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Tendências e Insights de Mercado

O Aumento da Mobilidade Internacional de Estudantes Incrementa a Procura de Alojamento

As matrículas internacionais continuam a ser o motor de procura mais evidente para o mercado de alojamento para estudantes nos principais destinos de ensino superior. Os Estados Unidos acolheram 1,18 milh?es de estudantes internacionais no ano letivo 2024-2025, o que confirmou que a procura global de forma??o académica se manteve robusta mesmo antes do próximo ciclo de admiss?es^{[1]Instituto de Educa??o Internacional, "Relatório Open Doors 2025 sobre Interc?mbio Educacional Internacional," IIE, iie.org}. O endurecimento das políticas de vistos em partes da América do Norte gerou fric??o em 2025, mas o padr?o mais amplo continua a apontar para uma redistribui??o entre destinos, e n?o para um colapso nos fluxos de estudantes. A procura está, ao invés, a deslocar-se para mercados de destino com vias de acesso a vistos mais acessíveis, ecossistemas universitários consolidados e oferta limitada de alojamento para estudantes, sugerindo que o mercado de alojamento para estudantes está a ser reconfigurado por mudan?as nos corredores de mobilidade, e n?o por um menor interesse na educa??o no estrangeiro. Os operadores próximos de universidades de elevado prestígio est?o mais protegidos neste contexto, uma vez que os estudantes internacionais continuam a priorizar a reputa??o académica, a seguran?a e a certeza habitacional na escolha tanto do destino como da residência. Isto continua a sustentar o mercado de alojamento para estudantes através do crescimento da mobilidade, mesmo quando países individuais enfrentam perturba??es temporárias de política ou de matrículas.

O Crescimento do Alojamento para Estudantes de Constru??o Específica Expande a Oferta do Mercado

O mercado de alojamento para estudantes continua a atrair capital institucional porque o stock de alojamento construído especificamente para estudantes (PBSA — Purpose-Built Student Accommodation) oferece escala, controlo operacional e maior visibilidade de rendimentos do que os arrendamentos privados fragmentados. O investimento em PBSA no Reino Unido atingiu 4,3 mil milh?es de GBP (5,6 mil milh?es de USD) em 2025, indicando que o apetite dos investidores se manteve forte apesar de um contexto de financiamento mais exigente^{[2]The Landlord Association, "UK PBSA Investment Hit ?4.3bn in 2025," The Landlord Association, landlordassociation.org.uk}. A JP Morgan Asset Management celebrou uma joint venture com a I Live para desenvolver um portefólio de apartamentos para estudantes no valor de 1,5 mil milh?es de EUR (1,65 mil milh?es de USD) na Alemanha, demonstrando que os mercados subpenetrados com baixa oferta organizada est?o a atrair capital institucional de longo prazo. Nos Estados Unidos, a American Campus Communities e a Northeastern University iniciaram as obras em fevereiro de 2026 de uma residência com 1.200 camas, destacando como as parcerias público-privadas est?o a expandir o alojamento para estudantes gerido profissionalmente nos principais mercados universitários. A Greystar também alargou a sua presen?a através de aquisi??es de portefólios na Irlanda e em Espanha, o que reflete um impulso mais amplo para construir plataformas multinacionais em cidades universitárias com oferta condicionada. Este padr?o é relevante porque o alojamento para estudantes construído especificamente para esse fim e gerido profissionalmente está a tornar-se a via preferida tanto para as universidades como para os investidores que procuram uma entrega fiável e um desempenho operacional consistente. Em consequência, o mercado de alojamento para estudantes está a evoluir no sentido de plataformas de maior dimens?o, com pipelines de desenvolvimento mais robustos, melhor acesso a refinanciamento e maior alcance geográfico.

