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Tendências e Perspectivas do Mercado de Imóveis de Hospitalidade do Canadá

Crescimento Populacional e Recupera??o do Turismo Elevando a Ocupa??o e a ADR

A imigra??o adicionou um recorde de 1,3 milh?o de residentes em 2024, e as viagens domésticas com pernoite atingiram 105,6 milh?es, alta de 8,8% em rela??o ao ano anterior, apoiando diretamente a demanda hoteleira^{[1]Statistics Canada, "Pesquisa Nacional de Viagens, segundo trimestre de 2024," statcan.gc.ca}. A receita de acomoda??o já estava 9,6% acima de 2019 em 2022, e o consumo de hospedagem no quarto trimestre de 2024 avan?ou 2,6% em rela??o ao trimestre anterior. Embora as chegadas internacionais permane?am 12% abaixo de 2019, os avan?os contínuos no processamento de vistos sugerem maior potencial de alta. As tarifas diárias médias subiram 2,9% no primeiro trimestre de 2025, apesar de uma leve queda na ocupa??o, evidenciando o poder de precifica??o em metrópoles com capacidade restrita. Nova infraestrutura para eventos, como a expans?o do BMO Centre de Calgary, adiciona demanda incremental de grupos para quartos nas proximidades.

Demanda dos EUA e Internacional Impulsionada pelo CAD Mais Fraco e pela Reconstru??o da Capacidade Aérea

O CAD foi negociado entre 1,35 e 1,44 por USD ao longo de 2024-2025, tornando o Canadá competitivo em custo para americanos e visitantes de longa dist?ncia. Os viajantes dos EUA registraram 23,5 milh?es de viagens em 2024, e a capacidade aérea internacional superou os níveis de 2019 por quatro trimestres consecutivos. As chegadas da Europa e da ?sia cada uma cresceu mais de 8% em rela??o ao ano anterior em agosto de 2024, amortecendo uma queda nas viagens canadenses ao exterior. Viagens de lazer e impulsionadas por eventos, incluindo shows de grande repercuss?o e torneios esportivos, canalizaram gastos para hotéis em Toronto, Vancouver e Ottawa. Esse vento favorável de receptivo eleva diretamente o RevPAR urbano, dada a concentra??o de visitantes internacionais nos mercados de entrada.

Formatos de Estadia Prolongada, Servi?o Selecionado e Servi?o Limitado Demonstrando Margens Resilientes

As marcas de servi?o direcionado responderam por metade das inaugura??es canadenses do Hilton na última década, enquanto as unidades de estadia prolongada dobraram, sinalizando a preferência das franquias por modelos com equipe enxuta. A evidência de taxa de capitaliza??o está alinhada: os ativos de servi?o selecionado foram negociados com rendimentos de 6,0–9,5%, mas atingiram o ponto de equilíbrio mais rapidamente do que as contrapartes de servi?o completo. As eficiências de pessoal s?o importantes quando o salário semanal do setor de acomoda??o fica quase 50% abaixo da média nacional, e as vagas ainda pairam acima de 4%. As comodidades semelhantes às de casa e os menores custos gerais de alimentos e bebidas mantêm as margens firmes mesmo durante oscila??es na demanda. Os dados do pipeline — mais de 20 inaugura??es previstas no próximo ano — apontam para um apetite duradouro dos desenvolvedores.

Reposicionamento Urbano — Convers?es de Escritórios/Varejo e Projetos de Uso Misto — Ampliando a Oferta

As persistentemente altas vac?ncias de escritórios no centro das cidades levam os proprietários a considerar convers?es para hotéis ou apart-hotéis. O ?lot Dorchester de Quebec, um hotel de 150 quartos dentro de uma torre de uso misto de 17 andares, e o hotel da Granville Street de Vancouver, com 464 unidades, exemplificam esse caminho de reutiliza??o. Os projetos adaptativos aproveitam as redes de utilidades e transporte existentes, encurtando as fases de pré-desenvolvimento em rela??o a terrenos n?o desenvolvidos. Os retrofits de patrim?nio histórico também se alinham com as metas municipais de carbono; a reforma de carbono profundo do Fairmont Royal York reduziu as emiss?es em 80% e desbloqueou USD 46,5 milh?es de dívida a taxa reduzida por meio do Canada Infrastructure Bank. No entanto, as aprova??es frequentemente se estendem por 18 a 36 meses, prolongando os períodos de carregamento e pressionando os retornos dos desenvolvedores.

