Tamanho e Participa??o do Mercado Imobiliário Residencial do Vietn?
Vis?o Geral do Mercado
| Período de Estudo | 2020 - 2031 |
|---|---|
| Período de Dados de Previs?o | 2026 - 2031 |
| Tamanho do mercado no ano base (2025) | 30.40 Bilh?es de dólares |
| Tamanho do Mercado (2026) | 34.12 Bilh?es de dólares |
| Tamanho do Mercado (2031) | 58.93 Bilh?es de dólares |
| Taxa de crescimento (2026 - 2031) | 11.55 % |
| Concentra??o do Mercado | 惭é诲颈辞 |
Principais jogadores *Isen??o de responsabilidade: Principais participantes classificados em nenhuma ordem específica Imagem ? 黑料不打烊. O reuso requer atribui??o conforme CC BY 4.0. | |
Análise do Mercado Imobiliário Residencial do Vietn? por 黑料不打烊
O tamanho do mercado imobiliário residencial do Vietn? foi de USD 34,12 bilh?es em 2026 e está projetado para atingir USD 58,93 bilh?es até 2031, avan?ando a um CAGR de 11,55% ao longo do período de previs?o. A rápida urbaniza??o, a demografia favorável e as grandes melhorias no transporte continuam a canalizar a demanda para o mercado imobiliário residencial do Vietn?, enquanto as reformas regulatórias melhoram os fluxos de capital e encurtam os ciclos de aprova??o. O crescente poder de compra de uma classe média que deve superar 36 milh?es de pessoas até 2030 está impulsionando a absor??o no segmento intermediário, mesmo com os incentivos de habita??o social expandindo o segmento acessível. Projetos orientados ao transporte vinculados à Linha 1 do Metr? da Cidade de Ho Chi Minh e à rede de oito linhas de Hanói est?o elevando os pre?os dos terrenos ao longo dos novos corredores, estimulando comunidades planejadas que combinam apartamentos, vilas e espa?os comerciais. A intensifica??o da concorrência está impulsionando os incorporadores em dire??o a joint ventures, ado??o de tecnologia imobiliária e produtos diferenciados, que v?o desde apartamentos com certifica??o verde até portfólios de constru??o para aluguel, ajudando o mercado imobiliário residencial do Vietn? a manter o momentum de crescimento de dois dígitos.
Principais Conclus?es do Relatório
- Por tipo de imóvel, apartamentos e condomínios lideraram com 70% da participa??o do mercado imobiliário residencial do Vietn? em 2025, enquanto vilas e casas em terreno têm previs?o de expans?o a um CAGR de 12,17% até 2031.
- Por faixa de pre?o, as unidades de mercado intermediário capturaram 48% do tamanho do mercado imobiliário residencial do Vietn? em 2025; o segmento acessível está preparado para crescer a um CAGR de 13,28% de 2026 a 2031, impulsionado por hipotecas subsidiadas.
- Por modelo de negócio, as vendas responderam por 88% das transa??es em 2025, enquanto os aluguéis têm proje??o de crescimento a um CAGR de 12,59% até 2031, apoiados pela entrada de expatriados e pela atividade institucional de constru??o para aluguel.
- Por modalidade de venda, os lan?amentos primários representaram 57% do volume de negócios em 2025; as revendas no mercado secundário est?o acelerando a um CAGR de 13,86% à medida que as plataformas digitais de títulos de propriedade reduzem a fric??o nas transferências.
- Por geografia, a Cidade de Ho Chi Minh manteve 48% da participa??o do mercado imobiliário residencial do Vietn? em 2025, enquanto Hai Phong é a cidade de crescimento mais rápido, com um CAGR de 13,86%, impulsionada pelo investimento em zonas industriais.
Nota: O tamanho do mercado e os números de previs?o neste relatório s?o gerados usando a estrutura de estimativa proprietária da 黑料不打烊, atualizada com os dados e percep??es mais recentes disponíveis em janeiro de 2026.
Tendências e Perspectivas do Mercado Imobiliário Residencial do Vietn?
