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Tend¨ºncias e Perspectivas do Mercado de Co-Living na Espanha

Os Crescentes Desafios de Acessibilidade Habitacional em Madrid e Barcelona Canalizam a Demanda para Acomoda??es de Co-Living

O mercado de co-living na Espanha est¨¢ se beneficiando de um sistema habitacional que permanece com escassez de oferta em suas maiores cidades. O d¨¦ficit de 500.000 habita??es mostra por que a habita??o compartilhada gerenciada est¨¢ se tornando uma op??o pr¨¢tica, e n?o uma escolha de nicho^{[1]PATRIZIA SE, "PATRIZIA And Urbania Launch Joint Venture Exceeding EUR 130 Million To Develop Sustainable And Affordable Housing In Spain," PATRIZIA News, patrizia.ag}. Quando os inquilinos n?o conseguem facilmente garantir unidades convencionais, eles valorizam mais as acomoda??es prontas para ocupa??o que incluem servi?os p¨²blicos, mobili¨¢rio e espa?os comunit¨¢rios. Isso ¨¦ relevante porque o co-living elimina v¨¢rios obst¨¢culos iniciais de uma s¨® vez, incluindo dep¨®sitos em m¨²ltiplas contas de servi?os, custos de mobili¨¢rio e longos per¨ªodos de configura??o. Nesse contexto, o mercado de co-living na Espanha n?o apenas atrai residentes que desejam menor atrito, mas tamb¨¦m capta a demanda de pessoas que, de outra forma, permaneceriam por mais tempo em arranjos habitacionais informais ou tempor¨¢rios.

O Crescimento das Popula??es de N?mades Digitais, Expatriados e Trabalhadores Remotos Apoia a Demanda por Habita??o Flex¨ªvel

O mercado de co-living na Espanha tamb¨¦m est¨¢ recebendo apoio de residentes m¨®veis cujas necessidades habitacionais diferem das de fam¨ªlias locais estabelecidas h¨¢ muito tempo. O rascunho mostra que n?mades digitais, expatriados e trabalhadores remotos frequentemente chegam sem hist¨®rico de cr¨¦dito local, fiadores dom¨¦sticos ou relacionamentos banc¨¢rios estabelecidos, o que dificulta o acesso a contratos de arrendamento padr?o. O co-living se adapta a esse grupo porque os contratos s?o mais simples, a mudan?a ¨¦ mais r¨¢pida e o pacote j¨¢ inclui os servi?os de vida di¨¢ria que os rec¨¦m-chegados geralmente precisam primeiro. Esse perfil de usu¨¢rio tamb¨¦m valoriza a localiza??o, a qualidade da banda larga e as ¨¢reas de trabalho compartilhadas, de modo que os operadores que combinam habita??o com um processo de arrendamento digital robusto est?o melhor posicionados para manter a ocupa??o. ? medida que essa base de inquilinos m¨®veis se amplia, o mercado de co-living na Espanha ganha uma camada de demanda vinculada ¨¤ mobilidade laboral e ¨¤ reloca??o transfronteiri?a, e n?o apenas ao estresse habitacional local.

Crescente Interesse de Investidores em Classes de Ativos Residenciais Alternativos com Taxas de Ocupa??o Est¨¢veis

O mercado de co-living na Espanha est¨¢ atraindo mais capital institucional porque os investidores agora veem a habita??o flex¨ªvel como uma plataforma residencial escal¨¢vel. A Greystar fortaleceu sua posi??o por meio da aquisi??o dos ativos da Bain Capital em janeiro de 2025, e a Neinor Homes formou uma estrutura de co-investimento com o Banco Santander em fevereiro de 2025 para um projeto de habita??o flex¨ªvel pr¨®ximo a Madrid^{[2]Bain Capital, "Bain Capital Announces Sale Of Co-Living Space In Spain To Greystar," Bain Capital News, baincapital.com}. A PATRIZIA e a Urbania tamb¨¦m lan?aram uma joint venture em maio de 2025 focada em habita??o sustent¨¢vel e acess¨ªvel nas principais ¨¢reas metropolitanas da Espanha, indicando que o capital est¨¢ sendo direcionado para pipelines de desenvolvimento maiores, e n?o para ativos isolados. Essa mudan?a ¨¦ importante porque investidores maiores podem financiar terrenos, projetos e entregas ao longo de prazos mais longos, ajudando-os a construir exposi??o nacional. Ao mesmo tempo, os operadores menores permanecem mais limitados pelo financiamento e pelo acesso a ativos. O resultado ¨¦ que o mercado de co-living na Espanha agora conta com um suporte de capital mais robusto, mas tamb¨¦m com um ambiente operacional mais desafiador para empresas que n?o conseguem igualar a escala institucional.