Altos Custos de Financiamento e Subscri??o Mais Rígida Desacelerando as Transa??es

A taxa overnight recuou para 2,25% em dezembro de 2025, mas os rendimentos de cinco e dez anos permanecem 100 pontos-base acima das normas anteriores a 2022, sustentando maiores encargos de servi?o da dívida. O aviso do OSFI de novembro de 2024 enrijeceu as regras de provisionamento, obrigando os credores a exigir mais capital próprio e históricos mais sólidos dos patrocinadores. A venda de 14 hotéis pela Morguard por USD 410 milh?es exemplifica proprietários realocando capital para setores de menor risco. A alavancagem para desenvolvimento caiu, frequentemente limitada a 55% do custo do empréstimo, desacelerando os inícios de obras a partir do zero. Esse clima de capital mais restrito freia o ritmo de expans?o do mercado de imóveis de hospitalidade do Canadá, apesar dos fundamentos saudáveis de demanda.

Infla??o na Constru??o, Atrasos na Cadeia de Suprimentos e Complexidade de Licenciamento Elevando o Capex e os Prazos

Os índices de custos de constru??o continuaram a subir ao longo de 2024, à medida que as tarifas de materiais e a escalada salarial se refletiram nas propostas. As aprova??es municipais em Vancouver ou Toronto frequentemente excedem dois anos, adicionando infla??o de custos indiretos a projetos paralisados. Os empreiteiros precificam prêmios de risco da cadeia de suprimentos nos escopos hoteleiros porque os sistemas mec?nicos frequentemente dependem de componentes importados. Esses obstáculos elevam os custos por unidade e empurram as TIR dos projetos abaixo das taxas mínimas de retorno, a menos que as previs?es de ADR sejam revisadas para cima. Consequentemente, alguns desenvolvedores optam por converter edifícios existentes para contornar tanto as despesas quanto o entrave burocrático.

*Nossas previs?es tratam os impactos dos impulsionadores e restri??es como direcionais, e n?o aditivos. As previs?es de impacto refletem o crescimento de base, os efeitos de composi??o e as intera??es entre variáveis.

Análise de Segmentos

Por Tipo de Propriedade: 贬辞迟é颈蝉 Ancoram a Receita, Resorts Capturam a Demanda por Bem-Estar

Os hotéis capturaram 79,65% da receita de 2025 no mercado de imóveis de hospitalidade do Canadá, refletindo sua ampla presen?a em todos os principais corredores urbanos. A receita provém de uma combina??o equilibrada de hóspedes corporativos, de lazer e de grupos, permitindo que as redes distribuam os custos fixos ao longo das temporadas de alta ocupa??o. Os operadores de marcas continuam a reformar sagu?es transformando-os em lounges de coworking, monetizando metragem quadrada fora dos quartos e aumentando os gastos auxiliares. Os resorts e spas, embora representando uma base menor, têm previs?o de expans?o a um CAGR de 4,02% até 2031, superando o mercado de imóveis de hospitalidade do Canadá em geral, à medida que o turismo de bem-estar ganha tra??o mainstream.