Análise de Impacto dos Impulsionadores*
| Impulsionadores | (~) % de Impacto na Previs?o do CAGR | Relev?ncia Geográfica | Prazo de Impacto |
|---|---|---|---|
| Crescimento da Classe Média Urbana e Forma??o de Domicílios em Cidades de Primeiro Nível e Emergentes de Segundo Nível | +3.2% | Nacional, com concentra??o em HCMC, Hanói, Hai Phong, Danang | Longo prazo (≥ 4 anos) |
| Corredores Industriais Impulsionados pelo IED Gerando Demanda por Habita??o Próxima a Zonas Industriais | +2.8% | Províncias do norte (Hai Phong, Bac Ninh, Quang Ninh), Cintur?o industrial do sul (Binh Duong, Dong Nai, Long An) | 惭é诲颈辞 prazo (2-4 anos) |
| Rápida Expans?o de Projetos de Metr? e Anel Viário Desbloqueando Reservas de Terrenos Periféricos | +2.4% | HCMC (Linhas de Metr? 1-6), Hanói (Linhas 2-8), Corredor costeiro de Danang | 惭é诲颈辞 prazo (2-4 anos) |
| Flexibiliza??o dos Limites de Propriedade Estrangeira nas Emendas de 2023 à Lei de Habita??o | +1.9% | HCMC, Hanói, distritos costeiros de Danang | Curto prazo (≤ 2 anos) |
| Crescimento das Remessas (USD 14 Bi+) Canalizadas para Ativos Residenciais | +1.6% | HCMC (USD 9,6 Bi), Hanói, províncias do Delta do Mekong, Costa Central | Longo prazo (≥ 4 anos) |
| Plataformas Digitais de Hipoteca Reduzindo o Tempo de Concess?o de Empréstimo para Menos de 5 Dias | +1.3% | Nacional, com ado??o antecipada em HCMC, Hanói, Danang | Curto prazo (≤ 2 anos) |
| Fonte: 黑料不打烊 | |||
Crescimento da Classe Média Urbana e Forma??o de Domicílios em Cidades de Primeiro Nível e Emergentes de Segundo Nível
O dividendo demográfico do Vietn? está se traduzindo em absor??o residencial sustentada à medida que a classe média urbana se expande e o tamanho dos domicílios se contrai. O censo de 2024 confirmou uma taxa de urbaniza??o de 38,2% com crescimento anual da popula??o urbana de 3,06%, enquanto a McKinsey prevê 36 milh?es de consumidores de classe média até 2030, ante aproximadamente 13 milh?es em 2020. Esse grupo está cada vez mais apto a adquirir apartamentos de mercado intermediário com pre?os entre USD 1.300 e USD 3.000 por metro quadrado, um segmento que capturou 57% da nova oferta de Hanói em 2024. Cidades de segundo nível como Hai Phong, Can Tho e Bien Hoa est?o experimentando demanda transbordante à medida que a valoriza??o dos pre?os nas cidades de primeiro nível empurra os compradores de primeira viagem para mercados mais acessíveis; os pre?os médios de apartamentos em Hai Phong foram de VND 45 milh?es por metro quadrado no quarto trimestre de 2023, 23,5% abaixo de Hanói, mas a cidade está atraindo grandes incorporadores como Vinhomes e Masterise Homes com projetos que superam USD 2 bilh?es em investimento agregado. A transi??o de domicílios multigeracionais para famílias nucleares está acelerando a demanda por unidades mesmo com o aumento da renda per capita, criando um vento favorável estrutural menos sensível às flutua??es cíclicas das taxas de juros do que em mercados maduros.
Corredores Industriais Impulsionados pelo IED Gerando Demanda por Habita??o Próxima a Zonas Industriais
O investimento direto estrangeiro nas zonas industriais do Vietn? atingiu USD 5,63 bilh?es nos primeiros 11 meses de 2024, um aumento de 89,1% em rela??o ao ano anterior, com parcela significativa fluindo para as províncias do norte e o cintur?o industrial do sul. Esse influxo de capital está gerando demanda derivada por habita??o para trabalhadores, apartamentos para gerentes de nível médio e vilas para expatriados a dist?ncia de deslocamento dos clusters de manufatura. As zonas industriais de Hai Phong sozinhas atraíram USD 3,5 bilh?es em 2023, um aumento de 140% em rela??o ao ano anterior, levando os incorporadores a lan?ar projetos de habita??o social como o Vinhomes Happy Home Trang Cat, um empreendimento de 4.300 unidades com investimento total de VND 5,8 trilh?es (aproximadamente USD 238 milh?es) que iniciou as entregas em janeiro de 2024. As províncias de Binh Duong e Dong Nai est?o igualmente experimentando booms de constru??o residencial adjacentes a plantas de eletr?nicos, têxteis e automotivas; o empreendimento master Sycamore da CapitaLand em Binh Duong, uma joint venture com a UOA abrangendo 18,9 hectares e visando mais de 3.500 unidades com valor bruto de desenvolvimento superior a SGD 1 bilh?o, exemplifica como os incorporadores estrangeiros est?o co-localizando amenidades residenciais, comerciais e recreativas próximas a centros de emprego industrial. O nexo industrial-residencial está criando um submercado distinto caracterizado por ciclos de vendas mais curtos, rendimentos de aluguel mais elevados e taxas de vac?ncia mais baixas do que os núcleos urbanos tradicionais.
Rápida Expans?o de Projetos de Metr? e Anel Viário Desbloqueando Reservas de Terrenos Periféricos
O investimento em infraestrutura está redesenhando a geografia residencial do Vietn?, com projetos de metr? e rodovias transformando terrenos suburbanos anteriormente inacessíveis em parcelas desenvolvíveis. A Linha 1 do Metr? da Cidade de Ho Chi Minh, inaugurada em dezembro de 2024, conecta Ben Thanh no Distrito 1 a Suoi Tien no Distrito 9 ao longo de 19,7 quil?metros, com 14 esta??es que permitem o desenvolvimento orientado ao transporte ao longo de seu corredor. Os valores dos terrenos num raio de 500 metros das esta??es da Linha 1 do Metr? valorizaram-se em aproximadamente 20-30% entre o anúncio do projeto e a inaugura??o, de acordo com pesquisas de avalia??o locais, e os incorporadores est?o concentrando projetos de uso misto em torno das esta??es de Thu Duc, Binh Thanh e Distrito 2. Hanói está avan?ando com 8 linhas de metr?, com a Linha 2 (Nam Thang Long–Tran Hung Dao) e a Linha 3 (Nhon–Esta??o de Hanói) em constru??o, enquanto a Rodovia Norte-Sul, um projeto nacional de USD 15 bilh?es, está desbloqueando reservas de terrenos nas províncias de Ninh Binh, Thanh Hoa e Nghe An para desenvolvimento residencial e industrial. O anel viário costeiro de Danang e o planejado Centro Financeiro Internacional em 6,17 hectares est?o posicionando a cidade como um polo residencial secundário tanto para compradores domésticos quanto para aposentados estrangeiros. O desbloqueio de terrenos liderado pela infraestrutura é particularmente significativo para os segmentos acessível e intermediário, onde as localiza??es suburbanas oferecem custos por unidade mais baixos e lotes maiores, permitindo que os incorporadores atinjam margens-alvo mesmo com pre?os de venda limitados.
