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Trends und Erkenntnisse zum asiatisch-pazifischen Büroimmobilienmarkt

Wirtschaftliche Diversifizierung und Dienstleistungswachstum in Indien und Südostasien: Aufrechterhaltung der Nettofl?chen-Absorption

Globale Kompetenzzentren haben im Jahr 2024 in Bengaluru, Hyderabad und Pune 1,9 Millionen Mitarbeiter hinzugewonnen, und staatliche Anreize wie das Programm ?Beyond Bengaluru” des Bundesstaats Karnataka senken weiterhin die Stempelsteuer für konforme Projektentwickler^{[1]Regierung von Karnataka, ?Beyond Bengaluru Program”, karnataka.gov.in} . Jakarta, Ho-Chi-Minh-Stadt und Manila replizieren dieses Muster mit robustem Bev?lkerungswachstum und einem knappen Klasse-A-Angebot, das den Leerstand nahe einstelliger Werte h?lt. Arbeitgeber bevorzugen diese Metropolen wegen ihrer tiefen Talentpools und Steuervergünstigungen, die gemeinsam den Nachfragehorizont weit über 2028 hinaus verl?ngern. Infolgedessen übersteigt die Nettofl?chen-Absorption die Fertigstellungen in kosteneffizienten Korridoren, auch wenn einige Teilm?rkte der Tier-1-St?dte in China mit ?berangebot zu k?mpfen haben. Diese Dynamik signalisiert dauerhaftes Nutzervertrauen trotz des makro?konomischen Zinsumfelds.

Verlagerung zu Qualit?tsobjekten und grüne Aufschl?ge steigern die Nachfrage nach Klasse-A-Fl?chen

Mehr als 51 % des regionalen Bestands trugen im Jahr 2024 ein formales Nachhaltigkeitslabel, nachdem Singapur die Green-Mark-Zertifizierung für neue Projekte über 5.000 m? vorgeschrieben hatte^{[2]Bau- und Konstruktionsbeh?rde, ?Green Mark 2021 Framework”, bca.gov.sg} . Tokio und Hongkong berichten jeweils von einer grünen Durchdringungsrate von über 90 %, und Vermieter erzielen Aufschl?ge, die von 1 % in sekund?ren Lagen bis zu 4 % in erstklassigen Zentralen Gesch?ftsvierteln variieren. Auf je fünf Quadratfu? Mieternachfrage nach vollst?ndig zertifizierten Objekten stehen derzeit nur zwei Quadratfu? zur Verfügung, sodass Nutzer l?ngere Mietvertr?ge abschlie?en oder sich für Projekte im Bau vorvermieten. Das knappe zertifizierte Angebot beschleunigt den Obsoleszenzzyklus für ?ltere Geb?ude und schafft Anreize für die Kapitalumschichtung in Sanierungsfonds. Da sich die Offenlegungspflichten in Australien und Japan versch?rfen, dürften sich die grünen Aufschl?ge ausweiten und die Verlagerung der Vermieter zu Qualit?tsobjekten weiter verst?rken.

Expansion von Technologie, globalen Kompetenzzentren und Life Sciences in kosteneffizienten M?rkten

Technologieunternehmen und konzerneigene Zentren absorbierten im dritten Quartal 2024 44 % der Vermietungsaktivit?ten in Indien, angeführt von Campusdeals im Umfang von einer Million Quadratfu? durch Cognizant, HCLTech und Infosys. Microsoft, UBS und Flutter sicherten sich jeweils mehr als 500.000 ft? in Hyderabad und Bengaluru, um von Lohnkostenvorteilen und Steuervergünstigungen zu profitieren. Die Life-Sciences-Nachfrage im Genome Valley in Hyderabad, im Biopolis in Singapur und im Zhangjiang in Shanghai zieht multinationale Unternehmen an, die Nasslab-Infrastruktur ben?tigen, und treibt die Vorvermietungsquoten auf über 60 %. Das chinesische Festland zeigt eine Verlagerung hin zu konsolidierten, hocheffizienten Campussen, die durch das Doppelkohlenstoff-Mandat des Landes vorangetrieben wird und die Fl?chennutzung in sekund?ren Standorten komprimiert. Dieser Branchenmix erh?ht die Durchschnittsmieten, führt aber auch zu einer zyklischen Sensitivit?t gegenüber der globalen Technologieeinstellung.