O interesse dos investidores se volta para propriedades ricas em experiências, como a reurbaniza??o do Ontario Place pela Therme Canada, que combina atra??es de parque aquático, bot?nicas e termais sob um mesmo teto. ?cones tradicionais como o Fairmont Chateau Lake Louise adicionam instala??es termais ecologicamente corretas para garantir prêmios de ocupa??o durante todo o ano. A escassez de terrenos próximos a parques nacionais e lagos protege a ADR, enquanto as marcas buscam acordos de gest?o sem ativos para limitar o risco negativo. No geral, os hotéis continuar?o dominando o volume de transa??es, mas espera-se que os resorts entreguem maior crescimento de RevPAR à medida que os viajantes afluentes priorizem experiências holísticas de bem-estar.

Nota: Participa??es de segmento de todos os segmentos individuais disponíveis mediante aquisi??o do relatório

Por Tipo: Redes Alavancam Escala, Independentes Ganham por Meio de Marcas Flexíveis

Os hotéis de rede controlaram 62,15% dos quartos de 2025, um número respaldado por poderosos ecossistemas de fidelidade e economias de compras que ampliam as margens de EBITDA. Seu pipeline favorece conceitos de servi?o direcionado e lifestyle que exigem menores espa?os de banquetes e cozinhas, mas geram RevPAR comparável. Os independentes, auxiliados por afilia??es de marcas flexíveis, est?o no caminho para um CAGR de 4,36%, o crescimento mais rápido nessa segmenta??o. A Ascend Hotel Collection e a Tapestry Collection ampliam o alcance do CRS e da fidelidade a proprietários de hotéis boutique que mantêm autonomia de design.

O operador doméstico Germain Hotels ilustra a for?a do modelo híbrido após garantir USD 118 milh?es para expandir suas bandeiras Alt e Le Germain. As estruturas de franquia atraem novos entrantes ao oferecer manuais operacionais padronizados, mas as crescentes cargas de taxas motivam alguns proprietários a renegociar ou migrar para gestores emergentes de marca branca. Ao longo de 2026-2031, o tamanho do mercado de imóveis de hospitalidade do Canadá associado aos independentes se expandirá à medida que o marketing digital reduz as barreiras de distribui??o, enquanto as redes mantêm a domin?ncia por meio de escala e valor de marca.

Por Classe de Ativo: Midscale Domina o Volume, Luxo Comanda o Crescimento Premium

O midscale capturou 40,35% da receita de 2025 no mercado de imóveis de hospitalidade do Canadá, aproveitando os nós de demanda de rodovias, aeroportos e áreas suburbanas. Essas propriedades operam de forma enxuta, com servi?o de café da manh? automatizado e espa?o reduzido de banquetes, mantendo os custos fixos baixos. Os pontos de fidelidade e os padr?es consistentes de colch?es continuam a ressoar junto a viajantes conscientes de custos e pequenas contas corporativas.

O luxo, projetado para crescer a um CAGR de 4,63%, supera o mercado à medida que viajantes de alta renda buscam estadias personalizadas e centradas em experiências. O impulso de lifestyle do Hilton — Curio, Canopy e o futuro Tempo em Toronto — ilustra as ambi??es da rede de capturar a carteira do segmento de luxo boutique. O capital segue essa tendência: as convers?es urbanas de edifícios históricos em hotéis cinco estrelas frequentemente alcan?am compress?o de taxa de capitaliza??o para próximo de 6%, refletindo a confian?a dos investidores na resiliência das tarifas. O midscale permanecerá a espinha dorsal do volume do mercado, mas os ativos de luxo impulsionar?o desproporcionalmente o RevPAR incremental e atrair?o capital em busca de ativos troféu.