Flexibiliza??o dos Limites de Propriedade Estrangeira nas Emendas de 2023 à Lei de Habita??o
As emendas à Lei de Habita??o e à Lei de Imóveis de 2023, em vigor desde agosto de 2023, simplificaram os procedimentos de propriedade estrangeira e estenderam os prazos de posse, catalisando uma onda de investimento transfronteiri?o no mercado de condomínios do Vietn?. Pessoas físicas estrangeiras podem agora possuir apartamentos por até 50 anos, com o limite de 30% de propriedade estrangeira por projeto de condomínio mantido, mas as barreiras administrativas foram reduzidas por meio de registro digitalizado e aceita??o de documentos de identidade emitidos no exterior. A Lei de Terras de 2024, em vigor a partir de 1? de janeiro de 2025, ampliou ainda mais os direitos dos vietnamitas no exterior, concedendo-lhes direitos de uso da terra equivalentes aos dos cidad?os domésticos e permitindo-lhes obter registros de imóveis para terras n?o documentadas mantidas antes de datas de corte históricas especificadas. As remessas para o Vietn? totalizaram USD 16 bilh?es em 2024, com a Cidade de Ho Chi Minh sozinha recebendo USD 9,6 bilh?es, e estima-se que 22% desses fluxos sejam canalizados para aquisi??es de imóveis residenciais. Danang tornou-se um ponto focal para compradores estrangeiros, com 17 projetos de habita??o comercial permitindo propriedade estrangeira, incluindo 8 na península de Son Tra e 6 no distrito de Hai Chau, onde vistas para o mar e amenidades estilo resort comandam pre?os premium. A flexibiliza??o regulatória é particularmente impactante no segmento de luxo, onde compradores estrangeiros responderam por aproximadamente 15-20% das transa??es nos projetos de alto padr?o de HCMC durante 2024, de acordo com relatórios de corretoras locais[1]https://moc.gov.vn/vn/Pages/Trangchu.aspx.
Análise de Impacto das Restri??es*
| Restri??es | (~) % de Impacto na Previs?o do CAGR | Relev?ncia Geográfica | Prazo de Impacto |
|---|---|---|---|
| Limites Periódicos de Crédito para Empréstimos Imobiliários pelo Banco Estatal do Vietn? | -2.1% | Nacional, com impacto desproporcional em HCMC e Hanói, onde compradores dependentes de crédito predominam | Curto prazo (≤ 2 anos) |
| Sistema Fragmentado de Títulos de Propriedade e Burocracia Prolongada para Certificados de Direito de Uso da Terra | -1.8% | Nacional, com gargalos agudos em zonas de transi??o rural-urbana e províncias com digitaliza??o cadastral incompleta | 惭é诲颈辞 prazo (2-4 anos) |
| Alta Infla??o dos Insumos de Constru??o (A?o, Cimento) vs. Pre?os de Venda Estagnados | -1.5% | Nacional, com press?o aguda nos segmentos intermediário e acessível, onde a elasticidade de pre?o é alta | Curto prazo (≤ 2 anos) |
| Vulnerabilidade aos Ciclos de Taxas de Juros no Exterior Impactando Dívidas Denominadas em USD | -1.2% | Nacional, com concentra??o em projetos financiados por capital estrangeiro ou títulos denominados em USD | 惭é诲颈辞 prazo (2-4 anos) |
| Fonte: 黑料不打烊 | |||
Limites Periódicos de Crédito para Empréstimos Imobiliários pelo Banco Estatal do Vietn?
A postura macroprudencial do Banco Estatal do Vietn? em rela??o ao crédito imobiliário introduz volatilidade cíclica na demanda residencial, pois o aperto periódico restringe o acesso dos compradores a hipotecas e o acesso dos incorporadores ao financiamento de constru??o. O Banco Estatal do Vietn? estabeleceu uma meta de crescimento do crédito imobiliário de 15% para 2024 e 16% para 2025, elevando o limite duas vezes durante 2024, em agosto e novembro, para acomodar a demanda, mas o crédito imobiliário como parcela do crédito total em aberto atingiu 23% em setembro de 2025, o nível mais alto dos últimos anos, provocando escrutínio regulatório. A Circular 14/2025, emitida no início de 2025, aumentou os pesos de risco de capital para empréstimos imobiliários comerciais enquanto reduziu os pesos para habita??o social, direcionando o crédito para segmentos acessíveis, mas reduzindo a liquidez para projetos de mercado intermediário e de luxo. O crédito imobiliário em aberto situou-se em VND 3,15 quatrilh?es em setembro de 2024, alta de 9,15% em rela??o ao ano anterior, com aproximadamente 60% alocados a hipotecas ao consumidor e 40% a incorporadores, mas a taxa de crescimento ficou abaixo da expans?o geral do crédito de 11,12% no acumulado do ano até novembro de 2024, indicando aperto seletivo. Os limites de crédito afetam desproporcionalmente HCMC e Hanói, onde os compradores dependem fortemente de alavancagem hipotecária; o pre?o médio de apartamentos em HCMC de USD 3.672 por metro quadrado no quarto trimestre de 2024 implica um custo total de unidade superior a USD 250.000 para um apartamento de 70 metros quadrados, exigindo entradas substanciais quando as rela??es empréstimo-valor s?o limitadas a 70-80%. A natureza periódica dos ajustes do Banco Estatal do Vietn? cria incerteza para os incorporadores que planejam pipelines de projetos plurianuais, pois as taxas de absor??o de vendas podem oscilar acentuadamente com a disponibilidade de crédito, complicando as previs?es de receita e as decis?es de aquisi??o de terrenos.
