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Tendances et perspectives du marché de l'immobilier de bureaux au Canada

La fuite vers la qualité stimule la demande d'immeubles de classe A et durables

La migration des locataires vers les tours de prestige s'accélère à mesure que les entreprises se disputent les travailleurs qualifiés et doivent démontrer une performance ESG crédible. Au deuxième trimestre 2024, le taux d'inoccupation des immeubles de classe A dans les centres-villes a reculé dans six des dix plus grands marchés, élargissant l'écart de loyer par rapport aux espaces secondaires à 35 % sur les nouveaux baux. Brookfield a indiqué que les nouveaux baux de classe A commandent des loyers supérieurs de 35 % aux contrats arrivant à échéance. Le Conseil du b?timent durable du Canada a renforcé les limites de carbone intrinsèque dans le cadre de la version 4 de sa norme B?timent à carbone zéro en juin 2024, conférant aux tours certifiées un avantage tarifaire. Les ministères fédéraux doivent désormais réaliser des audits de neutralité carbone de leurs portefeuilles immobiliers tous les cinq ans, ajoutant une demande institutionnelle régulière pour les actifs de premier rang. En conséquence, les investisseurs continuent de déployer des capitaux dans des systèmes de CVC intelligents, des accès sans contact et des systèmes d'énergie renouvelable sur site pour pérenniser leurs actifs.

Croissance des secteurs de la technologie, de la finance et des services professionnels

Les embauches dans le secteur des hautes technologies ont progressé de 4,6 % en 2023, et Toronto seule a créé 17 600 emplois nets dans le domaine technologique, portant ce secteur à 15,2 % de l'activité de location de bureaux en 2024. Les laboratoires d'intelligence artificielle nécessitent des charges électriques denses et des zones de collaboration sécurisées, orientant les prises en occupation vers les nouveaux immeubles du centre-ville. Les secteurs de la finance et de l'assurance ont enregistré 79 000 nouveaux postes depuis octobre 2024, générant une demande supplémentaire dans les principaux centres bancaires du pays. Les cabinets de conseil et les études juridiques concentrent leurs empreintes dans des adresses emblématiques qui renforcent l'image de marque tout en favorisant les horaires hybrides. Les flux de capital-risque ont augmenté de 13,3 % en glissement annuel, encourageant les entreprises en forte croissance à signer des baux flexibles assortis de clauses d'extension favorisant les p?les technologiques du centre-ville.

Adoption croissante des solutions de location flexible et à court terme

Les entreprises privilégient l'agilité face aux prévisions d'effectifs en constante évolution. Allied Properties a réalisé 300 visites de locaux au premier trimestre 2024, atteignant un taux de fidélisation des locataires de 69 % en adaptant les surfaces et les structures de bail. La prime pour les baux à court terme s'établit entre 15 et 25 % au-dessus des conditions standard, ce que les propriétaires acceptent pour améliorer leur trésorerie à court terme. Les politiques fédérales imposant trois jours de présence au bureau créent une densité fluctuante, soutenant davantage la demande d'espaces de coworking clés en main. Les opérateurs d'espaces flexibles ancrent désormais les grandes tours, proposant des suites d'entreprise avec des options d'espace d'appoint qui permettent de se couvrir contre l'incertitude des projets tout en maintenant un environnement de services haut de gamme.

Investissements en infrastructure urbaine et extensions du réseau de transport en commun

Un fonds national de transport en commun de 30 milliards USD remodèle le calcul de localisation, le zonage orienté vers le développement axé sur le transport en commun permettant des bureaux à plus haute densité le long des corridors ferroviaires. Calgary a relancé son programme d'incitation au développement du centre-ville avec 52,5 millions USD pour stimuler les conversions et les améliorations des équipements. CN s'est engagée dans un bail de 20 ans portant sur 440 000 pieds carrés au 600 De La Gauchetière O., en invoquant l'accès multimodal pour son personnel. Le projet de train à grande vitesse reliant les principaux corridors positionne les parcelles situées près des futures gares pour une plus-value, ce qui influence déjà les hypothèses de souscription^{[1]Gouvernement du Canada, ? Le plus grand investissement dans le transport en commun de l'histoire canadienne ?, canada.ca}.

Taux d'inoccupation élevés dans les immeubles de bureaux anciens et en banlieue

Le taux d'inoccupation national global s'établissait à 18,5 % au deuxième trimestre 2024, mais les stocks de catégorie B/C affichent des taux bien plus élevés, les locataires fuyant vers la qualité. Les parcs suburbains peinent car les politiques de travail hybride limitent les longs trajets et encouragent la consolidation en centre-ville. Bien que la disponibilité en sous-location ait diminué pendant cinq trimestres consécutifs pour atteindre 14,8 millions de pieds carrés au troisième trimestre 2024, ce recul profite surtout aux nouveaux immeubles du centre-ville. Les municipalités encouragent la conversion de bureaux en logements résidentiels, mais les co?ts de rénovation et les délais de zonage tempèrent le rythme des retraits, laissant un excédent structurel parmi les immeubles désuets qui pèse sur les loyers.