Expans?o de Operadores de Co-Living Voltados para Jovens Profissionais e Residentes Internacionais

O mercado de co-living na Espanha est¨¢ se ampliando ¨¤ medida que os operadores n?o limitam mais a expans?o a um pequeno n¨²mero de edif¨ªcios de refer¨ºncia. A plataforma expandida da Greystar, a entrada da Neinor no segmento de habita??o flex¨ªvel e a movimenta??o da Hines para um ativo de 650 leitos em ³Õ²¹±ô¨º²Ô³¦¾±²¹ apontam para um setor que se expande por diferentes cidades e grupos de demanda^{[3]Neinor Homes, "Neinor Homes Steps Into Flex Living With Banco Santander And Will Co-Invest €60mn In A Project Located In Madrid," GlobeNewswire, globenewswire.com}. Esse padr?o ¨¦ importante porque jovens profissionais e residentes internacionais n?o querem todos o mesmo produto, e os operadores agora precisam cobrir unidades de est¨²dio, quartos privativos e comunidades gerenciadas em diferentes faixas de pre?o. Isso tamb¨¦m ressalta a import?ncia da execu??o local, uma vez que o planejamento, o zoneamento e as regras habitacionais em n¨ªvel de cidade ainda moldam o formato que pode ser levado ao mercado. ? medida que mais operadores entram ou escalam, o mercado de co-living na Espanha est¨¢ caminhando para um campo competitivo mais amplo, com especializa??o mais clara por tipo de residente, cidade e modelo de servi?o.

Incerteza Regulat¨®ria em Rela??o a Alugu¨¦is de Curta Dura??o e Modelos de Habita??o Compartilhada

O mercado de co-living na Espanha ainda opera sem um ¨²nico estatuto nacional que defina claramente o co-living em todos os casos de uso. A Espanha implementou o Real Decreto 1312/2024 em 1.? de julho de 2025, que criou um registro unificado de arrendamentos e uma janela ¨²nica digital para dados de alugu¨¦is de curta dura??o, em conformidade com o Regulamento da Uni?o Europeia 2024/1028. A Lei Org?nica 1/2025 tamb¨¦m conferiu ¨¤s comunidades residenciais o poder de bloquear novas acomoda??es classificadas como tur¨ªsticas em seus edif¨ªcios com uma maioria de tr¨ºs quintos dos propriet¨¢rios, acrescentando mais uma camada de risco de aprova??o a propriedades de uso misto ou de propriedade mista. A Catalunha e a Andaluzia seguiram dire??es diferentes, e a Lei 11/2025 da Catalunha acrescenta outra camada regional que os operadores precisam acompanhar juntamente com o tratamento de planejamento local. Como o caminho legal ainda varia por cidade e regi?o, o mercado de co-living na Espanha permanece mais dif¨ªcil de escalar nacionalmente do que os dados de demanda isolados poderiam sugerir.