Nota: Participa??es de segmento de todos os segmentos individuais disponíveis mediante aquisi??o do relatório

Análise Geográfica

翱苍迟á谤颈辞 gerou 30,35% da receita de 2025, ancorado pela demanda de conven??es de Toronto, pelo tráfego governamental de Ottawa e pelos fluxos de lazer das Cataratas do Niágara. A Colúmbia Brit?nica lidera o crescimento com uma previs?o de CAGR de 4,92%, impulsionada pela capacidade restaurada de voos da ?sia-Pacífico em Vancouver e pelo apelo turístico de Victoria. Quebec mantém uma sólida base de turismo cultural; o calendário de festivais de Montreal sustenta a ocupa??o no ver?o, enquanto a Cidade de Quebec se beneficia do turismo de patrim?nio histórico e dos negócios governamentais. Alberta, ainda vinculada aos ciclos do setor de energia, aproveita o novo BMO Centre para diversificar as reservas de grupos, embora o RevPAR de Calgary tenha recuado no início de 2025 antes de se estabilizar com a recupera??o dos pre?os das commodities.

Saskatchewan e as províncias do Atl?ntico exibem oscila??es voláteis de RevPAR ligadas a agrupamentos de eventos e demanda contratual. O declínio de 13% do RevPAR de Manitoba no primeiro trimestre de 2025 ilustra que contratos pontuais de habita??o governamental podem distorcer as compara??es. Por outro lado, a alta de 8% de Saskatchewan ressalta o potencial positivo quando eventos provinciais se alinham com uma oferta limitada de quartos. Os territórios do Norte permanecem um nicho, atendendo a projetos de recursos naturais e turismo de aventura, mas os bols?es limitados de pipeline mantêm a ADR firme. Em todas as regi?es, o aumento da capacidade aérea, especialmente no Aeroporto Internacional de Vancouver e no Aeroporto Internacional Pearson de Toronto, concentra as noites de hóspedes internacionais nas metrópoles de entrada, enquanto as áreas servidas por rodovias dependem de viagens domésticas de lazer de carro. Os mandatos ESG também variam geograficamente: os municípios da Colúmbia Brit?nica e de 翱苍迟á谤颈辞 oferecem incentivos fiscais para a eletrifica??o, resultando em uma maior participa??o de hotéis verdes certificados nessas províncias. Enquanto isso, a abund?ncia de gás natural em Alberta leva alguns operadores a adotar solu??es de cogera??o. As agências provinciais de turismo coordenam cada vez mais com as comunidades indígenas, como demonstrado pela participa??o majoritária das Primeiras Na??es no Hilton Québec, para garantir o desenvolvimento equitativo e a autenticidade cultural. Essas nuances regionais moldam as estratégias de aloca??o de capital e implanta??o de marcas no mercado de imóveis de hospitalidade do Canadá.

Panorama regulatório

O desenvolvimento e a convers?o de imóveis hoteleiros no Canadá operam sob uma estrutura em camadas de regras fiscais federais e regimes provinciais e municipais para constru??o, planejamento e fiscaliza??o de loca??es de curto prazo. No nível federal, o Real Property (GST/HST) Regulations (SOR/2024-157), vinculado ao Enhanced GST Rental Rebate para moradias de aluguel construídas para esse fim, define par?metros de elegibilidade e exclui hotéis e motéis que oferecem hospedagem por períodos inferiores a 60 dias. Isso tem implica??es para empreendimentos de uso misto que comparam componentes hoteleiros e de aluguel de longo prazo.

No lado da constru??o e da retrofit, as atualiza??es de códigos e especifica??es continuam a elevar as exigências de conformidade para grandes reformas e novas constru??es. Em abril de 2026, 翱苍迟á谤颈辞 publicou emendas atualizadas ao National Building Code of Canada 2020, e Quebec aprovou o Regulamento O.C. 236-2026 para alterar o Construction Code, ambos refor?ando os requisitos de seguran?a e design para instala??es de uso público. No ?mbito nacional, o National Research Council Canada atualizou a National Master Construction Specification em abril de 2026, adicionando elementos de resiliência climática e conformidade com o Buy Canadian que afetam os requisitos de licita??o e o planejamento de custos para projetos hoteleiros e retrofits de ESG. Separadamente, o Short-Term Rental Enforcement Fund da Housing, Infrastructure and Communities Canada (45,9 milh?es de CAD, 2024-2027) apoia a atividade de fiscaliza??o municipal que pode restringir o ambiente operacional para hospedagens de curto prazo n?o hoteleiras, o que pode redirecionar a demanda para estoques de hospedagem em conformidade.