Lenteur du retour au bureau dans les grands centres urbains

En mai 2024, 18,7 % des Canadiens travaillaient encore à domicile, bien au-dessus du niveau de 7 % enregistré en 2019. La conformité fédérale à la directive des trois jours variait de 60 % au ministère de la Défense nationale à 80 % à l'Agence du revenu du Canada, soulignant une adoption inégale. La faible fréquentation du centre-ville de Toronto a porté le taux d'inoccupation du centre-ville à 12,6 %, suscitant des commentaires négatifs sur les dépréciations d'actifs. Les propriétaires doivent désormais se différencier par la flexibilité et l'expérience locataire plut?t que par la seule localisation, ce qui réduit les loyers effectifs et allonge les allocations pour améliorations locatives afin de fidéliser les occupants.

*Nos prévisions considèrent les impacts des moteurs et des contraintes comme directionnels et non additifs. Les prévisions d'impact reflètent la croissance de référence, les effets de composition et les interactions entre variables.

Analyse des segments

Par catégorie d'immeuble : les actifs de prestige stimulent la différenciation du marché

Les bureaux de catégorie A détenaient une part dominante de 48,92 % du marché de l'immobilier de bureaux au Canada en 2025, et cette cohorte devrait s'étendre de 3,98 % par an jusqu'en 2031. La fuite vers la qualité soutient une location régulière, permettant aux propriétaires de tours emblématiques de relever les loyers demandés même si les taux d'inoccupation globaux persistent. Brookfield a loué 27 millions de pieds carrés dans son portefeuille mondial en 2024, réalisant des hausses de loyers de 35 % sur les nouveaux mandats au Canada, une statistique qui souligne le pouvoir de fixation des prix dans les actifs de premier rang.

L'attention des investisseurs s'est déplacée vers des rénovations profondes qui élèvent les tours plus anciennes à des spécifications proches de la catégorie A. Allied Properties cède des immeubles moins prioritaires d'une valeur pouvant atteindre 150 millions USD pour financer des améliorations dans l'ensemble de son portefeuille d'espaces de travail urbains. Ce recyclage de capital reflète la reconnaissance que la prime de taille du marché de l'immobilier de bureaux au Canada commandée par les actifs de premier rang justifie des dépenses intensives en modernisation des systèmes de CVC, en plateformes d'immeubles intelligents et en équipements axés sur le bien-être. Les propriétaires de catégorie B sont confrontés à un choix existentiel entre un réinvestissement important et la conversion à des usages alternatifs.

Par type de transaction : la prédominance des locations reflète la prudence du marché

Les locations représentaient 68,52 % de la taille du marché de l'immobilier de bureaux au Canada en 2025, confirmant la préférence des occupants pour la souplesse du bilan. Les durées plus courtes, les clauses de sortie post-pandémie et les suites clés en main permettent aux locataires d'adapter leurs surfaces à l'évolution de leurs effectifs. Les résultats du premier trimestre 2024 d'Allied ont montré des spreads de renouvellement des loyers de 4,7 %, un résultat qui met en évidence la résilience des prix dans les immeubles bien situés malgré l'incertitude macroéconomique.

Les ventes, bien qu'elles représentent une part plus modeste, devraient cro?tre plus rapidement à un TCAC de 4,05 %. La baisse des taux directeurs a ravivé l'appétit pour la souscription, et la révision des prix des portefeuilles existants attire les capitaux institutionnels. L'Office d'investissement du régime de pensions du Canada a vendu deux tours à Vancouver pour environ 300 millions USD avec des décotes notables, ouvrant la voie aux opérateurs à valeur ajoutée pour repositionner ces actifs en faveur de l'économie verte. Ces transactions illustrent comment la part du marché de l'immobilier de bureaux au Canada dans le segment de l'investissement se tourne vers des spécialistes disposés à injecter des dépenses d'investissement pour des améliorations de réduction du carbone et des conversions de plateaux flexibles.