Aumento dos Custos de Constru??o e Aquisi??o de Propriedades Afetando o Desenvolvimento de Novos Projetos

O mercado de co-living na Espanha tamb¨¦m ¨¦ limitado por condi??es econ?micas que tornaram mais dif¨ªcil o desenvolvimento de novos projetos. O rascunho mostra que o aumento dos custos de constru??o, os valores mais elevados de novas constru??es, a escassez de m?o de obra e os longos prazos de aprova??o est?o tornando a entrega de projetos greenfield menos direta, especialmente em Madrid e Barcelona. Esses fatores elevam o custo por leito e tornam as decis?es de precifica??o mais sens¨ªveis, ao mesmo tempo em que mant¨ºm a acessibilidade para estudantes, profissionais em in¨ªcio de carreira e trabalhadores m¨®veis. Eles tamb¨¦m ajudam a explicar por que os modelos ativo-leve continuam ganhando terreno, uma vez que arrendar ou reposicionar edif¨ªcios existentes geralmente requer menos capital do que comprar terrenos e entregar novos estoques do zero. Para o mercado de co-living na Espanha, isso significa que parte do crescimento futuro depender¨¢ de qu?o bem os operadores garantem ativos urbanos existentes e controlam os custos de adapta??o, e n?o apenas do volume de demanda existente.

*Nossas previs?es tratam os impactos dos impulsionadores e restri??es como direcionais, e n?o aditivos. As previs?es de impacto refletem o crescimento de base, os efeitos de composi??o e as intera??es entre vari¨¢veis.

An¨¢lise de Segmentos

Por Configura??o de Propriedade: Unidades de Est¨²dio Lideram em Volume enquanto Quartos Compartilhados Escalam Rapidamente

Os formatos de est¨²dio e unidade inteira responderam por 52,3% do mercado em 2025, tornando-os a maior configura??o no mercado de co-living na Espanha. Essa lideran?a mostra que muitos residentes desejam privacidade em suas unidades enquanto ainda utilizam cozinhas compartilhadas, ¨¢reas de trabalho, lounges ou espa?os de fitness em outras partes do edif¨ªcio. O formato tamb¨¦m ¨¦ adequado para operadores que desejam uma base de clientes mais ampla, pois unidades autossuficientes s?o mais f¨¢ceis de comercializar para profissionais, pessoas em reloca??o, casais e residentes que ficam por per¨ªodos mais longos. Os quartos compartilhados devem registrar o crescimento mais r¨¢pido, com um CAGR de 12,78% at¨¦ 2031, indicando que a press?o de acessibilidade permanece forte e cria espa?o para ofertas de menor custo.

Essa divis?o confere ao mercado de co-living na Espanha uma estrutura de produto de duas vertentes. A oferta liderada por est¨²dios apoia a estabilidade da receita porque os formatos privativos tendem a atrair residentes que podem pagar mais por autonomia, consist¨ºncia e ocupa??o previs¨ªvel. Ao mesmo tempo, os quartos compartilhados provavelmente absorver?o a demanda incremental onde a press?o de aluguel permanece alta e o acesso a contratos de arrendamento padr?o continua dif¨ªcil. O mercado de co-living na Espanha, portanto, n?o segue uma ¨²nica dire??o no design de produtos, pois o maior segmento favorece a privacidade. Em contrapartida, o segmento de crescimento mais r¨¢pido reflete a sensibilidade ao custo e a necessidade de pontos de entrada de pre?o mais baixos.

Por Modelo de Neg¨®cio: A Economia de Arrendamento Principal Domina enquanto o Modelo Pr¨®prio-Desenvolver-Operar Escala para Retornos de Longo Prazo

O arrendamento principal ativo-leve ou arbitragem de arrendamento respondeu por 45,1% do mercado em 2025, tornando-o o maior modelo de neg¨®cio no mercado de co-living na Espanha. Sua lideran?a reflete uma adequa??o pr¨¢tica a um mercado onde os operadores precisam de velocidade, menor capital inicial e espa?o para ajustar portf¨®lios cidade a cidade. Nessa estrutura, o operador garante o controle do edif¨ªcio por meio de um arrendamento e, em seguida, gerencia diretamente o relacionamento com o residente, a precifica??o, o mobili¨¢rio e o pacote de servi?os. O mesmo segmento tamb¨¦m tem proje??o de registrar o maior crescimento a um CAGR de 13,12% at¨¦ 2031, o que confirma que a disciplina de capital e a flexibilidade operacional permanecem centrais nos planos de expans?o.