Análise da cadeia de valor

A forma??o de capital e o controle de terrenos geralmente come?am com proprietários e incorporadores (institui??es, REITs e grupos privados) trabalhando por meio de corretores e consultores, seguidos pela sele??o de marca (franquia, contrato de gest?o ou soft brand) e pela subscri??o de projetos com bancos, cooperativas de crédito e, cada vez mais, credores institucionais. A cadeia de desenvolvimento e renova??o passa ent?o por arquitetos, engenheiros, empreiteiras gerais e especialidades técnicas, enquanto o suprimento é influenciado pela disponibilidade de sistemas mec?nicos e prediais e pela infla??o vigente na constru??o. No início de 2026, o pipeline ativo referenciado pelo acompanhamento do setor totalizava cerca de 331 projetos e 45.401 quartos, com 翱苍迟á谤颈辞, Colúmbia Brit?nica e Quebec representando uma grande parcela, refletindo onde a capacidade de licenciamento e constru??o está mais concentrada.

As opera??es e a otimiza??o de ativos ficam a jusante, onde os proprietários de hotéis dependem de gestores terceirizados, plataformas de gest?o de receita e distribui??o, e ecossistemas de contrata??o de pessoal para gerar NOI. As restri??es de m?o de obra permanecem um gargalo importante na camada operacional, e relatórios do setor indicam que muitos operadores enfrentaram impactos no servi?o devido a lacunas de pessoal em 2025. Isso refor?a o apelo, para investidores, dos formatos de servi?o seletivo e estadia prolongada, que geralmente exigem menos funcionários por quarto ocupado. No lado das transa??es, relatórios do setor indicando aproximadamente 2,2 bilh?es de USD em 2025 apontam para liquidez para recapitaliza??es, reposicionamentos e rotatividade de portfólio, o que, por sua vez, alimenta os pipelines de renova??o e os processos de mudan?a de controle de marca.

Oportunidades de mercado e perspectivas futuras

A reutiliza??o adaptativa e o desenvolvimento de uso misto continuam a atuar como principal espa?o em branco para adicionar quartos em núcleos urbanos de acesso com oferta restrita, onde o licenciamento e a infla??o na constru??o tornam a viabilidade de projetos greenfield mais difícil. Sinais de pipeline incluem a submiss?o revisada do plano do local em fevereiro de 2026 para o Exhibition Place Exhibition Hotel and Venue (uma torre de hotel de 32 andares associada a um espa?o de eventos com 5.500 lugares), e o processo de revis?o do Conselho Municipal de Vancouver em julho de 2026 para uma proposta de torre de hotel de 68 andares no centro de Vancouver. Juntos, esses projetos mostram a oferta hoteleira sendo ancorada em nós de eventos, entretenimento e regenera??o urbana.

As oportunidades de novas constru??es também se concentram em torno de infraestrutura para conven??es e demanda de grupos, além de reposicionamentos de marcas de luxo ou upper-upscale, onde ativos de destaque podem ser rebandeirados para captar demanda de tarifas mais altas. Em janeiro de 2026, a Fairmont e a Truman anunciaram planos para um hotel Fairmont de 225 quartos com 100 residências de marca no centro de Calgary, próximo ao BMO Centre expandido, ligando a capacidade de conven??es ao investimento hoteleiro adjacente. No lado do capital, o fluxo de transa??es mostra abrangência entre mercados, com a atividade de negócios do 1? trimestre de 2026 relatada abrangendo múltiplas transa??es e enfatizando o Oeste do Canadá, refor?ando o papel das aquisi??es e reposicionamentos em mercados secundários quando as condi??es de financiamento limitam o ritmo de novos empreendimentos.