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Trends und Erkenntnisse zum asiatisch-pazifischen B眉roimmobilienmarkt

Wirtschaftliche Diversifizierung und Dienstleistungswachstum in Indien und S眉dostasien: Aufrechterhaltung der Nettofl盲chen-Absorption

Globale Kompetenzzentren haben im Jahr 2024 in Bengaluru, Hyderabad und Pune 1,9 Millionen Mitarbeiter hinzugewonnen, und staatliche Anreize wie das Programm 鈥濨eyond Bengaluru鈥� des Bundesstaats Karnataka senken weiterhin die Stempelsteuer f眉r konforme Projektentwickler^{[1]Regierung von Karnataka, 鈥濨eyond Bengaluru Program鈥�, karnataka.gov.in} . Jakarta, Ho-Chi-Minh-Stadt und Manila replizieren dieses Muster mit robustem Bev枚lkerungswachstum und einem knappen Klasse-A-Angebot, das den Leerstand nahe einstelliger Werte h盲lt. Arbeitgeber bevorzugen diese Metropolen wegen ihrer tiefen Talentpools und Steuerverg眉nstigungen, die gemeinsam den Nachfragehorizont weit 眉ber 2028 hinaus verl盲ngern. Infolgedessen 眉bersteigt die Nettofl盲chen-Absorption die Fertigstellungen in kosteneffizienten Korridoren, auch wenn einige Teilm盲rkte der Tier-1-St盲dte in China mit 脺berangebot zu k盲mpfen haben. Diese Dynamik signalisiert dauerhaftes Nutzervertrauen trotz des makro枚konomischen Zinsumfelds.

Verlagerung zu Qualit盲tsobjekten und gr眉ne Aufschl盲ge steigern die Nachfrage nach Klasse-A-Fl盲chen

Mehr als 51 % des regionalen Bestands trugen im Jahr 2024 ein formales Nachhaltigkeitslabel, nachdem Singapur die Green-Mark-Zertifizierung f眉r neue Projekte 眉ber 5.000 m虏 vorgeschrieben hatte^{[2]Bau- und Konstruktionsbeh枚rde, 鈥濭reen Mark 2021 Framework鈥�, bca.gov.sg} . Tokio und Hongkong berichten jeweils von einer gr眉nen Durchdringungsrate von 眉ber 90 %, und Vermieter erzielen Aufschl盲ge, die von 1 % in sekund盲ren Lagen bis zu 4 % in erstklassigen Zentralen Gesch盲ftsvierteln variieren. Auf je f眉nf Quadratfu脽 Mieternachfrage nach vollst盲ndig zertifizierten Objekten stehen derzeit nur zwei Quadratfu脽 zur Verf眉gung, sodass Nutzer l盲ngere Mietvertr盲ge abschlie脽en oder sich f眉r Projekte im Bau vorvermieten. Das knappe zertifizierte Angebot beschleunigt den Obsoleszenzzyklus f眉r 盲ltere Geb盲ude und schafft Anreize f眉r die Kapitalumschichtung in Sanierungsfonds. Da sich die Offenlegungspflichten in Australien und Japan versch盲rfen, d眉rften sich die gr眉nen Aufschl盲ge ausweiten und die Verlagerung der Vermieter zu Qualit盲tsobjekten weiter verst盲rken.

Expansion von Technologie, globalen Kompetenzzentren und Life Sciences in kosteneffizienten M盲rkten

Technologieunternehmen und konzerneigene Zentren absorbierten im dritten Quartal 2024 44 % der Vermietungsaktivit盲ten in Indien, angef眉hrt von Campusdeals im Umfang von einer Million Quadratfu脽 durch Cognizant, HCLTech und Infosys. Microsoft, UBS und Flutter sicherten sich jeweils mehr als 500.000 ft虏 in Hyderabad und Bengaluru, um von Lohnkostenvorteilen und Steuerverg眉nstigungen zu profitieren. Die Life-Sciences-Nachfrage im Genome Valley in Hyderabad, im Biopolis in Singapur und im Zhangjiang in Shanghai zieht multinationale Unternehmen an, die Nasslab-Infrastruktur ben枚tigen, und treibt die Vorvermietungsquoten auf 眉ber 60 %. Das chinesische Festland zeigt eine Verlagerung hin zu konsolidierten, hocheffizienten Campussen, die durch das Doppelkohlenstoff-Mandat des Landes vorangetrieben wird und die Fl盲chennutzung in sekund盲ren Standorten komprimiert. Dieser Branchenmix erh枚ht die Durchschnittsmieten, f眉hrt aber auch zu einer zyklischen Sensitivit盲t gegen眉ber der globalen Technologieeinstellung.