A rota ativo-pesado de propriedade-desenvolvimento-opera??o ainda ¨¦ relevante, especialmente para empresas apoiadas por pools de capital mais robustos e horizontes de investimento longos. A Neinor Homes e o Banco Santander entraram no segmento de habita??o flex¨ªvel por meio de uma estrutura de co-investimento em fevereiro de 2025, o que mostra que a participa??o orientada ao desenvolvimento permanece relevante quando a localiza??o do projeto e o horizonte de sa¨ªda s?o atrativos. Ainda assim, o mercado de co-living na Espanha ainda tende a modelos que reduzem a exposi??o de capital e permitem uma entrada mais r¨¢pida nas cidades, especialmente enquanto a regulamenta??o, os custos de constru??o e o acesso a ativos permanecem desiguais entre as regi?es. ? por isso que os maiores e mais r¨¢pidos modelos de crescimento est?o no mesmo segmento na estrutura atual.

Por Faixa de Pre?o: O Segmento ±õ²Ô³Ù±ð°ù³¾±ð»å¾±¨¢°ù¾±´Ç Comanda o Volume enquanto o Segmento Premium Impulsiona o Crescimento de Receita Mais R¨¢pido

O segmento intermedi¨¢rio detinha 49,5% do mercado em 2025, conferindo-lhe a base de volume mais ampla no mercado de co-living na Espanha. Essa faixa atende ¨¤s necessidades de estudantes e profissionais em in¨ªcio de carreira que desejam uma configura??o de vida gerenciada, mas ainda precisam de pre?os abaixo dos formatos premium. O segmento intermedi¨¢rio tamb¨¦m se encaixa na l¨®gica operacional de muitos provedores porque equilibra o escopo de servi?os com o potencial de ocupa??o em pools maiores de inquilinos urbanos. O segmento premium e luxo tem previs?o de expans?o a um CAGR de 13,44% at¨¦ 2031, indicando que o extremo superior est¨¢ ganhando tra??o mesmo que o centro da demanda permane?a mais sens¨ªvel ao pre?o.

O crescimento mais r¨¢pido no segmento premium e luxo reflete a demanda de n?mades digitais, relocadores corporativos e residentes internacionais que valorizam design, marca, localiza??o e programa??o comunit¨¢ria. Isso n?o enfraquece o papel do segmento intermedi¨¢rio, pois o mercado de co-living na Espanha ainda depende de uma base maior de residentes cujos or?amentos suportam habita??o gerenciada apenas quando os pre?os permanecem acess¨ªveis. O segmento econ?mico permanece a parte menos desenvolvida da estrutura, deixando uma lacuna entre as fortes necessidades de acessibilidade e a oferta institucional limitada. Para o mercado de co-living na Espanha, isso significa que o crescimento futuro da receita pode vir dos formatos premium. Ao mesmo tempo, o volume de unidades ainda depende fortemente de produtos de segmento intermedi¨¢rio que possam manter uma ocupa??o mais ampla nos mercados urbanos.

Por Usu¨¢rio Final: Estudantes Ancoram a Demanda enquanto Profissionais em Atividade Lideram o Crescimento

Os estudantes responderam por 47,5% do mercado em 2025, tornando-os o maior grupo de usu¨¢rios finais no mercado de co-living na Espanha. Essa lideran?a se encaixa em um ambiente habitacional onde muitos estudantes ainda enfrentam acesso limitado a op??es de aluguel organizadas e precisam de acomoda??o mobiliada pr¨®xima a transporte, centros educacionais e servi?os urbanos. A demanda estudantil tamb¨¦m ¨¦ mais f¨¢cil de planejar para os operadores porque os ciclos acad¨ºmicos, os prazos de mudan?a e as prefer¨ºncias de vida compartilhada criam padr?es de ocupa??o recorrentes. Os profissionais em atividade t¨ºm proje??o de crescimento mais r¨¢pido a um CAGR de 13,71% at¨¦ 2031, indicando que a mobilidade relacionada ao emprego est¨¢ se tornando cada vez mais importante para a demanda futura.