Flexible Arbeitsplatzmodelle zur Unterstützung hybrider Betriebsmuster

Die durchschnittliche Mietlaufzeit ist von 10 Jahren vor der Pandemie auf 3–5 Jahre im Jahr 2024 gesunken, da Unternehmen hybride Arbeitsmodelle einführen. Vermieter schlie?en daher Managementvertr?ge mit Betreibern wie WeWork ab, die das Leerstandsrisiko im Austausch gegen Umsatzbeteiligungen übernehmen. Die Durchdringung von Managed Offices erreichte bis Mitte 2024 12 % der Klasse-A-Fl?chen in Singapur und Hongkong – doppelt so viel wie im Jahr 2022 – und aktivit?tsbasierte Grundrisse weisen nun nur noch 80–120 ft? pro Mitarbeiter zu, was eine Verdichtung erm?glicht. Trotz kleinerer Fl?chen verlangen 70 % der Unternehmen von ihren Mitarbeitern noch immer mindestens drei Tage pro Woche Pr?senz, sodass die Nachfrage nicht einbricht, sondern sich auf flexible Etagen in Premium-Hochh?usern verlagert. Eigentümer traditioneller Langzeitmietgeb?ude ohne ausreichende Ausstattungstiefe sehen sich l?ngeren Leerstandszeiten zwischen den Mietern gegenüber.

Hybrides Arbeiten und Verdichtung: Reduzierung des Fl?chenbedarfs pro Mitarbeiter

Die durchschnittliche Fl?chenzuweisung sank von 150–200 ft? pro Mitarbeiter vor 2020 auf 100–150 ft? im Jahr 2024, ein Rückgang von 33 %, der die Gesamtnachfrage unmittelbar d?mpft. Sydney und Melbourne berichten von einem Leerstand von 30–40 % in ?lteren Hochh?usern, da Mieter auf weniger, aber ausstattungsreiche Etagen zurückziehen. Umfragedaten zeigen, dass die Spitzenbelegung in nur 43 % der überwachten Geb?ude über 80 % liegt, was strukturell untergenutzte Best?nde hinterl?sst. Tokioter Unternehmen kommen nun im Durchschnitt auf 1,3 Mitarbeiter pro Schreibtisch, sodass Nutzer ganze Etagen aufgeben k?nnen, w?hrend sie die Mitarbeiterzahl beibehalten. Geb?ude ohne Anbindung an den ?ffentlichen Nahverkehr oder ohne Wellness-Angebote verzeichnen den st?rksten Belegungsrückgang, was die Mieten unter Druck setzt und die Liquidit?t der Objekte verringert.

Erh?hte Finanzierungskosten und Baukosteninflation komprimieren die Angebots?konomie

Die Baukostensteigerungen erreichten im Jahr 2024 15 % in Australien, 12 % in Indien und 8 % in China, angetrieben durch Preisspitzen bei Stahl, Zement und Arbeitskr?ften. Gleichzeitig halten die Leitzinsen bei 6,5 % in Indien, 4,35 % in Australien und 0,25 % in Japan, was die Zinsaufwendungen für neue Projekte erh?ht. Projektentwickler in Jakarta und Mumbai unterbrachen Aushubarbeiten, w?hrend sie Kreditvereinbarungen neu verhandelten, da kapitalisierte Renditen die Mindestrenditen nicht mehr überschritten. Auch Sanierungsvorhaben sind ged?mpft, da sich die Amortisationszeiten für LEED-Gold-Upgrades bei den aktuellen Finanzierungskosten auf über 10 Jahre belaufen, sofern sich die grünen Aufschl?ge nicht weiter ausweiten. Langsamere Pipeline-Lieferungen begrenzen das künftige Angebot, k?nnen aber das Marktgleichgewicht verz?gern.