Sistema Fragmentado de Títulos de Propriedade e Burocracia Prolongada para Certificados de Direito de Uso da Terra
A administra??o fundiária do Vietn? continua sendo uma restri??o estrutural à velocidade das transa??es e à confian?a dos incorporadores, apesar dos recentes esfor?os de digitaliza??o. A emiss?o de Certificados de Direito de Uso da Terra (comumente conhecidos como livros vermelhos) historicamente envolveu coordena??o entre múltiplos órg?os, sincroniza??o incompleta entre bancos de dados nacionais e provinciais e verifica??o manual do histórico de uso da terra, resultando em prazos de processamento que podem se estender por meses para parcelas complexas. O Decreto 101/2024/ND-CP, em vigor a partir de 1? de agosto de 2024, introduziu prazos legais de 20 dias úteis para o registro inicial e 3 dias úteis para a emiss?o do certificado, e descentralizou a autoridade para os Comitês Populares de nível comunal para primeiras emiss?es. No entanto, a implementa??o permanece desigual; o Escritório de Registro de Terras da província de Dong Nai processou 112.000 novos registros e 116.000 registros de transi??o entre 1? de julho e 20 de setembro de 2025, alcan?ando uma taxa de resolu??o correta e antecipada de 99,6%, mas identificou gargalos incluindo sincroniza??o incompleta entre o Portal Nacional de Servi?os Públicos, o software provincial de gest?o de terras e pagamentos lentos dos contribuintes. A comuna de Phu Xuyen em Hanói pilotou equipes móveis de emiss?o de livros vermelhos em agosto de 2025, atendendo mais de 440 domicílios em múltiplas subáreas, mas muitos requerentes n?o possuíam documentos legais comprovando a origem do uso da terra, exigindo pesquisas adicionais e aprova??es de autoridades superiores. A fragmenta??o é particularmente aguda para transa??es no mercado secundário e consolida??o de terrenos para projetos de grande escala, onde múltiplas parcelas com documenta??o histórica diferente devem ser agregadas, atrasando os cronogramas dos projetos e aumentando os custos de carregamento para os incorporadores[2]https://www.vietnam.vn/.
*Nossas previs?es tratam os impactos dos impulsionadores e restri??es como direcionais, e n?o aditivos. As previs?es de impacto refletem o crescimento de base, os efeitos de composi??o e as intera??es entre variáveis.
Análise de Segmentos
Por Tipo de Imóvel: Vilas Ganham Participa??o com o Aumento da Riqueza
Apartamentos e condomínios comandaram 70% da participa??o do mercado imobiliário residencial do Vietn? em 2025, consolidando sua domin?ncia nos densos núcleos urbanos. No entanto, vilas e casas em terreno est?o no caminho de crescer a um CAGR de 12,17% até 2031, superando o mercado mais amplo à medida que as rendas domiciliares sobem e as liga??es de transporte suburbano melhoram. Hanói adicionou 3.900 unidades em terreno em 2024, com pre?os médios atingindo USD 11.934 por metro quadrado no quarto trimestre de 2024, mais que dobrando em rela??o ao ano anterior. Distritos suburbanos como Long Bien e Hoang Mai, onde os custos de terreno s?o mais baixos, responderam por 98% desse volume. HCMC permanece com oferta insuficiente, negociando apenas 61 unidades em terreno no segundo trimestre de 2025 a USD 12.277 por metro quadrado, mas os lan?amentos de pipeline no Distrito 7 e em Binh Chanh sugerem uma recupera??o.
O segmento de apartamentos ainda ancora a nova oferta porque os projetos verticais otimizam parcelas caras no centro da cidade e atraem compradores de renda média. HCMC lan?ou 2.800 unidades de alto padr?o no segundo trimestre de 2025, e a forte absor??o de 2.642 unidades ressalta a demanda resiliente uma vez que os gargalos regulatórios se dissipam. O capital estrangeiro está escalando esses projetos verticais; o Lumi Hanói da CapitaLand entregará 4.000 apartamentos em nove torres, sinalizando confian?a na liquidez do mercado de massa. Mesmo com o momentum das vilas, os formatos densos mantêm poder de precifica??o próximo aos corredores de metr?, mantendo o mercado imobiliário residencial do Vietn? equilibrado entre a eficiência dos arranha-céus e a exclusividade das constru??es de baixa altura[3]https://www.cbre.com.vn/en/research-reports/Hanoi-Residential-Market-Q4-2024.
Por Faixa de Pre?o: Momentum Acessível com Suporte de Políticas
Os imóveis de mercado intermediário detinham 48% do tamanho do mercado imobiliário residencial do Vietn? em 2025, mas o segmento acessível com pre?os abaixo de USD 1.300 por metro quadrado tem previs?o de expans?o a um CAGR de 13,28% até 2031. Os programas de hipoteca de junho de 2025 que oferecem taxas de 6,1% estimularam reservas entre compradores de primeira viagem, absorvendo rapidamente o estoque no Happy Home Trang Cat da Vinhomes. Os ajustes nos pesos de risco de capital sob a Circular 14/2025 incentivam os bancos a canalizar recursos para habita??o social, melhorando a liquidez tanto para incorporadores quanto para compradores.
O luxo permanece um nicho, concentrado nos principais bairros de HCMC e Hanói, onde algumas torres superam USD 10.000 por metro quadrado e atraem compradores estrangeiros que aproveitam a Lei de Habita??o de 2023. No entanto, o mercado imobiliário residencial do Vietn? depende dos volumes acessíveis e de mercado intermediário para sua estabilidade. O subúrbio de Hanói forneceu 75% dos novos apartamentos em 2024, um sinal de que os incorporadores est?o alinhando os pre?os das unidades com as faixas salariais locais, enquanto as futuras extens?es do metr? prometem conveniência de deslocamento.