Flexible Arbeitsplatzmodelle zur Unterst眉tzung hybrider Betriebsmuster

Die durchschnittliche Mietlaufzeit ist von 10 Jahren vor der Pandemie auf 3鈥�5 Jahre im Jahr 2024 gesunken, da Unternehmen hybride Arbeitsmodelle einf眉hren. Vermieter schlie脽en daher Managementvertr盲ge mit Betreibern wie WeWork ab, die das Leerstandsrisiko im Austausch gegen Umsatzbeteiligungen 眉bernehmen. Die Durchdringung von Managed Offices erreichte bis Mitte 2024 12 % der Klasse-A-Fl盲chen in Singapur und Hongkong 鈥� doppelt so viel wie im Jahr 2022 鈥� und aktivit盲tsbasierte Grundrisse weisen nun nur noch 80鈥�120 ft虏 pro Mitarbeiter zu, was eine Verdichtung erm枚glicht. Trotz kleinerer Fl盲chen verlangen 70 % der Unternehmen von ihren Mitarbeitern noch immer mindestens drei Tage pro Woche Pr盲senz, sodass die Nachfrage nicht einbricht, sondern sich auf flexible Etagen in Premium-Hochh盲usern verlagert. Eigent眉mer traditioneller Langzeitmietgeb盲ude ohne ausreichende Ausstattungstiefe sehen sich l盲ngeren Leerstandszeiten zwischen den Mietern gegen眉ber.

Hybrides Arbeiten und Verdichtung: Reduzierung des Fl盲chenbedarfs pro Mitarbeiter

Die durchschnittliche Fl盲chenzuweisung sank von 150鈥�200 ft虏 pro Mitarbeiter vor 2020 auf 100鈥�150 ft虏 im Jahr 2024, ein R眉ckgang von 33 %, der die Gesamtnachfrage unmittelbar d盲mpft. Sydney und Melbourne berichten von einem Leerstand von 30鈥�40 % in 盲lteren Hochh盲usern, da Mieter auf weniger, aber ausstattungsreiche Etagen zur眉ckziehen. Umfragedaten zeigen, dass die Spitzenbelegung in nur 43 % der 眉berwachten Geb盲ude 眉ber 80 % liegt, was strukturell untergenutzte Best盲nde hinterl盲sst. Tokioter Unternehmen kommen nun im Durchschnitt auf 1,3 Mitarbeiter pro Schreibtisch, sodass Nutzer ganze Etagen aufgeben k枚nnen, w盲hrend sie die Mitarbeiterzahl beibehalten. Geb盲ude ohne Anbindung an den 枚ffentlichen Nahverkehr oder ohne Wellness-Angebote verzeichnen den st盲rksten Belegungsr眉ckgang, was die Mieten unter Druck setzt und die Liquidit盲t der Objekte verringert.

Erh枚hte Finanzierungskosten und Baukosteninflation komprimieren die Angebots枚konomie

Die Baukostensteigerungen erreichten im Jahr 2024 15 % in Australien, 12 % in Indien und 8 % in China, angetrieben durch Preisspitzen bei Stahl, Zement und Arbeitskr盲ften. Gleichzeitig halten die Leitzinsen bei 6,5 % in Indien, 4,35 % in Australien und 0,25 % in Japan, was die Zinsaufwendungen f眉r neue Projekte erh枚ht. Projektentwickler in Jakarta und Mumbai unterbrachen Aushubarbeiten, w盲hrend sie Kreditvereinbarungen neu verhandelten, da kapitalisierte Renditen die Mindestrenditen nicht mehr 眉berschritten. Auch Sanierungsvorhaben sind ged盲mpft, da sich die Amortisationszeiten f眉r LEED-Gold-Upgrades bei den aktuellen Finanzierungskosten auf 眉ber 10 Jahre belaufen, sofern sich die gr眉nen Aufschl盲ge nicht weiter ausweiten. Langsamere Pipeline-Lieferungen begrenzen das k眉nftige Angebot, k枚nnen aber das Marktgleichgewicht verz枚gern.

*Unsere aktualisierten Prognosen behandeln die Auswirkungen von Treibern und Hemmnissen als richtungsweisend und nicht additiv. Die 眉berarbeiteten Wirkungsprognosen spiegeln das Basiswachstum, Mixeffekte und Wechselwirkungen zwischen Variablen wider.