A Urbaniza??o dos Centros de Ensino Superior Sustenta a Procura de Habita??o para Estudantes

O mercado de alojamento para estudantes está também a beneficiar da concentra??o de estudantes em grandes corredores de educa??o urbana onde o terreno é limitado e a oferta demora mais tempo a ser adicionada. Na China, a Universidade de Hubei adquiriu 352 unidades residenciais por 198 milh?es de CNY (27 milh?es de USD) para criar 2.800 camas, enquanto 3 universidades afiliadas ao Ministério da Educa??o prepararam um or?amento combinado de 706 milh?es de CNY (97 milh?es de USD) para aquisi??es de stock adicional. Esses movimentos mostram que as cidades universitárias densas est?o agora a utilizar estratégias de convers?o para garantir novos terrenos no campus, à medida que a obten??o de novos terrenos no campus se torna mais difícil. Indicam também que a procura é suficientemente forte para que as institui??es compitam diretamente pelo inventário residencial existente em vez de aguardar um desenvolvimento de raiz mais lento. Isto dá aos operadores privados um sinal claro de que a reutiliza??o adaptativa pode tornar-se uma estratégia de entrada viável em centros de educa??o de crescimento rápido. O mercado de alojamento para estudantes está, portanto, a tornar-se mais dependente da capacidade de requalifica??o urbana e da velocidade de execu??o local do que apenas da expans?o do campus.

A Preferência por uma Vida Segura e Protegida Impulsiona a Ado??o de Alojamento Premium

As prioridades dos residentes est?o a alterar o mix de produtos no mercado de alojamento para estudantes. Um inquérito de 2025 da uForis concluiu que a fiabilidade do WiFi, os quartos privativos e as características de seguran?a física eram as 3 prioridades de habita??o mais importantes para os residentes estudantes, à frente de características de estilo de vida mais discricionárias. Isto significa que os operadores est?o a obter retornos mais elevados ao investir em capacidade de banda larga, sistemas de acesso seguro e ambientes de estudo práticos. Ajuda também a explicar por que raz?o o Alojamento para Estudantes de Constru??o Específica (PBSA) gerido profissionalmente continua a ganhar quota face aos arrendamentos informais que n?o conseguem oferecer o mesmo nível de consistência. A seguran?a e a fiabilidade s?o ainda mais importantes para os estudantes internacionais e para as coortes do primeiro ano, refor?ando ainda mais o posicionamento premium no mercado de alojamento para estudantes. Com o tempo, esta preferência deverá continuar a elevar a ocupa??o e os pre?os dos ativos que combinam qualidade funcional com pontos de renda acessíveis.

Elevado Capital Inicial e Longos Períodos de Retorno Limitam Novos Desenvolvimentos

A elevada intensidade de capital continua a ser um dos limites mais evidentes ao crescimento da oferta no mercado de alojamento para estudantes. Nos Estados Unidos, as tarifas de meados de 2025 duplicaram o custo do a?o e do alumínio, afetando os sistemas de Aquecimento, Ventila??o e Ar Condicionado (AVAC) e maquinaria, e aumentando os custos de desenvolvimento em novos projetos de alojamento para estudantes. O aumento dos prémios de seguro, especialmente nos mercados costeiros, e a persistente escassez de m?o de obra qualificada acrescentaram press?o adicional à viabilidade dos projetos e às margens dos promotores. Estimava-se que as entregas de alojamento para estudantes nos Estados Unidos iriam cair 42% para cerca de 22.000 novas camas em 2025, demonstrando com que rapidez a infla??o de custos pode suprimir a nova oferta. Isto cria barreiras para os promotores de menor dimens?o que n?o disp?em de acesso sólido a financiamento, plataformas operacionais estabelecidas ou posi??es fundiárias existentes. Para o mercado de alojamento para estudantes, o resultado é uma cria??o mais lenta de camas, mas uma economia mais robusta para os operadores de escala que ainda conseguem construir ou reposicionar ativos.

A Complexidade Regulatória e de Zonamento Atrasa os Projetos de Habita??o para Estudantes

As regras de planeamento e as aprova??es locais continuam a ser um ponto de fric??o significativo para o mercado de alojamento para estudantes em vários países importantes. Na Califórnia, o Projeto de Lei da Assembleia 893 foi promulgado em 2025 para simplificar as aprova??es de habita??o nas zonas de desenvolvimento do campus, o que refletiu o crescente reconhecimento de que os estrangulamentos nas aprova??es estavam a agravar a escassez de habita??o para estudantes. O Texas também aprovou o Projeto de Lei do Senado 1567 em 2025 para limitar a forma como os municípios das cidades universitárias podem restringir a ocupa??o em arrendamentos partilhados para estudantes. Estas reformas s?o relevantes porque mostram que os legisladores encaram cada vez mais a complexidade do zonamento como um problema de oferta e n?o apenas como uma quest?o de planeamento local. Ainda assim, as etapas de conformidade, os recursos e as revis?es discricionárias continuam a prolongar os prazos dos projetos e a aumentar o risco de financiamento. Isto mantém o mercado de alojamento para estudantes mais favorável para os grandes operadores que conseguem absorver atrasos e navegar em sistemas de licenciamento complexos.