Por Modelo de Negócio: Aluguéis Atraem Capital Institucional
As transa??es de venda representaram 88% da atividade geral em 2025, refletindo a arraigada cultura de propriedade do Vietn?. Portais digitais de hipoteca como o RLOS do NCB agora fornecem aprova??es em cinco minutos, reduzindo drasticamente os ciclos de negocia??o e fortalecendo o fluxo de caixa dos incorporadores. As remessas canalizadas para entradas de pagamento sustentam ainda mais a absor??o primária.
Mesmo assim, o segmento de aluguel tem proje??o de entregar um CAGR de 12,59% até 2031, atraindo investidores institucionais. A CapitaLand está incorporando blocos de aluguel em seus projetos adjacentes a zonas industriais, oferecendo ?nibus fretados e lounges de coworking para gerentes expatriados. Os rendimentos nos principais bairros de HCMC têm média de 5%, comparáveis aos pares regionais e atrativos em meio à volatilidade das a??es. O surgimento de proprietários profissionais diversifica as op??es de saída, aumentando a liquidez geral no mercado imobiliário residencial do Vietn?.
Por Modalidade de Venda: Liquidez no Mercado Secundário Melhora
Os lan?amentos primários responderam por 57% do volume de negócios em 2025, gra?as a um pipeline constante de comunidades planejadas. As aprova??es regulatórias para 34 projetos anteriormente paralisados em HCMC em 2024-2025 desbloquearam mais de 10.000 unidades para entrega, restaurando a confian?a dos compradores. Planos de pagamento diferido e parcelamentos sem juros tornam a proposta mais atraente para domicílios com or?amento limitado.
As transa??es no mercado secundário est?o ganhando ritmo, com expectativa de crescimento a um CAGR de 13,86% até 2031. Os certificados eletr?nicos de título de propriedade exigidos pelo Decreto 101/2024 fornecem prova digital equivalente ao livro vermelho tradicional, reduzindo os tempos de verifica??o. Empresas de tecnologia imobiliária como o Meey Group integram históricos de pre?os, visitas virtuais e ferramentas de CRM, padronizando o processo de revenda e atraindo millennials interessados em bairros consolidados. Essa mudan?a aprofunda a profundidade e a resiliência do mercado imobiliário residencial do Vietn?.
Análise Geográfica
A Cidade de Ho Chi Minh dominou com 48% de participa??o de mercado em 2025 e continua a estabelecer referências de pre?os e velocidade de oferta. Os lan?amentos de apartamentos de alto padr?o atingiram 2.800 unidades no segundo trimestre de 2025, e as vendas dispararam 124% em rela??o ao trimestre anterior com a Linha 1 do Metr? melhorando a conectividade e 34 projetos legados reingressando no pipeline. Os pre?os médios de apartamentos avan?aram 34% em rela??o ao ano anterior para USD 3.672 por metro quadrado, e um estoque futuro de 36.427 unidades está concentrado em Thu Duc, onde parcelas maiores permitem amenidades em escala de township que atraem famílias jovens. O segmento de imóveis em terreno permanece cronicamente escasso, empurrando os domicílios mais abastados em dire??o a vilas no Distrito 7 e além, mesmo a USD 12.277 por metro quadrado.
Hai Phong é o mercado de crescimento mais rápido do mercado imobiliário residencial do Vietn?, com previs?o de crescimento composto de 13,86% entre 2026 e 2031. Os fluxos de zonas industriais de USD 3,5 bilh?es em 2023 desencadearam uma demanda residencial robusta, e o empreendimento Ilha Vu Yen de USD 2,4 bilh?es sozinho adicionará mais de 7.000 vilas. Os pre?os médios de apartamentos situam-se em USD 1.840 por metro quadrado, abaixo de Hanói em 23,5%, atraindo compradores de primeira viagem e gerentes expatriados que valorizam a proximidade à logística portuária e ao aeroporto Cat Bi. As proje??es municipais indicam 25.000 novas unidades até 2026, com 56% concentradas no distrito de Thuy Nguyen, onde uma nova ponte conecta os corredores de crescimento ao centro da cidade.
Hanói, Danang e as províncias de segundo nível preenchem o restante do panorama. Os 28.700 apartamentos lan?ados em Hanói em 2024 triplicaram o volume do ano anterior, elevando os pre?os primários para USD 2.917 por metro quadrado. Os distritos suburbanos agora fornecem três quartos do novo estoque, aproveitando as futuras linhas de metr? e anéis viários. Danang está criando um nicho para moradia costeira de uso misto, com a Nova ?rea Urbana Thuan Phuoc de USD 460 milh?es prevista para adicionar 5.000 residências até 2028. Em outros locais, Binh Duong, Dong Nai e Long An se beneficiam dos transbordamentos industriais, ilustrados pelo township Sycamore de 3.500 unidades da CapitaLand estruturado em torno de corredores de fábricas. Essas geografias diversas ampliam coletivamente o mapa de oportunidades do mercado imobiliário residencial do Vietn?, ao mesmo tempo em que mitigam o risco de concentra??o.
Panorama regulatório
O mercado imobiliário residencial do Vietn? opera sob um arcabou?o habitacional e fundiário em rápida evolu??o, ancorado na Lei da Habita??o de 2023, na Lei de Negócios Imobiliários de 2023 e na Lei da Terra de 2024 (em vigor a partir de 1? de janeiro de 2025). O Ministério da Constru??o (MoC) continuou a consolidar orienta??es de implementa??o, incluindo documentos consolidados emitidos em mar?o de 2026 que unificam circulares e decretos anteriores que detalham a Lei da Habita??o, com o objetivo de reduzir a fragmenta??o processual entre as províncias.