Segmentanalyse

Nach Gesch盲ftsmodell: Dominanz der Vermietung verankert institutionelles Kapital

Vermietungstransaktionen machten 77,2 % des Umsatzes im Jahr 2025 aus und best盲tigen, dass der asiatisch-pazifische B眉roimmobilienmarkt vorhersehbare, mietgesicherte Cashflows bevorzugt. Institutionelle Eigent眉mer sch盲tzen durchschnittliche Mietlaufzeiten von 5鈥�7 Jahren in Indien und 3鈥�5 Jahren in S眉dostasien, die kurzfristige Erl枚sschwankungen d盲mpfen. REITs haben im Jahr 2024 Portfolios im Wert von 3,5 Milliarden USD neu ausgerichtet, exemplarisch durch den Erwerb eines 50-%-Anteils am Pinnacle Office Park in Mumbai durch Keppel REIT f眉r 239 Millionen SGD (177 Millionen USD)^{[3]Keppel REIT, 鈥濧cquisition of Pinnacle Office Park鈥�, keppelreit.com} . Verkaufstransaktionen, die wertm盲脽ig nur 22,8 % ausmachen, sollen dennoch mit einer CAGR von 6,71 % zulegen, angef眉hrt von Strata-Title-Deals in Jakarta, wo das Golden-Indonesia-Visum ausl盲ndisches Eigentum beg眉nstigt. Mietrenditen komprimieren sich auf 3,0鈥�3,5 % in Tokio und 3,5鈥�4,5 % in Singapur, w盲hrend Mumbai und Jakarta noch immer nahe 8鈥�9,5 % gehandelt werden und damit renditeorientierte ausl盲ndische Fonds trotz W盲hrungsrisiko anziehen.

Kerninvestoren verfolgen weiterhin stabilisierte Portfolios, w盲hrend wertsteigerndes Kapital auf Objekte abzielt, die f眉r flexible Arbeitsfl盲chen repositioniert oder auf h枚here Gr眉nzertifizierungen aufgewertet werden k枚nnen. Das Gef盲lle zwischen Klasse-A- und Klasse-B-Mieten weitet sich in Singapur und Tokio am st盲rksten aus und veranlasst Projektentwickler, fertiggestellte Geb盲ude direkt zu monetarisieren, auch wenn sie Managementvertr盲ge behalten. 脺ber den Prognosehorizont hinaus soll die Gr枚脽e des asiatisch-pazifischen B眉roimmobilienmarkts f眉r Vermietungsobjekte stetig steigen, w盲hrend der Verkaufsanteil von opportunistischer Preisgestaltung in ausgew盲hlten Metropolen profitiert.

Nach Geb盲udeklasse: Klasse-A-Objekte erzielen einen steigenden Aufschlag

Klasse-A-Bestand machte 64,1 % des Werts im Jahr 2025 aus und f眉hrt das Wachstum mit einer CAGR von 6,35 % bis 2031 an. Green-Mark-, WELL- und LEED-Zertifizierungen st眉tzen Mietaufschl盲ge von 1鈥�4 %, und Singapur schreibt eine solche Zertifizierung bereits f眉r jedes neue Geb盲ude 眉ber 5.000 m虏 vor. Die Klasse-A-Leerstandsquote in Tokio lag im dritten Quartal 2024 bei nur 3 % 鈥� dem niedrigsten Wert in der Region. 脛ltere Klasse-B- und Klasse-C-Objekte sehen sich steigendem Leerstand gegen眉ber; in Guangzhou und Shenzhen liegt er 眉ber 22 %, da Sanierungen 15鈥�25 USD pro ft虏 kosten und sich bei den aktuellen Zinss盲tzen nur langsam amortisieren. Viele Eigent眉mer wandeln diese Geb盲ude in Managed Offices um, um die hybride Nachfrage zu bedienen, oder erw盲gen den Abriss, wenn die Umnutzungs枚konomie nicht aufgeht.

Der Marktanteil von Klasse-A-Bestand im asiatisch-pazifischen B眉roimmobilienmarkt wird weiter steigen, da Mieter zertifizierte, ausstattungsreiche Hochh盲user anstreben, die Umweltziele unterst眉tzen. Im Gegensatz dazu k枚nnte das Klasse-C-Angebot durch adaptive Umnutzung oder R眉ckbau schrumpfen, was einen zweigeteilten Markt schafft, in dem die Obsoleszenz f眉r nicht konforme Objekte beschleunigt wird. Investoren mit gr眉nzertifizierten Pipelines verf眉gen daher in nahezu jedem zentralen Gesch盲ftsviertel 眉ber Preissetzungsmacht.

