern und Eigentümern Spielraum geben, Umnutzungszyklen für untergenutzte Verm?genswerte zu verkürzen.

Die Einhaltung der Dekarbonisierungsvorgaben entwickelt sich zudem zu einer Dienstleistungs- und Investitionschance in den Bereichen Büro, Einzelhandel, Logistik und Hotellerie, insbesondere dort, wo Sanierungsarbeiten erforderlich sind, um im Rahmen von ESG-Kriterien investierbar zu bleiben. Die EU-Anforderungen an die Lebenszyklus-Kohlenstoffberichterstattung versch?rfen sich, einschlie?lich der verbindlichen Einhaltung der Delegierten Verordnung (EU) 2026/52 zur Berechnung des Treibhauspotenzials (GWP) über den gesamten Lebenszyklus für Neubauten, was die Nachfrage nach Fachberatern, Software und digitalen Bauabl?ufen erh?ht. Programme zur Sektorkoordination verst?rken diese Dynamik, etwa die Strategische PTEC-Interplattform-Agenda für den Bausektor 2026-2030 (vorgestellt im Februar 2026), die Industrialisierung und digitale Integration (einschlie?lich BIM und digitaler Zwillinge) priorisiert. Sie unterstützt zudem eine Pipeline von Modernisierungs- und Aufwertungsprojekten, die Baukapazit?t mit investierbaren, energieeffizienten Gewerbeimmobilien verknüpft.