*Unsere Prognosen behandeln die Auswirkungen von Treibern und Einschr?nkungen als richtungsweisend und nicht additiv. Die Wirkungsprognosen berücksichtigen Basiswachstum, Mischungseffekte und Wechselwirkungen zwischen Variablen.

Segmentanalyse

Nach Gesch?ftsmodell: Dominanz der Vermietung verankert institutionelles Kapital

Vermietungstransaktionen machten 77,2 % des Umsatzes im Jahr 2025 aus und best?tigen, dass der asiatisch-pazifische Büroimmobilienmarkt vorhersehbare, mietgesicherte Cashflows bevorzugt. Institutionelle Eigentümer sch?tzen durchschnittliche Mietlaufzeiten von 5–7 Jahren in Indien und 3–5 Jahren in Südostasien, die kurzfristige Erl?sschwankungen d?mpfen. REITs haben im Jahr 2024 Portfolios im Wert von 3,5 Milliarden USD neu ausgerichtet, exemplarisch durch den Erwerb eines 50-%-Anteils am Pinnacle Office Park in Mumbai durch Keppel REIT für 239 Millionen SGD (177 Millionen USD)^{[3]Keppel REIT, ?Acquisition of Pinnacle Office Park”, keppelreit.com} . Verkaufstransaktionen, die wertm??ig nur 22,8 % ausmachen, sollen dennoch mit einer CAGR von 6,71 % zulegen, angeführt von Strata-Title-Deals in Jakarta, wo das Golden-Indonesia-Visum ausl?ndisches Eigentum begünstigt. Mietrenditen komprimieren sich auf 3,0–3,5 % in Tokio und 3,5–4,5 % in Singapur, w?hrend Mumbai und Jakarta noch immer nahe 8–9,5 % gehandelt werden und damit renditeorientierte ausl?ndische Fonds trotz W?hrungsrisiko anziehen.

Kerninvestoren verfolgen weiterhin stabilisierte Portfolios, w?hrend wertsteigerndes Kapital auf Objekte abzielt, die für flexible Arbeitsfl?chen repositioniert oder auf h?here Grünzertifizierungen aufgewertet werden k?nnen. Das Gef?lle zwischen Klasse-A- und Klasse-B-Mieten weitet sich in Singapur und Tokio am st?rksten aus und veranlasst Projektentwickler, fertiggestellte Geb?ude direkt zu monetarisieren, auch wenn sie Managementvertr?ge behalten. ?ber den Prognosehorizont hinaus soll die Gr??e des asiatisch-pazifischen Büroimmobilienmarkts für Vermietungsobjekte stetig steigen, w?hrend der Verkaufsanteil von opportunistischer Preisgestaltung in ausgew?hlten Metropolen profitiert.

Nach Geb?udeklasse: Klasse-A-Objekte erzielen einen steigenden Aufschlag

Klasse-A-Bestand machte 64,1 % des Werts im Jahr 2025 aus und führt das Wachstum mit einer CAGR von 6,35 % bis 2031 an. Green-Mark-, WELL- und LEED-Zertifizierungen stützen Mietaufschl?ge von 1–4 %, und Singapur schreibt eine solche Zertifizierung bereits für jedes neue Geb?ude über 5.000 m? vor. Die Klasse-A-Leerstandsquote in Tokio lag im dritten Quartal 2024 bei nur 3 % – dem niedrigsten Wert in der Region. ?ltere Klasse-B- und Klasse-C-Objekte sehen sich steigendem Leerstand gegenüber; in Guangzhou und Shenzhen liegt er über 22 %, da Sanierungen 15–25 USD pro ft? kosten und sich bei den aktuellen Zinss?tzen nur langsam amortisieren. Viele Eigentümer wandeln diese Geb?ude in Managed Offices um, um die hybride Nachfrage zu bedienen, oder erw?gen den Abriss, wenn die Umnutzungs?konomie nicht aufgeht.