Nach Endnutzung: IT und IT-gest眉tzte Dienstleistungen treiben die aktuelle Absorption an, w盲hrend Life Sciences beschleunigen

IT- und IT-gest眉tzte Dienstleistungsnutzer stellten 42,4 % der Fl盲chenaufnahme im Jahr 2025 und sind ein Ankersegment, das bis 2031 eine CAGR von 6,98 % aufrechterhalten wird. Betreiber globaler Kompetenzzentren wie HCLTech und Infosys schlossen im Jahr 2024 jeweils Mietvertr盲ge 眉ber eine Million Quadratfu脽 in Hyderabad oder Bengaluru ab, was strukturelle Lohnkostenvorteile widerspiegelt. Bank- und Versicherungsnutzer rationalisieren Back-Office-Fl盲chen, konsolidieren aber dennoch Flaggschiff-Standorte in Singapur, Hongkong und Tokio, was zu einer stetigen Klasse-A-Absorption f眉hrt. Life-Sciences-Fl盲chen sind zwar in absoluten Zahlen kleiner, wachsen aber am schnellsten, da Pharmaunternehmen nasslab-f盲hige Etagen im Genome Valley, im Biopolis und im Zhangjiang anmieten. Diese Spezialnachfrage treibt die Durchschnittsmieten nach oben und unterst眉tzt l盲ngere Mietlaufzeiten von 8鈥�10 Jahren, da Ausbauinvestitionen kapitalintensiv sind.

Einzel- und konventionelle Energieunternehmen repr盲sentieren einen schrumpfenden Anteil der Nachfrage, verdr盲ngt durch das E-Commerce-Wachstum und Dekarbonisierungspolitiken. Die Verschiebung hin zu wissensintensiven Nutzern erh枚ht die Widerstandsf盲higkeit der Mieteinnahmen, erh枚ht aber auch die Anf盲lligkeit gegen眉ber Technologiebesch盲ftigungszyklen. Dennoch bleibt die Gr枚脽e des asiatisch-pazifischen B眉roimmobilienmarkts im Zusammenhang mit Technologiemietern grundlegend f眉r die Absorption in Indien und S眉dostasien.

Notiz: Segmentanteile aller einzelnen Segmente sind nach dem Berichtskauf verf眉gbar

Geografische Analyse

Indiens Anteil von 22,7 % am asiatisch-pazifischen B眉roimmobilienmarkt beruht auf der gro脽 angelegten Expansion globaler Kompetenzzentren, die durch staatliche Konzessionen, ein tiefes MINT-Talentangebot und Mietrenditen von 7,5鈥�9,0 % in Mumbai und Bengaluru gest眉tzt wird. Die Baukosteninflation von 8鈥�12 % dr眉ckt die Margen, aber die Vorvermietung in Pune und Chennai bleibt robust, was auf eine dauerhafte Nutzerbereitschaft f眉r moderne Campusse hindeutet. Das T-Hub in Telangana und das Programm 鈥濨eyond Bengaluru鈥� in Karnataka beschleunigen die Dezentralisierung hin zu Tier-2-Standorten, wo die Grundst眉ckskosten noch 40鈥�50 % unter dem Tier-1-Niveau liegen und das investierbare Universum erweitern.

Indonesiens Wachstumskurs wird durch knappes Angebot und regulatorische Liberalisierung gepr盲gt. Jakarta weist eine Klasse-A-Leerstandsquote von 7,4 % auf 鈥� die niedrigste unter den s眉dostasiatischen Hauptst盲dten 鈥�, was die Mieten auf 400.000鈥�500.000 IDR pro m虏 monatlich (25鈥�31 USD pro m虏) treibt. Das Omnibus-Gesetz hat die Projektgenehmigungszeiten halbiert, und das Golden-Indonesia-Visum gew盲hrt Investoren, die mindestens 350.000 USD einbringen, einen 5- bis 10-j盲hrigen Aufenthaltsstatus und lenkt frisches Kapital in Strata-Title-B眉rofl盲chen. Projektentwickler wie Autograph Tower und Plaza Office Tower 2 zielen auf Technologie- und Finanzmieter ab, w盲hrend ausl盲ndische REITs stabilisierte Objekte mit Renditen von 8鈥�9,5 % absorbieren.

China, Japan, S眉dkorea und Australien veranschaulichen divergierende Fundamentaldaten. 脺berangebot h盲lt die Leerstandsquoten in Guangzhou und Shenzhen 眉ber 22 %, und Umnutzungsh眉rden verz枚gern die Einf眉hrung adaptiver Wiederverwendung. Tokio bleibt mit nur 3 % Leerstand unterversorgt und zieht weiterhin erstklassige Mieter an, trotz Japans erster Zinserh枚hung seit 17 Jahren. Seouls Leerstandsquote von 8,5 % ist moderat, wobei die Mieten in Gangnam durch Konsolidierungen von Samsung, LG und Hyundai gest眉tzt werden. In Australien hinterl盲sst hybrides Arbeiten einen Leerstand von 30鈥�40 % in 盲lteren Hochh盲usern in zentralen Gesch盲ftsvierteln; Objekte in Gehweite neuer U-Bahn-Linien werden jedoch zu deutlichen Aufschl盲gen gehandelt, da institutionelle K盲ufer auf transit-orientierte Strategien umschwenken.