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Tendencias e Información del Mercado

Recuperación del Turismo Global y las Actividades de Viajes Corporativos

La demanda del turismo internacional se aceleró hacia 2026 desde una sólida base de 2025, cuando las llegadas globales alcanzaron 1,52 mil millones, un aumento del 4% respecto a 2024, y los ingresos aumentaron a USD 1,9 billones junto con exportaciones totales de turismo de USD 2,2 billones. Europa recibió 793 millones de turistas en 2025, un 4% más interanual y un 6% por encima de los niveles de 2019, mientras que ?frica registró 81 millones de llegadas, un 8% más, y Oriente Medio se acercó a los 99,8 millones de visitantes, muy por encima de los niveles prepandémicos. 础蝉颈补-笔补肠í蹿颈肠辞 registró 331 millones de llegadas en 2025 con un crecimiento del 6% respecto a 2024, elevando el potencial de ocupación y tarifas en los centros urbanos y corredores de resorts a medida que la recuperación se amplió en los mercados de origen. La demanda corporativa respaldó los precios en los principales corredores de Estados Unidos, ya que Host Hotels & Resorts informó que el crecimiento de las tarifas de viajeros de negocios superó la recuperación de noches de habitación a finales de 2025, lo que se?ala una integridad tarifaria duradera hacia 2026. La ocupación global de alojamiento del 66% en noviembre de 2025 se alineó con los niveles del a?o anterior y proporcionó una base estable para el mercado de bienes raíces de hospitalidad de cara al a?o en curso.

Crecimiento en Transacciones Hoteleras Transfronterizas en Ciudades Clave

La reestructuración de carteras se aceleró mediante transacciones estratégicas que preservaron contratos de gestión de larga duración mientras reciclaban capital inmobiliario, como lo ilustra la adquisición de Playa Hotels & Resorts por parte de Hyatt en junio de 2025, que a?adió resorts todo incluido en 惭é虫颈肠辞, la República Dominicana y Jamaica. Hyatt completó la venta de la cartera de bienes raíces adquirida por USD 2 mil millones en diciembre de 2025 y retuvo acuerdos de gestión de 50 a?os para 13 propiedades, convirtiendo así la operación en un modelo completamente de activos ligeros que mejoró la visibilidad del crecimiento de comisiones ^{[2]Hyatt Hotels Corporation, "Hyatt completa la venta de USD 2.000 millones de la cartera de bienes raíces de Playa a Tortuga Resorts," Sala de Prensa de Hyatt, newsroom.hyatt.com}. Los propietarios de alojamiento cotizados también ejecutaron ventas selectivas de activos para concentrar capital en grupos de mayor crecimiento, ya que Host Hotels & Resorts anunció ventas por USD 1.100 millones de dos resorts Four Seasons en febrero de 2026, avanzando en la optimización de la cartera y financiando la reinversión. En cuanto a las marcas, las conversiones fortalecieron la velocidad de los acuerdos y el tiempo hasta los ingresos, con Marriott informando que los acuerdos de conversión representaron más del 30% de sus 163.000 firmas orgánicas de habitaciones en 2025 y que las aperturas por conversión a menudo pasaban de la firma a la apertura en 12 meses. Estos patrones muestran el redespliegue de capital hacia mercados con demanda resiliente y mejoras en la combinación, lo que apoya el mercado de bienes raíces de hospitalidad a través de un comercio de activos más frecuente y una participación más amplia de propietarios en todas las geografías.