Der Marktanteil von Klasse-A-Bestand im asiatisch-pazifischen Büroimmobilienmarkt wird weiter steigen, da Mieter zertifizierte, ausstattungsreiche Hochh?user anstreben, die Umweltziele unterstützen. Im Gegensatz dazu k?nnte das Klasse-C-Angebot durch adaptive Umnutzung oder Rückbau schrumpfen, was einen zweigeteilten Markt schafft, in dem die Obsoleszenz für nicht konforme Objekte beschleunigt wird. Investoren mit grünzertifizierten Pipelines verfügen daher in nahezu jedem zentralen Gesch?ftsviertel über Preissetzungsmacht.

Nach Endnutzung: IT und IT-gestützte Dienstleistungen treiben die aktuelle Absorption an, w?hrend Life Sciences beschleunigen

IT- und IT-gestützte Dienstleistungsnutzer stellten 42,4 % der Fl?chenaufnahme im Jahr 2025 und sind ein Ankersegment, das bis 2031 eine CAGR von 6,98 % aufrechterhalten wird. Betreiber globaler Kompetenzzentren wie HCLTech und Infosys schlossen im Jahr 2024 jeweils Mietvertr?ge über eine Million Quadratfu? in Hyderabad oder Bengaluru ab, was strukturelle Lohnkostenvorteile widerspiegelt. Bank- und Versicherungsnutzer rationalisieren Back-Office-Fl?chen, konsolidieren aber dennoch Flaggschiff-Standorte in Singapur, Hongkong und Tokio, was zu einer stetigen Klasse-A-Absorption führt. Life-Sciences-Fl?chen sind zwar in absoluten Zahlen kleiner, wachsen aber am schnellsten, da Pharmaunternehmen nasslab-f?hige Etagen im Genome Valley, im Biopolis und im Zhangjiang anmieten. Diese Spezialnachfrage treibt die Durchschnittsmieten nach oben und unterstützt l?ngere Mietlaufzeiten von 8–10 Jahren, da Ausbauinvestitionen kapitalintensiv sind.

Einzel- und konventionelle Energieunternehmen repr?sentieren einen schrumpfenden Anteil der Nachfrage, verdr?ngt durch das E-Commerce-Wachstum und Dekarbonisierungspolitiken. Die Verschiebung hin zu wissensintensiven Nutzern erh?ht die Widerstandsf?higkeit der Mieteinnahmen, erh?ht aber auch die Anf?lligkeit gegenüber Technologiebesch?ftigungszyklen. Dennoch bleibt die Gr??e des asiatisch-pazifischen Büroimmobilienmarkts im Zusammenhang mit Technologiemietern grundlegend für die Absorption in Indien und Südostasien.

Notiz: Segmentanteile aller einzelnen Segmente sind nach dem Berichtskauf verfügbar

Geografische Analyse

Indiens Anteil von 22,7 % am asiatisch-pazifischen Büroimmobilienmarkt beruht auf der gro? angelegten Expansion globaler Kompetenzzentren, die durch staatliche Konzessionen, ein tiefes MINT-Talentangebot und Mietrenditen von 7,5–9,0 % in Mumbai und Bengaluru gestützt wird. Die Baukosteninflation von 8–12 % drückt die Margen, aber die Vorvermietung in Pune und Chennai bleibt robust, was auf eine dauerhafte Nutzerbereitschaft für moderne Campusse hindeutet. Das T-Hub in Telangana und das Programm ?Beyond Bengaluru” in Karnataka beschleunigen die Dezentralisierung hin zu Tier-2-Standorten, wo die Grundstückskosten noch 40–50 % unter dem Tier-1-Niveau liegen und das investierbare Universum erweitern.