Par usage final : le secteur technologique mène la reprise

Les technologies de l'information et les services à valeur ajoutée liés aux TI ont capté 28,05 % de la demande des utilisateurs finaux, la plus grande part du marché de l'immobilier de bureaux au Canada en 2025, et progresseront à un TCAC de 4,12 %. L'écosystème technologique de Toronto a ajouté 17 600 postes nets, stimulant la prise en occupation dans les tours prêtes pour l'intelligence artificielle dotées d'une alimentation redondante et de boucles fibre sécurisées. Les secteurs bancaire et assurantiel demeurent importants mais se modèrent à mesure que les plateformes numériques réduisent les besoins en postes de travail. Les cabinets de services professionnels rationalisent leurs surfaces dans des p?les collaboratifs haut de gamme qui renforcent la culture d'entreprise tout en réduisant les espaces administratifs sous-utilisés.

Les jeunes entreprises privilégient les aménagements de type campus dans des c?urs à usage mixte offrant des équipements de transport et de bien-être. Les clauses de bail intègrent systématiquement des droits d'extension et de réduction, illustrant comment les besoins fluctuants en espace des entreprises numériques dictent de plus en plus la taille du marché de l'immobilier de bureaux au Canada. Les espaces hybrides laboratoire-bureau pour les locataires des sciences de la vie commandent des loyers premium, mettant en lumière la valeur de la conformité aux systèmes de CVC spécialisés et aux codes de sécurité. Les secteurs de l'énergie et du droit affichent une prise en occupation régulière mais plus modérée, les objectifs ESG incitant les occupants du secteur pétrolier à se tourner vers des immeubles efficaces à Calgary.

Analyse géographique

La part de 38,12 % de l'Ontario ancre le marché de l'immobilier de bureaux au Canada, mais la province est aux prises avec un taux d'inoccupation élevé en catégorie A de 16,3 %, les routines hybrides limitant l'utilisation quotidienne. La croissance de l'emploi dans le secteur technologique s'est modérée mais reste positive, assurant un socle de demande stable pour les tours de pointe dotées d'équipements intelligents. Le financement provincial pour les extensions du réseau GO Transit lie la future offre au rail régional, renfor?ant les valorisations du centre-ville pour les sites proches de la gare Union.

Le 蚕耻é产别肠 affiche la trajectoire la plus rapide avec un TCAC de 4,37 % jusqu'en 2031. Le profil de loyer compétitif de Montréal, son important bassin de talents et les améliorations du métro contribuent à attirer les multinationales à la recherche de p?les bilingues. Les incitations fiscales de l'administration provinciale pour l'intelligence artificielle et l'aérospatiale soutiennent la prélocation dans les nouvelles tours, tandis que les immeubles plus anciens bénéficient de subventions de conversion visant à réduire les stocks excédentaires.

La Colombie-Britannique et l'Alberta représentent des récits distincts mais matures. Vancouver maintient un taux d'inoccupation proche d'un chiffre unique pour les actifs de classe AAA dans le centre-ville, permettant aux propriétaires d'augmenter les loyers affichés même si les espaces de sous-location en banlieue persistent. La participation de Morguard dans Telus Garden témoigne d'une conviction durable des investisseurs dans ce corridor à offre limitée. Calgary a inversé des années d'absorption nette négative, accueillant des locataires des secteurs des énergies renouvelables et de la logistique qui apprécient l'avantage de co?t de la ville et sa main-d'?uvre qualifiée. Les centres de moindre taille dans les provinces atlantiques et les Prairies attirent des expansions de services administratifs de la part d'entreprises en quête d'une main-d'?uvre abordable et d'incitatifs provinciaux, élargissant la base géographique du marché de l'immobilier de bureaux au Canada.

Paysage réglementaire

L'immobilier de bureaux au Canada est réglementé principalement au niveau provincial par le biais des régimes de titre foncier, d'urbanisme, de location et de construction, le 蚕耻é产别肠 fonctionnant selon le Code civil du 蚕耻é产别肠 plut?t que selon le cadre de common law utilisé dans la plupart des provinces. Cette fragmentation signifie que le zonage, les approbations d'aménagement et les pratiques propriétaire-locataire peuvent varier sensiblement d'une province et d'une municipalité à l'autre, fa?onnant les structures de location et les délais de réaménagement sur des marchés tels que Toronto, Vancouver, Montréal et Calgary.

Au niveau fédéral, les mesures politiques et d'application de la loi influencent l'allocation du capital et la stratégie d'actifs même lorsque le bureau n'est pas la cible directe. Par exemple, la Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens a été prolongée jusqu'au 1er janvier 2027, ce qui interagit avec la faisabilité des conversions de bureaux en logements résidentiels pour le repositionnement à usage mixte. Par ailleurs, le Bureau de la concurrence a renforcé son examen des clauses restrictives et d'exclusivité au titre de la Loi sur la concurrence, influen?ant la manière dont les propriétaires, les propriétaires de bureaux à composante commerciale mixte et les courtiers structurent les restrictions de location. Sur le plan de la performance des b?timents, la Stratégie canadienne pour les b?timents verts et les normes évolutives du Conseil du b?timent durable du Canada continuent de renforcer l'activité de rénovation, tandis que les modifications au Règlement sur l'efficacité énergétique, prévues pour la fin de 2026, devraient introduire de nouvelles exigences d'efficacité ou d'essai pour les équipements liés au CVC couramment spécifiés dans les mises à niveau de bureaux.