Em 2026, vários decretos moldaram ainda mais a conformidade do mercado e a transparência dos dados. O Decreto 357/2025/ND-CP entrou em vigor em 3 de janeiro de 2026, exigindo que cada imóvel residencial tenha um código de identifica??o eletr?nico único, refor?ando a transi??o para bancos de dados centralizados de habita??o e imóveis. O Decreto 54/2026/ND-CP (fevereiro de 2026) e o Decreto 136/2026/ND-CP (em vigor a partir de 7 de abril de 2026) alteraram diversas regulamenta??es de habita??o e negócios imobiliários, com foco notável no desenvolvimento de habita??o social e nas regras de gest?o vinculadas ao Decreto 100/2024/ND-CP.
Análise da cadeia de valor
A cadeia de valor imobiliária residencial do Vietn? normalmente come?a com o acesso à terra e o planejamento (direitos de uso da terra, desapropria??o do terreno, zoneamento e licen?as de constru??o) e avan?a para o desenvolvimento e financiamento (capital próprio das incorporadoras, crédito bancário e joint ventures). Em seguida, abrange a execu??o da constru??o (empreiteiras principais e subcontratadas especializadas), a comercializa??o (vendas primárias por meio de canais das incorporadoras e redes de corretores, além da gera??o de leads viabilizada por PropTech) e os servi?os pós-conclus?o (gest?o de propriedades, manuten??o predial e suporte à revenda no mercado secundário). A digitaliza??o orientada por políticas está cada vez mais integrada às etapas de transa??o e registro; o Decreto 357/2025/ND-CP (em vigor a partir de janeiro de 2026) determina um sistema de informa??o e banco de dados centralizado para o mercado de habita??o e imóveis, o que apoia processos mais padronizados de listagem, verifica??o e transferência.
Os insumos de constru??o continuam sendo uma dependência operacional, particularmente para areia, cascalho e materiais de aterro, onde a complexidade de licenciamento e a demanda concorrente de infraestrutura têm periodicamente elevado os custos de aquisi??o acima dos anúncios oficiais de pre?os. O Despacho Oficial 85/C?-TTg do Primeiro-Ministro (junho de 2025) pediu a estabiliza??o dos pre?os dos materiais de constru??o e a reforma da minera??o. Essa volatilidade a montante aumenta o valor das parcerias de aquisi??o e da capacidade de execu??o, e incentiva as incorporadoras a gerenciar o risco de entrega por meio de alian?as de contrata??o internacionais e domésticas, além de sequenciar lan?amentos de acordo com a disponibilidade de materiais e as restri??es de capital de giro entre empreiteiras menores.
Cenário Competitivo
Os cinco principais incorporadores — Vinhomes, Novaland, Dat Xanh, Sun Group e Hung Thinh — controlam aproximadamente 30-35% das entregas nacionais, conferindo ao mercado imobiliário residencial do Vietn? um perfil de concentra??o moderada. A domin?ncia limitada deixa espa?o para especialistas regionais e entrantes estrangeiros. Os players domésticos est?o pivotando do acúmulo de terrenos para a excelência na execu??o, à medida que os compradores demonstram clara preferência por ativos próximos à conclus?o. Os limites mais rígidos de crédito refor?am essa mudan?a, incentivando a reciclagem eficiente de capital em vez da acumula??o especulativa.
As alian?as estratégicas tornaram-se um tema dominante. O memorando de maio de 2025 da CapitaLand com a Vinhomes substitui os leil?es de terrenos adversariais por empreendimentos cooperativos que combinam financiamento internacional com reservas de terrenos locais, acelerando os cronogramas dos projetos. A Keppel Land está podando ativos n?o essenciais como a Saigon Sport City para realocar recursos em projetos de maior margem com a Khang Dien, enquanto o reinício do Aqua City da Novaland destaca como a reestrutura??o pode revitalizar a credibilidade do pipeline. As joint ventures mitigam o risco regulatório e unem marcas para conquistar a confian?a dos clientes.
A tecnologia agora separa os líderes dos retardatários. A plataforma de tecnologia imobiliária certificada pela ISO do Meey Group integra mapeamento, CRM e visualiza??o 3D em um único ecossistema, reduzindo o custo de aquisi??o de clientes. As aprova??es de hipoteca em cinco minutos do NCB eliminam semanas dos ciclos de venda e reduzem os custos de carregamento dos incorporadores. Empresas de médio porte sem capacidade digital ou parceiros estrangeiros enfrentam estresse de liquidez; 39% atrasaram investimentos e 21% congelaram desembolsos em 2025, abrindo caminho para a consolida??o. No geral, a din?mica competitiva está se inclinando para empresas bem capitalizadas e habilitadas tecnologicamente que conseguem navegar pelas mudan?as de política e entregar produtos diferenciados, refor?ando a trajetória de matura??o do mercado imobiliário residencial do Vietn?.
Líderes do Setor Imobiliário Residencial do Vietn?
Vinhomes
Novaland Group
Dat Xanh Group
Sun Group
Phat Dat Corporation
- *Isen??o de responsabilidade: Principais participantes classificados em nenhuma ordem específica
Oportunidades de mercado e perspectivas futuras
A habita??o acessível e a habita??o social apoiadas por políticas públicas oferecem o conjunto de oportunidades estruturadas mais claro, apoiado por metas provinciais quantificadas sob a Resolu??o 07/NQ-CP (12 de janeiro de 2026) e por a??es de acompanhamento do Ministério da Constru??o, incluindo o Telegrama Oficial 08/CD-BXD (28 de abril de 2026), que exorta a acelera??o da entrega de habita??o social em 2026. Com 220 projetos (cerca de 215.000 unidades) reportados em constru??o no início de 2026, incorporadoras e provedores de capital têm um pipeline ativo para participar em toda a sele??o de projetos compatíveis, prepara??o de terrenos, execu??o da constru??o e financiamento ao consumidor final. Isso é particularmente relevante onde os incentivos de crédito favorecem a habita??o social em rela??o às exposi??es ao setor imobiliário comercial.