Mayor Inversión de REITs e Inversores Institucionales

Los REITs cotizados y los inversores institucionales aumentaron su exposición al alojamiento en medio de estructuras basadas en comisiones, conversiones y proliferación de marcas, lo que se?ala impulsores de crecimiento duraderos en relación con otros tipos de activos comerciales. Host Hotels & Resorts reinvirtió fuertemente en su cartera en 2025 y reafirmó programas de capital transformacional plurianuales con retornos objetivo que amplían la participación en el índice RevPAR y elevan los flujos de caja a largo plazo. Hilton reportó una cartera de desarrollo récord de 520.500 habitaciones en 3.703 hoteles en 129 países y territorios a finales de 2025, con casi la mitad en construcción, lo que reforzó la confianza institucional en el potencial de expansión del sector. Marriott a?adió casi 100.000 habitaciones brutas en 2025 y terminó el a?o con una cartera récord de aproximadamente 4.100 propiedades y casi 610.000 habitaciones, lo que validó la demanda de promotores y franquiciados en todos los niveles y regiones. En conjunto, estos flujos de inversión y carteras de desarrollo apuntan a un crecimiento constante del mercado de bienes raíces de hospitalidad en 2026, guiado por fuentes de capital diversificadas y estrategias de marca equilibradas.

Rápida Integración de Tecnologías Inteligentes en las Operaciones Hoteleras

Los lanzamientos de marcas orientadas a la tecnología destacaron cómo los operadores globales están incorporando capacidades digitales para mejorar la experiencia del huésped y la eficiencia operativa, incluidos conceptos de habitaciones flexibles y modelos de servicio con enfoque digital. Marriott introdujo la marca Series by Marriott en India, con 37 propiedades a finales de 2025, y comenzó a expandir el concepto a Estados Unidos y 颁补苍补诲á, subrayando la escalabilidad de los formatos habilitados por tecnología en mercados diversos ^{[3]Marriott International, "Marriott International anuncia un destacado crecimiento global y logros históricos en 2025," Marriott International, marriott.gcs-web.com}. Hilton anunció la Apartment Collection by Hilton en enero de 2026 para ofrecer alojamiento de estilo apartamento con estándares de marca y tecnología integrada, con reservas que comenzarían en el primer semestre de 2026, ampliando las opciones de estancia prolongada y de estilo residencial en su cartera global. Estas ofertas apoyan patrones de estancia flexible en viajes de negocios, ocio y familia, al tiempo que permiten a los operadores utilizar sistemas centralizados para distribución, programación de limpieza e informes de rendimiento de propiedades. La combinación de nuevas construcciones y conceptos listos para conversión también acorta el tiempo de comercialización para los propietarios, apoyando el ritmo de aperturas en el mercado de bienes raíces de hospitalidad.

Aumento de los Costos Operativos que Impactan los Márgenes de Beneficio Hotelero

Los mayores salarios y beneficios en 2025 redujeron el apalancamiento operativo de muchos activos de servicio completo, lo que llevó a una modesta compresión de márgenes que los operadores están abordando mediante iniciativas de productividad y disciplina en la combinación de segmentos. Host Hotels & Resorts reportó un aumento del gasto laboral como un obstáculo para los márgenes comparables en 2025, incluso cuando la fortaleza de las tarifas y el ritmo de grupos respaldaron la recuperación de ingresos hacia 2026. Los propietarios y gestores se centraron en alinear la dotación de personal con las curvas de demanda en todos los departamentos y franjas horarias, utilizando sistemas de marca y gestión centralizada de ingresos para optimizar tarifas y ocupación. La resiliencia de los márgenes depende de un enfoque mixto hacia segmentos con mayor captación de ingresos auxiliares, incluidos alimentos y bebidas, spa y gasto en eventos, lo que refuerza el papel de los formatos premium y de lujo en carteras equilibradas. Estas estrategias ayudan a mitigar la presión de costos y a sostener la base operativa del mercado de bienes raíces de hospitalidad en 2026.

Elevados Costos de Construcción que Restringen el Desarrollo de Nuevos Hoteles

Los costos de construcción se moderaron desde los picos anteriores, pero se mantuvieron lo suficientemente elevados como para frenar el inicio de nuevas obras, lo que mantuvo la expansión de la cartera concentrada en conversiones y proyectos de adaptación con menor intensidad de capital y aperturas más rápidas. El comentario de desarrollo de Hilton en 2025 destacó una cartera récord, con casi la mitad en construcción, aunque la combinación reflejó un enfoque mesurado en cuanto a tiempos y ubicación que equilibró la recuperación de la demanda con la disciplina de costos. Marriott destacó las conversiones como una parte significativa de las firmas de 2025, lo que subraya cómo los propietarios están gestionando el riesgo de construcción a medida y los desembolsos de capital mientras aprovechan las plataformas de marca para la distribución y la captación de fidelización. La combinación de una suscripción cautelosa por parte de los prestamistas y las prioridades selectivas de los propietarios favorece las oportunidades de escala media, estancia prolongada y conversión que reducen la duración del desarrollo y la variabilidad de costos. Estos factores limitan la nueva oferta a corto plazo, lo que apoya el poder de fijación de precios y la ocupación en el mercado de bienes raíces de hospitalidad hasta 2026.