Indonesiens Wachstumskurs wird durch knappes Angebot und regulatorische Liberalisierung gepr?gt. Jakarta weist eine Klasse-A-Leerstandsquote von 7,4 % auf – die niedrigste unter den südostasiatischen Hauptst?dten –, was die Mieten auf 400.000–500.000 IDR pro m? monatlich (25–31 USD pro m?) treibt. Das Omnibus-Gesetz hat die Projektgenehmigungszeiten halbiert, und das Golden-Indonesia-Visum gew?hrt Investoren, die mindestens 350.000 USD einbringen, einen 5- bis 10-j?hrigen Aufenthaltsstatus und lenkt frisches Kapital in Strata-Title-Bürofl?chen. Projektentwickler wie Autograph Tower und Plaza Office Tower 2 zielen auf Technologie- und Finanzmieter ab, w?hrend ausl?ndische REITs stabilisierte Objekte mit Renditen von 8–9,5 % absorbieren.

China, Japan, Südkorea und Australien veranschaulichen divergierende Fundamentaldaten. ?berangebot h?lt die Leerstandsquoten in Guangzhou und Shenzhen über 22 %, und Umnutzungshürden verz?gern die Einführung adaptiver Wiederverwendung. Tokio bleibt mit nur 3 % Leerstand unterversorgt und zieht weiterhin erstklassige Mieter an, trotz Japans erster Zinserh?hung seit 17 Jahren. Seouls Leerstandsquote von 8,5 % ist moderat, wobei die Mieten in Gangnam durch Konsolidierungen von Samsung, LG und Hyundai gestützt werden. In Australien hinterl?sst hybrides Arbeiten einen Leerstand von 30–40 % in ?lteren Hochh?usern in zentralen Gesch?ftsvierteln; Objekte in Gehweite neuer U-Bahn-Linien werden jedoch zu deutlichen Aufschl?gen gehandelt, da institutionelle K?ufer auf transit-orientierte Strategien umschwenken.

Regulatorisches Umfeld

Die Regulierung im Bürobereich des asiatisch-pazifischen Immobilienmarkts verknüpft Entwicklungsrechte und Verm?gensliquidit?t zunehmend mit Bebaubarkeit, ?kologischer Leistung und Offenlegung. Singapurs Building and Construction Authority (BCA) hat Genehmigungswege versch?rft, die Design und Beschaffung beeinflussen, darunter die Buildability Type Approval-Route, die ab dem 30. April 2026 für gr??ere Projekte (5.000 Quadratmeter oder mehr) gilt. Der Stadtstaat verankert die grüne Compliance weiterhin durch Green-Mark-Anforderungen für Neubauten über 5.000 m2. Diese Rahmenwerke sowie nutzergetriebene Standards wie WELL und LEED verst?rken die regionale Tendenz zu zertifiziertem Grade-A-Bestand, der in erstklassigen CBDs bereits Mietaufschl?ge von 1-4 % erzielt.

Andere M?rkte nutzen politische Hebel, um Sanierung und Kapitalbildung zu beschleunigen. Hongkongs Lands Department führt ab dem 1. Juni 2026 das Pilotprogramm "Pay for What You Build" ein, das die Bewertung von Landpr?mien ?ndert und die Projektmachbarkeit sowie die Abfolge von Sanierungen beeinflusst. Der Haushalt 2026-27 von Hongkong sieht zudem Mittel für den Construction Innovation and Technology Fund (1,4 Milliarden HKD) vor. In Indien erweitern regulatorische Rahmenwerke, die kleine und mittlere REITs erm?glichen, die Wege für fragmentierte Büroportfolios mit kleineren Ticketgr??en, w?hrend Thailands Building Energy Code (BEC 2021) und Taxonomien für nachhaltige Finanzierung eine weitere Ebene der Compliance-Signalisierung hinzufügen, die sich in der Mieterauswahl und im Kreditgeber-Underwriting widerspiegelt.

Wertsch?pfungskettenanalyse

Die Wertsch?pfungskette für Büroimmobilien im asiatisch-pazifischen Raum beginnt mit der Landbeschaffung und den Baurechten, verl?uft über Planung und Design (Architekten und Ingenieure), Bau und Innenausbau (Bauunternehmer, Geb?udetechnik sowie Baumaterialien und -ausrüstung) und dann Vermietung und Marketing (Makler und Workplace-Strategen). Sie endet mit Asset Management und Kapitalm?rkten, einschlie?lich REITs, institutionellen Fonds, Kreditgebern und Transaktionsberatern. Im Jahr 2025 erreichte die Büroanmietungsaktivit?t in 11 wichtigen regionalen M?rkten 9,8 Millionen Quadratmeter, was die Nachfrage nach Vermittlungs-, Mietervertretungs- und Workplace-Dienstleistungen hoch h?lt und den Fokus auf die Belegungsgeschwindigkeit für vorvermietete Grade-A-Projekte verst?rkt.