Analyse de la cha?ne de valeur

La cha?ne de valeur de l'immobilier de bureaux au Canada débute par le contr?le du site et l'obtention des droits, où le droit provincial de la propriété et les règles municipales de zonage, de permis et d'aménagement axé sur le transport en commun déterminent la faisabilité et le calendrier. Les promoteurs, les entrepreneurs généraux et les corps de métiers spécialisés réalisent les projets de construction neuve et de rénovation, soutenus par des cabinets d'architecture et d'ingénierie qui con?oivent de plus en plus en fonction de normes de qualité de l'air intérieur plus élevées, de l'électrification et de fonctionnalités ESG prêtes à la mesure. Les fournisseurs de matériaux de construction et d'équipements, en particulier les systèmes CVC et de contr?le, contribuent davantage à la différenciation, les tours haut de gamme se distinguant par leur performance opérationnelle, leur connectivité numérique et leurs indicateurs de durabilité.

La formation de capital et les transactions passent par les prêteurs, les courtiers hypothécaires et les investisseurs institutionnels, puis vers les propriétaires et gestionnaires d'actifs qui exploitent et repositionnent les immeubles par la location, les améliorations locatives et la gestion immobilière. Les courtiers immobiliers agréés, réglementés par des organismes provinciaux, gèrent la location et les ventes d'investissement, tandis que les services professionnels tels que le droit, l'évaluation, l'environnement et la diligence raisonnable technique aident à réduire les risques liés aux acquisitions et aux décisions de conversion. Du c?té de l'exploitation, la gestion des installations, les services énergétiques et les fournisseurs de technologies soutiennent les plateformes d'immeubles intelligents et les rapports destinés aux occupants. Un rééquilibrage de l'offre est également en cours par le biais de retraits et de reconversions, avec 1,5 million de pieds carrés de surfaces de bureaux retirés de l'inventaire pour conversion ou démolition au T1 2026, resserrant l'offre effective dans les sous-marchés où le stock ancien est mis hors service.

Opportunités de marché et perspectives d'avenir

Une opportunité émerge autour de la mise à niveau et de la relocation des meilleurs actifs alors que les occupants se concentrent dans des immeubles de haute qualité et bien équipés qui soutiennent les politiques de retour au bureau. Cette orientation s'aligne sur le durcissement en 2024 des limites de carbone intrinsèque au titre de la norme Zero Carbon Building Version 4 du Conseil du b?timent durable du Canada et sur les exigences fédérales en matière de portefeuille, telles que les audits récurrents de carboneutralité, qui rehaussent la valeur d'une performance immobilière mesurable. Les propriétaires et investisseurs capables de mener des rénovations profondes, des déploiements d'immeubles intelligents et une modernisation des systèmes CVC sont bien positionnés pour attirer des locataires dans les secteurs de la technologie, de la finance et des services professionnels, qui ont été des sources clés d'absorption nette dans le périmètre du rapport.

Une autre opportunité réside dans la reconfiguration des stocks obsolètes par le biais de conversions, de démolitions sélectives et de réaménagements à usage mixte, soutenus par des outils politiques tels que le remboursement fédéral de 100 % de la TPS/TVH pour les nouveaux logements locatifs construits à cet effet, qui encourage la conversion de bureaux en logements résidentiels lorsque le zonage et la conception le permettent. Les données de marché indiquent également des conditions favorables aux acheteurs bien capitalisés et à une gestion active des actifs : la construction de bureaux à l'échelle nationale a atteint un plancher de 22 ans au T1 2026 (selon le suivi des grands cabinets de courtage), tandis que l'activité reste inégale selon les p?les tels que le centre-ville de Toronto, le centre-ville de Montréal, Vancouver, la banlieue de Calgary et Kitchener-Waterloo. ? mesure que les transactions et les retraits remodèlent l'offre et la demande locales, les propriétaires proposant des structures de location flexibles et des suites clé en main peuvent capter la demande liée aux modèles d'utilisation hybrides et aux horizons de planification plus courts, tandis que les investisseurs à valeur ajoutée continuent de se concentrer sur les actifs historiques à prix réajustés en vue d'un repositionnement.