O perfil de inquilino compartilhado na comunica??o da Neinor Homes de fevereiro de 2025 ajuda a explicar por que o segmento de profissionais em atividade est¨¢ crescendo t?o rapidamente: um residente t¨ªpico de habita??o flex¨ªvel tem 31 anos, 73% s?o solteiros e 61% s?o estrangeiros. Essa combina??o apoia a vis?o de que o mercado de co-living na Espanha n?o ¨¦ mais moldado exclusivamente pela demanda estudantil, pois tamb¨¦m atende profissionais que valorizam mobilidade, contratos simples e habita??o integrada a servi?os. Os estudantes ainda ancoram a ocupa??o e a escala, mas os profissionais em atividade est?o impulsionando o setor em dire??o a termos de arrendamento mais flex¨ªveis, comodidades mais robustas e localiza??es urbanas que funcionam tanto para moradia quanto para trabalho remoto. Essa mudan?a amplia a base de residentes endere?¨¢vel sem alterar o fato de que os estudantes permanecem o maior grupo de usu¨¢rios atualmente.

An¨¢lise Geogr¨¢fica

Madrid respondeu por 53,2% do mercado em 2025, tornando-se a principal geografia no mercado de co-living na Espanha. Barcelona permaneceu como o segundo maior mercado urbano, e juntas as duas cidades ainda formam a principal base da oferta organizada atual e da visibilidade dos operadores. A posi??o de Madrid ¨¦ apoiada por uma participa??o institucional mais robusta, como visto em transa??es como a joint venture de habita??o flex¨ªvel da Neinor Homes e do Banco Santander pr¨®xima a Madrid. A Greystar tamb¨¦m fortaleceu sua presen?a por meio de ativos em Madrid, Barcelona e Bilbao, ressaltando o papel de Madrid e Barcelona como localiza??es ?ncora para o crescimento de plataformas em escala.

³Õ²¹±ô¨º²Ô³¦¾±²¹ tem proje??o de crescimento mais r¨¢pido a um CAGR de 13,66% at¨¦ 2031, conferindo-lhe a posi??o de crescimento mais clara al¨¦m das duas maiores cidades. Seu apelo decorre de uma base operacional mais acess¨ªvel e de um mix de demanda que atende tanto estudantes quanto profissionais em atividade. A Hines expandiu para ³Õ²¹±ô¨º²Ô³¦¾±²¹ por meio da aquisi??o de um complexo de habita??o flex¨ªvel de 650 leitos, ressaltando que o capital internacional est¨¢ tratando a cidade como um destino s¨¦rio de ativos residenciais. Em termos de valor, Madrid liderou o mercado de co-living na Espanha com 53,2% da participa??o de mercado em 2025, enquanto ³Õ²¹±ô¨º²Ô³¦¾±²¹ deve registrar o crescimento urbano mais r¨¢pido ao longo do per¨ªodo de previs?o.

O restante da Espanha, incluindo cidades como M¨¢laga, Sevilha e Bilbao, permanece menor em tamanho absoluto, mas cada vez mais relevante para o mercado de co-living na Espanha. Essas cidades s?o importantes porque ampliam o mapa dos operadores al¨¦m dos maiores centros e permitem que as empresas construam portf¨®lios que equilibrem a escala atual com o crescimento futuro. O mercado de co-living na Espanha provavelmente se tornar¨¢ menos geograficamente concentrado ¨¤ medida que mais capital se mover para localiza??es secund¨¢rias, onde a concorr¨ºncia por ativos adequados ainda ¨¦ menos intensa do que em Madrid e Barcelona. A geografia, portanto, reflete uma divis?o entre escala em Madrid, demanda sustentada em Barcelona e maior momentum de crescimento em ³Õ²¹±ô¨º²Ô³¦¾±²¹ e no grupo mais amplo de cidades secund¨¢rias.