Zwei Kosten- und Leistungsbeschr?nkungen pr?gen, wie Wert entlang der Kette erfasst wird. Der Baukostendruck in entwickelten M?rkten erh?ht die Hürde für Neuentwicklungen und dr?ngt Entwickler zu standardisierten Spezifikationen, wiederholbaren Komponenten und produktivit?tsgetriebener Beschaffung. Dies erh?ht den Einfluss gro?er Bauunternehmer, Fertigbau-Lieferanten und Ingenieurbüros, die vorhersehbare Ergebnisse liefern k?nnen. Getrennt davon verschiebt die Nutzernachfrage nach energieeffizienten Geb?uden, einschlie?lich lokalisierter Energiel?sungen und verbesserter Geb?udesteuerungen, den Wert hin zu Sanierungsspezialisten, intelligenten BMS-Anbietern und Asset-Managern, die datengestützte Betriebsabl?ufe nutzen, um das Nettobetriebsergebnis zu schützen, insbesondere da hybrides Arbeiten die Fluktuation erh?ht und die Mietlaufzeiten in mehreren M?rkten auf 3-5 Jahre verkürzt.

Marktchancen und Zukunftsaussichten

Ein kurzfristiges Chancenpotenzial konzentriert sich auf die Aufwertung und Neupositionierung des bestehenden Bestands anstatt auf neue Angebote, insbesondere dort, wo ?ltere CBD-Türme aufgrund von Verdichtung strukturell geringere Auslastung aufweisen. M?rkte mit sichtbarer Veralterung, darunter Teile Australiens und ausgew?hlte chinesische CBDs mit erh?htem Leerstand, schaffen Raum für adaptive Wiedernutzung, Management-zu-Grün-Strategien und Umwandlungsprogramme, soweit die Genehmigung dies zul?sst. Dies deckt sich mit der beobachteten Lücke im zertifizierten Bestand, bei der die Mieternachfrage nach vollst?ndig zertifizierten Fl?chen in vielen erstklassigen Knotenpunkten weiterhin das Angebot übersteigt. Entwickler und Eigentümer, die WELL-, LEED- und Green-Mark-konforme Sanierungen und Ausstattungsverbesserungen liefern k?nnen, haben einen klareren Weg, um den mit der grünen Zertifizierung verbundenen Mietaufschlag von 1-4 % zu erzielen.

Kapitalbildungs- und Plattformchancen erweitern sich ebenfalls, da sich Investitionsstrukturen und Beratungskompetenzen in der gesamten Region vertiefen. Indiens Schritt hin zur Erm?glichung von Rahmenwerken für kleine und mittlere REITs unterstützt kleinere stabilisierte Büroportfolios und gemischte Stadtstrategien, w?hrend Indonesiens Liberalisierung und Investorenprogramme, einschlie?lich des in der Marktaktivit?t erw?hnten Golden Indonesia-Visums, die Aufmerksamkeit auf Strata-Title- und renditegetriebene Akquisitionen in Jakarta und sekund?ren Korridoren lenken. Auf der Nachfrageseite unterstützen der anhaltende Ausbau durch IT- und ITES-Nutzer sowie das Wachstum von Life-Sciences-Clustern wie Genome Valley, Biopolis und Zhangjiang spezialisierte Büroformate, einschlie?lich Etagen mit Nasslabor-Ausstattung und Managed-Office-Suiten. Dies verst?rkt den Freiraum für Betreiber und Vermieter, die Innenausbauten standardisieren, Lieferzyklen verkürzen und flexible Vermietung mit datengestütztem Asset-Management verbinden k?nnen.