Uma segunda área de oportunidade é a transparência e a infraestrutura de transa??es. A orienta??o do governo no início de 2026 de preparar um centro de negocia??o estatal de imóveis e direitos de uso da terra, junto com a identifica??o eletr?nica obrigatória de imóveis sob o Decreto 357/2025/ND-CP, cria um espa?o prático para plataformas e prestadores de servi?os que digitalizam a integridade das listagens, a verifica??o de títulos, a avalia??o e as transferências secundárias padronizadas. Ao mesmo tempo, as discuss?es sobre políticas tributárias antiespecula??o relatadas em janeiro de 2026 apontam para uma transi??o em dire??o à descoberta de pre?os regulamentada e à conformidade, o que favorece incorporadoras com documenta??o legal transparente, direitos de uso da terra claros e processos padronizados de divulga??o ao comprador.
Desenvolvimentos recentes do setor
- Julho de 2026: a SkyWorld Development Bhd iniciou as obras do SkySOLIS no bairro de Lai Thieu, na cidade de Ho Chi Minh, marcando seu primeiro projeto residencial no Vietn?. O movimento adiciona um novo participante estrangeiro ao cenário competitivo em um centro de demanda de primeira linha e sinaliza a expans?o da participa??o de incorporadoras transfronteiri?as no pipeline habitacional urbano do Vietn?.
- Outubro de 2025: a Meey Group realizou roadshows com investidores na NASDAQ e em Singapura como parte de seu engajamento no mercado de capitais. A atividade refor?ou o papel das plataformas PropTech na padroniza??o de fluxos de trabalho de vendas, revenda e gest?o de clientes em transa??es primárias e secundárias.
- Dezembro de 2024: a Linha 1 do Metr? de Ho Chi Minh foi inaugurada, conectando Ben Thanh (Distrito 1) a Suoi Tien (Distrito 9) por 14 esta??es. O marco operacional fortaleceu o modelo de desenvolvimento orientado ao transporte e aumentou o foco das incorporadoras em lan?amentos residenciais ao longo de corredores em áreas como Thu Duc e regi?es próximas às esta??es.
Estrutura da metodologia de pesquisa e escopo do relatório
Defini??o e cobertura do mercado
Para este relatório, o mercado é definido como o valor anual gerado por imóveis residenciais utilizados para moradia no Vietn?, abrangendo atividades de venda e loca??o em todo o país, sendo ent?o convertido em um único valor em USD para cada ano.
Exclus?es de escopo: excluímos unidades de time-share, dormitórios estudantis construídos para esse fim e alojamentos corporativos para funcionários, de modo que a dimens?o do mercado permane?a vinculada à demanda habitacional convencional, e n?o a categorias de acomoda??o especializadas.
Vis?o geral da segmenta??o
- Vendas
- Aluguel
Fontes de dados, dimensionamento de mercado e valida??o
Pesquisa documental
A pesquisa documental foi utilizada para estabelecer os par?metros macro e manter as premissas realistas antes de conversarmos com os participantes do setor. Consultamos fontes públicas e sem paywall, como publica??es do General Statistics Office, atualiza??es do Ministério da Constru??o sobre oferta habitacional e mudan?as legais, séries de taxas e crédito do State Bank of Vietnam, estatísticas comerciais da Vietnam Customs para verifica??es indiretas de materiais de constru??o, e avisos oficiais de terra e planejamento publicados por autoridades provinciais e municipais.
Também revisamos registros de empresas listadas e apresenta??es a investidores para entender os pipelines de projetos, o cronograma de entregas e as pré-vendas relatadas, o que nos ajudou a testar a dire??o dos volumes e dos pre?os. Sites de imprensa e associa??es renomadas foram usados para acompanhar mudan?as de políticas, lan?amentos de incorporadoras e o sentimento dos compradores, e uma assinatura paga que abrange dados financeiros de empresas, além de um servi?o pago de notícias e finan?as, ajudou a verificar cronogramas e a cruzar informa??es sobre transa??es relevantes. Esta lista é apenas ilustrativa, e fontes adicionais também foram utilizadas para coleta, valida??o e esclarecimento de dados.
Entrevistas e pesquisas primárias
O trabalho primário concentrou-se em entrevistas e questionários estruturados com incorporadoras, corretores, gestores de propriedades, credores e empresas de servi?os de apoio, para que pudéssemos validar como os negócios eram precificados, com que rapidez os estoques eram vendidos e quais grupos de compradores estavam ativos. No caso do Vietn?, garantimos que as conversas abrangessem os principais centros de demanda e a longa cauda de províncias, pois a absor??o, o valor médio dos negócios e as condi??es de financiamento podem variar amplamente mesmo dentro do mesmo ano.
Distribui??o dos entrevistados da pesquisa primária de campo
| Tipo de empresa | Cargo do entrevistado |
|---|---|
| Nível superior: 29% | CXOs: 14% |
| Nível médio: 51% | Líderes funcionais/de unidade: 27% |
| Players menores: 20% | Gerentes: 59% |
Dimensionamento de mercado e previs?o
O dimensionamento come?a com uma constru??o top-down que reconstrói o pool de valor habitacional endere?ável a partir da atividade habitacional e dos sinais de demanda no Vietn?, convertendo ent?o esse pool em valores de mercado anuais em USD. Para manter os totais fundamentados, corroboramos o resultado com verifica??es bottom-up seletivas, como tabelas de pre?os de projetos amostrados multiplicadas pela área vendável observada, verifica??es de canal sobre os valores dos negócios de revenda e simula??es de aluguel mensal em tipos de unidades típicas, com lacunas de dados preenchidas usando intervalos conservadores.