*Nossas previs?es tratam os impactos dos impulsionadores e restri??es como direcionais, e n?o aditivos. As previs?es de impacto refletem o crescimento de base, os efeitos de composi??o e as intera??es entre variáveis.

Análise de Segmentos

Os quartos privativos representaram 52% do mercado de alojamento para estudantes em 2025, tornando-os o maior formato de quarto por receita. Esta lideran?a reflete a forte preferência por privacidade, acesso seguro e condi??es de vida previsíveis em ativos geridos profissionalmente. Um inquérito da uForis de 2025 concluiu que os quartos privativos estavam entre as prioridades de habita??o mais importantes para os residentes estudantes, o que sustenta a procura continuada por este formato^{[3]uForis, "The Resident Perspective, Student Survey & Operator/Developer Insights on New Developments 2025," uForis, uforis.com}. Em mercados com oferta condicionada, como o Reino Unido, a ocupa??o em habita??o premium para estudantes permaneceu muito elevada, refor?ando o argumento a favor dos formatos de quarto privativo nas cidades universitárias maduras. O setor de alojamento para estudantes continuou, portanto, a atribuir um prémio estrutural aos quartos privativos, especialmente nas cidades com forte procura internacional e disponibilidade limitada de camas.

Os quartos partilhados continuam a ser o formato de quarto de crescimento mais rápido, com um CAGR de 12,8% projetado até 2031, sugerindo uma resposta mais forte à acessibilidade económica no mercado de alojamento para estudantes. Este crescimento está concentrado em mercados onde os níveis de rendimento, os encargos com propinas e a oferta limitada tornam os formatos de ocupa??o individual mais difíceis de aceder. Sugere que as preferências de quarto est?o a ser moldadas n?o apenas pelas expectativas de estilo de vida, mas também pela capacidade de pre?o local e pela maturidade do mercado. Os lugares inteiros ou estúdios continuam a ser uma op??o premium mais restrita, com a procura centrada em residentes de pós-gradua??o e estudantes internacionais que procuram maior independência. Para os operadores, o mix de tipos de quarto está a tornar-se uma decis?o de portefólio em vez de uma escolha de formato único. O mercado de alojamento para estudantes deverá, portanto, manter um modelo dual, com quartos privativos a liderar os corredores maduros e os formatos partilhados a impulsionar a expans?o em localiza??es mais sensíveis ao pre?o.

Nota: As quotas dos segmentos individuais est?o disponíveis mediante a compra do relatório

O ensino superior detinha 88% do mercado de alojamento para estudantes em 2025, o que demonstra a estreita liga??o do setor às matrículas universitárias, à reputa??o do campus e à procura nas cidades de referência. Esta domin?ncia reflete também a vantagem de escala das institui??es que conferem graus académicos, onde os fluxos de estudantes s?o maiores e a procura de residência é mais previsível de ano para ano. A American Campus Communities destacou esta lógica operacional através do seu projeto South 5th Residential da Universidade de Michigan, um desenvolvimento de 2.300 camas previsto para o outono de 2026, que demonstra a dimens?o e a visibilidade da procura ligada ao campus nos principais mercados universitários. Na prática, o ensino superior continua a ser a base de procura central porque as universidades geram os maiores grupos de arrendamento, os pipelines de parceria mais robustos e os perfis de localiza??o mais financiáveis. Isto mantém o mercado de alojamento para estudantes centrado em centros de educa??o estabelecidos onde os operadores institucionais podem escalar de forma eficiente.