*Nuestras previsiones consideran los impactos de impulsores y restricciones como direccionales, no aditivos. Las previsiones de impacto reflejan el crecimiento base, los efectos de mezcla y las interacciones entre variables.

Análisis de Segmentos

Los hoteles representaron el 68,05% del tama?o del mercado de bienes raíces de hospitalidad en 2025, lo que refleja el dominio de los activos estandarizados de marca en los principales centros de demanda primarios y secundarios que equilibran la demanda de viajeros transitorios, grupos y ocio. Se proyecta que los resorts y spas crezcan a una CAGR del 4,88% de 2026 a 2031, superando la trayectoria general del mercado y alineándose con las preferencias de los consumidores adinerados por el bienestar, las experiencias de destino y las estancias más largas. A finales de 2025, determinados destinos de resort ayudaron a elevar los resultados de las carteras, con operadores que citaron una mayor demanda transitoria y una integridad tarifaria estable de cara a 2026. Las nuevas aperturas de resorts de lujo previstas para 2026, incluidos Fairmont The Red Sea, Raffles The Red Sea y SLS Red Sea, ilustran la profundidad de la cartera en destinos de alto rendimiento y el enfoque estratégico en viajeros de ocio de alto valor. Estos elementos refuerzan una bifurcación por tipo de propiedad, ya que los hoteles urbanos eficientes ofrecen estabilidad de ocupación mientras los resorts ofrecen primas de ADR y una mayor captación de ingresos auxiliares que respaldan los retornos de los propietarios.

El crecimiento de los resorts también refleja tendencias más amplias de viajes familiares y de bienestar, respaldadas por plataformas de marca que amplían su presencia en el segmento de estilo de vida y lujo en ubicaciones costeras y patrimoniales de todo el mundo. Los programas de conversión comprimen los plazos de entrega en comparación con las nuevas construcciones y ayudan a los operadores a incorporar activos distintivos a la distribución global rápidamente, lo que es especialmente útil para el reposicionamiento de resorts que desbloquea precios premium. El alojamiento de estilo apartamento ganó terreno dentro de la categoría "Otros" cuando Hilton anunció la Apartment Collection by Hilton en enero de 2026, a?adiendo hasta 3.000 unidades incrementales y ofreciendo a los propietarios formatos adicionales para orientarse a la demanda de estancias más largas y grupos. Los hoteles independientes y boutique también utilizan marcas blandas listas para conversión para preservar identidades únicas mientras acceden a sistemas de fidelización, distribución y gestión de ingresos que estabilizan la ocupación y mejoran el potencial tarifario. La combinación evolutiva ofrece a los propietarios múltiples vías para alinear los activos con los segmentos de demanda objetivo y capturar flujos de caja duraderos dentro del mercado de bienes raíces de hospitalidad.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles con la compra del informe

Los hoteles de cadena representaron el 60,55% del mercado de bienes raíces de hospitalidad en 2025 debido a la escala de fidelización, los sistemas centralizados y los canales corporativos negociados que respaldan una ocupación y tarifas consistentes a lo largo de los ciclos. Los ecosistemas de fidelización amplificaron esta ventaja, ya que los grandes programas a?adieron miembros rápidamente en 2025 y reforzaron las participaciones de reservas directas, ayudando a reducir los costos de distribución y fortaleciendo la realización de precios. Las cadenas también priorizaron la captación de conversiones para crecer rápidamente con una intensidad de capital limitada, ya que Marriott reportó casi 400 acuerdos de conversión en 2025, representando más del 30% de sus 163.000 firmas orgánicas de habitaciones, con muchas aperturas ocurriendo dentro de los 12 meses posteriores a la firma. Hilton indicó que las conversiones representaron una parte significativa de las aperturas de 2025, validando aún más el atractivo de los modelos de crecimiento de activos ligeros basados en comisiones para propietarios y marcas. Las plataformas de estilo de vida y marcas blandas ampliaron la gama de ofertas afiliadas a cadenas para incluir propiedades de patrimonio y dise?o, promoviendo así la adopción por parte de los propietarios mientras se protege el posicionamiento distintivo en los mercados locales.