O modelo é impulsionado por um conjunto reduzido de dados que podem ser acompanhados ano a ano, incluindo o ritmo de novos lan?amentos e conclus?es, absor??o e excedente de estoque, disponibilidade de hipotecas e taxas médias de crédito, mix entre mercado primário e secundário, e a dire??o do rendimento de aluguel nas principais cidades. Para as previs?es, usamos análise de cenários para que trajetórias de taxas de juros, flexibiliza??o ou aperto de políticas e o momento de libera??o de oferta possam ser testados lado a lado, e ent?o contamos com a confirma??o de especialistas sobre qual cenário melhor corresponde ao comportamento atual do mercado. Quando as entradas divergem entre fontes, priorizamos a série mais consistente ao longo do tempo e que pode ser explicada por fatores claros.
Valida??o de dados e ciclo de atualiza??o
Os resultados s?o verificados por meio de múltiplas etapas, nas quais comparamos os valores finais com sinais independentes, como o crescimento do crédito às famílias, o movimento de pre?os observado em micromercados ativos e o ritmo de entrada de nova oferta no mercado. Se um ano apresentar um salto inusual, as premissas s?o reabertas e os entrevistados s?o recontatados para confirmar se isso foi impulsionado por mudan?a de mix, projetos isolados ou uma verdadeira mudan?a de pre?os em todo o mercado.
Antes da aprova??o final, outro analista revisa a lógica do modelo, as convers?es de unidades e o tratamento cambial para eliminar varia??es evitáveis. Os relatórios s?o atualizados anualmente, e atualiza??es intermediárias s?o acionadas quando ocorre um evento relevante, como uma grande mudan?a de política que afete a elegibilidade do comprador ou o financiamento. Imediatamente antes da entrega, fazemos uma revis?o final para que os clientes recebam a vis?o mais atualizada, e n?o um retrato antigo.
Tamanho do mercado imobiliário residencial do Vietn? segundo a 黑料不打烊 em compara??o com outras estimativas publicadas
Os tamanhos de mercado publicados para a habita??o no Vietn? podem parecer muito distantes entre si, pois o momento da convers?o cambial, o tratamento das mudan?as de pre?os (ASP) e a defini??o exata do que conta como uma transa??o de mercado nem sempre s?o tratados da mesma forma. O ano-base escolhido também importa, particularmente quando mudan?as de política afetam a absor??o e o momentum de pre?os dentro de um curto período.
Quando os valores em USD s?o atualizados em uma cadência consistente e a trajetória do ASP é reverificada em rela??o aos pre?os de lan?amento atuais, aos valores dos negócios de revenda e aos aluguéis alcan?áveis, o total do mercado tende a se aproximar da realidade mais recente no terreno. Esta é a etapa de valida??o aplicada pela 黑料不打烊.
Compara??o de referência
| Fonte | Tamanho do mercado | Lacunas na metodologia de pesquisa |
|---|---|---|
| 黑料不打烊 | 34,12 bilh?es de USD (2026) | |
| Consultoria Global A | 26,32 bilh?es de USD (2024) | Utiliza um ano-base anterior e uma janela de previs?o diferente, e o resumo público n?o esclarece se as revendas secundárias e as receitas de aluguel s?o contabilizadas, o que pode comprimir o pool de valor endere?ado. |
| Editora Setorial B | 25,26 bilh?es de USD (2024) | Reporta um valor de 2024 sem detalhamento claro sobre os limites das transa??es e as regras de atualiza??o de pre?os, sendo menos transparente sobre como a atividade dos mercados primário e secundário é consolidada em uma única cifra em USD. |
A diferen?a na tabela é explicada principalmente pela escolha do ano-base, pelo que é incluído como transa??o e por como o momento de precifica??o e convers?o cambial é tratado ao longo do período. Ao vincular o modelo a sinais observáveis de atividade e manter as etapas de convers?o e precifica??o repetíveis, chegamos a um número prático que pode ser rastreado até fatores claros e verificado novamente quando novos dados chegarem.
Principais Perguntas Respondidas no Relatório
Qual é o valor atual do mercado imobiliário residencial do Vietn??
Atingiu USD 34,12 bilh?es em 2026 e tem proje??o de crescer para USD 58,93 bilh?es até 2031.
Com que velocidade o segmento da Cidade de Ho Chi Minh está se expandindo?
Os pre?os de apartamentos da cidade subiram 34% em rela??o ao ano anterior no segundo trimestre de 2025, e seu pipeline futuro conta com 36.427 unidades concentradas em Thu Duc.
Qual cidade tem previs?o de crescimento mais rápido?
Hai Phong tem proje??o de registrar um CAGR de 13,86% de 2026 a 2031, sustentado por pesados investimentos industriais e grandes projetos de township.
Por que a habita??o acessível está ganhando momentum?
As taxas de hipoteca governamentais t?o baixas quanto 6,1% e os menores pesos de risco de capital para os bancos est?o direcionando o crédito para projetos de habita??o social.
Como as regras de propriedade estrangeira est?o mudando?
As emendas em vigor a partir de agosto de 2023 concedem aos compradores estrangeiros títulos de 50 anos e simplificam o registro, impulsionando as transa??es no segmento de luxo.
Qual é o papel das plataformas de tecnologia imobiliária?
Solu??es como o Meey Group integram mapeamento, CRM e visitas virtuais, encurtando os ciclos de revenda e adicionando transparência em toda a cadeia de valor.
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