O segmento de outros está projetado para crescer a um CAGR de 13,2% até 2031, tornando-o a categoria de institui??o de crescimento mais rápido no mercado de alojamento para estudantes. Esta categoria inclui forma??o profissional, educa??o profissional e grupos de aprendizes híbridos que n?o se enquadram no modelo universitário tradicional de 4 anos. A sua ascens?o é relevante porque alarga a procura a cidades e submercados que n?o s?o definidos apenas por universidades de referência. Apoia também modelos operacionais flexíveis onde os residentes podem incluir formandos, investigadores, estagiários ou jovens profissionais com necessidades de habita??o ligadas à educa??o. O ensino básico e secundário continua a ser uma categoria mais pequena e mais regulamentada, o que limita a sua influência no crescimento global do setor. O setor de alojamento para estudantes está, portanto, a ganhar uma base de procura mais ampla, embora o ensino superior continue a ser a ?ncora central ao longo do período de previs?o.

O alojamento fora do campus ou alojamento para estudantes de constru??o específica (PBSA) capturou 61% da quota do mercado de alojamento para estudantes em 2025 e está também projetado para crescer a um CAGR de 12,4% até 2031. Este alinhamento entre a escala atual e o crescimento futuro demonstra que o mercado de alojamento para estudantes favorece cada vez mais o stock fora do campus gerido profissionalmente em detrimento da oferta informal fragmentada. O modelo combina acesso ao campus, controlo operacional e comodidades partilhadas sem colocar todas as exigências de capital diretamente nas universidades. A confian?a institucional neste formato permaneceu visível em 2025 e 2026 através de grandes transa??es de portefólio e expans?o de plataformas pelos principais operadores. A Edifice Invest também observou que as convers?es de reabilita??o no Reino Unido podem ser 40% a 60% mais baratas do que as novas constru??es, o que apoia uma cria??o de oferta fora do campus mais rápida num contexto de economia de constru??o difícil.

O alojamento no campus ou propriedade da universidade ainda representou 39% das receitas em 2025, o que significa que continua a ser uma camada de base importante no mercado de alojamento para estudantes. Este formato continua a ser relevante porque as universidades pretendem ter mais controlo sobre a experiência dos residentes, o apoio aos estudantes e a integra??o no campus. Está também a tornar-se mais dependente de estruturas de parceria do que da expans?o direta do balan?o pelas institui??es isoladamente. A American Campus Communities e a Universidade Northeastern iniciaram a constru??o de uma residência universitária de 1.200 camas em fevereiro de 2026, demonstrando como o crescimento no campus é cada vez mais entregue através de modelos estruturados. Ainda assim, o alojamento fora do campus / alojamento para estudantes de constru??o específica (PBSA) parece estar melhor posicionado para uma expans?o em grande escala porque pode servir múltiplos campi, atrair grupos de capital mais amplos e adaptar-se mais rapidamente às escassez de habita??o locais. O mercado de alojamento para estudantes deverá, portanto, continuar a deslocar-se para formatos fora do campus, enquanto a oferta no campus permanece estrategicamente importante em parcerias universitárias selecionadas.

Nota: As quotas dos segmentos individuais est?o disponíveis mediante a compra do relatório

Os estudantes internacionais representaram 58% do mercado de alojamento para estudantes em 2025, indicando que a sua contribui??o para as receitas excedeu a sua quota no total de matrículas em muitos mercados de destino. Isto reflete um prémio de renda estrutural porque os residentes internacionais têm maior probabilidade de escolher quartos privativos, estúdios e edifícios geridos profissionalmente durante a sua primeira procura de habita??o. Os Estados Unidos registaram 1,18 milh?es de estudantes internacionais no ano letivo 2024-2025, confirmando a escala continuada desta coorte apesar da incerteza política em partes do mercado. O segmento está também projetado para crescer a um CAGR de 12,0% até 2031, sugerindo confian?a continuada de que a procura global de estudos permanecerá resiliente mesmo à medida que as regras de vistos se tornam mais restritivas em países individuais. Para os operadores, os residentes internacionais s?o especialmente valiosos porque frequentemente arrendam mais cedo, ficam em tipos de quarto de maior rendimento e atribuem maior import?ncia a alojamentos seguros e de marca.

Os estudantes nacionais representaram 42% das receitas em 2025, tornando-os um grupo de residentes grande mas mais sensível ao pre?o no mercado de alojamento para estudantes. Esta coorte proporciona uma procura de base estável, mas está mais exposta à acessibilidade das rendas e às compensa??es de desloca??o, especialmente nas cidades universitárias mais caras. Como resultado, a procura nacional sustenta uma maior mistura de quartos partilhados, stock mais antigo e formatos orientados para o valor do que o segmento internacional. Torna também a estratégia de pre?os mais sensível em mercados onde os rendimentos das famílias n?o acompanham as rendas do alojamento para estudantes de constru??o específica (PBSA) premium. Mesmo quando a ocupa??o permanece forte, os operadores frequentemente precisam de uma correspondência mais precisa entre produto e pre?o para sustentar a absor??o nacional. O mercado de alojamento para estudantes depende, portanto, dos estudantes internacionais para o aumento das receitas, enquanto os estudantes nacionais continuam a ser essenciais para a profundidade, a resiliência e o equilíbrio de ocupa??o a longo prazo.

Análise Geográfica

Mercado de Alojamento para Estudantes na Europa

A Europa detinha 33% do mercado de alojamento para estudantes em 2025, tornando-se o maior contribuinte regional por receita. A regi?o beneficia de sistemas universitários maduros, de uma profunda familiaridade dos investidores com o alojamento para estudantes de constru??o específica e de uma persistente escassez de oferta em várias cidades importantes. No Reino Unido, a taxa de ocupa??o em alojamentos estudantis premium manteve-se entre 97% e 98%, indicando uma forte resiliência de arrendamento num mercado altamente condicionado. A Europa continua igualmente atrativa porque os operadores podem expandir-se por vários países mantendo-se dentro de corredores de ensino superior bem estabelecidos. A Alemanha, a Fran?a, a Espanha e os Países Baixos continuam a ganhar relev?ncia estratégica à medida que a procura se alarga para além dos mercados de alojamento para estudantes de constru??o específica mais antigos e maduros.

Mercado de Alojamento para Estudantes na ?蝉颈补-笔补肠í蹿颈肠辞

A ?蝉颈补-笔补肠í蹿颈肠辞 deverá crescer a um CAGR de 13,5% até 2031, tornando-se o segmento regional de crescimento mais rápido no mercado de alojamento para estudantes. A ?ndia continua a ser uma das oportunidades de longo prazo mais evidentes, uma vez que a oferta formal ainda se encontra bem abaixo da procura atual, o que mantém elevado o potencial de institucionaliza??o. Essa tendência tornou-se mais clara em 2026, quando a HDFC Capital Advisors e a Curated Living Solutions lan?aram a primeira plataforma institucional de habita??o para arrendamento da ?ndia, com um corpus inicial de INR 1.000 crore (115 milh?es de USD). A China também está a demonstrar uma resposta de oferta significativa, com universidades a recorrer a aquisi??es e convers?es de imóveis residenciais para aumentar a capacidade de dormitórios em localiza??es urbanas densas. Em toda a regi?o da ?蝉颈补-笔补肠í蹿颈肠辞, o mercado de alojamento para estudantes está a ser impulsionado tanto pelo aumento das matrículas como por uma mudan?a mais clara em dire??o ao capital institucional e a modelos operacionais mais formais.

Mercado de Alojamento para Estudantes nas Américas e no Médio Oriente e ?frica

A América do Norte representou uma parcela significativa da receita global em 2025, uma vez que os Estados Unidos combinam grandes volumes de matrículas com uma base bem desenvolvida de operadores especializados. A regi?o continua atrativa, mas o seu crescimento está a ser moldado por restri??es de oferta, custos de desenvolvimento e mudan?as de política que podem alterar os fluxos de estudantes de um ciclo para o seguinte. O Canadá enfrentou um contexto de admiss?o mais difícil após a redu??o dos limites de vistos de estudo em 2026, o que redirecionou a aten??o para institui??es mais sólidas e ativos mais bem localizados. A América do Sul, o Médio Oriente e ?frica permanecem de menor escala atual. No entanto, continuam a apresentar potencial de longo prazo, com a expans?o do ensino privado e a oferta organizada de alojamento para estudantes ainda limitada.