Se prevé que los hoteles independientes crezcan a una CAGR del 5,14% de 2026 a 2031, superando el crecimiento de los hoteles de cadena a medida que más independientes se unen a colecciones de marcas blandas para acceder a la distribución y la fidelización sin sacrificar su carácter. Los operadores globales se?alaron una expansión de base amplia en 2025, con carteras récord que incluyen tanto conversiones de estilo de vida como premium, destacando el interés de los promotores en los sistemas de apoyo afiliados a cadenas incluso para activos distintivos. El plan de aperturas de Accor para 2026 abarca formatos de lujo, estilo de vida, premium y escala media, ejemplificando cómo las familias de marcas crean vías de acceso para que las propiedades independientes se unan a redes globales. La cartera récord de Hilton a finales de 2025 y el despliegue continuo de nuevos conceptos reflejan el apetito continuo por operaciones respaldadas por marcas que pueden estandarizar costos mientras mantienen el atractivo local para los huéspedes. Estas dinámicas apuntan a un equilibrio saludable en el mercado de bienes raíces de hospitalidad entre la estabilidad impulsada por la escala y la diferenciación liderada por independientes que juntos respaldan el rendimiento de ocupación y tarifas.

Las propiedades de escala media mantuvieron la mayor participación con el 41,95% en 2025, lo que refleja modelos operativos eficientes en costos, requisitos de ubicación flexibles y una demanda duradera de los segmentos de viajeros de negocios transitorios y familias. Marriott amplió su cartera de escala media en 2025 con más de 700 nuevas propiedades a nivel mundial y destacó carteras activas para nuevas marcas de escala media que se ajustan a la economía de los promotores y las expectativas de valor de los huéspedes. La evolución del producto en este nivel enfatiza las eficiencias de estancia prolongada y servicio selecto, ya que los propietarios buscan mantener la resiliencia de la ocupación y reducir la complejidad operativa a lo largo de los distintos ciclos económicos. Estos factores sostienen el ancla de escala media dentro del mercado de bienes raíces de hospitalidad al combinar la profundidad de la demanda con una entrega y operaciones eficientes.

Se proyecta que el lujo sea la clase de activo de más rápido crecimiento, con una CAGR del 5,29% de 2026 a 2031, a medida que los operadores se expanden en ciudades de entrada y destinos de resort, y los consumidores adinerados priorizan las experiencias, el bienestar y la vida residencial de marca. Marriott firmó un récord de 114 acuerdos de lujo, representando 15.301 habitaciones en 2025, y reportó una cartera de lujo de 296 hoteles y resorts con casi 60.000 habitaciones, lo que se?ala un fuerte interés de los propietarios en el posicionamiento premium y el potencial de comisiones. Hilton continuó expandiendo su presencia en el segmento de lujo en 2025, con aperturas notables, incluido el Waldorf Astoria Costa Rica Punta Cacique, que reforzó la presencia de la marca en destinos de lujo orientados a la naturaleza. Las residencias de marca establecieron récords de firmas en 2025 entre los principales operadores, profundizando el compromiso de los huéspedes y a?adiendo flujos de comisiones que complementan las operaciones hoteleras en modelos de condo-hotel, apartamentos con servicios y residencias de estilo de vida. Los programas de capital transformacional de Host Hotels & Resorts validaron aún más que las renovaciones específicas y las mejoras de marca pueden ofrecer retornos de caja estabilizados de entre el diez y el quince por ciento y capturar participación adicional en el índice RevPAR, fortaleciendo así los ingresos de los activos de lujo y de categoría superior a lo largo del ciclo.

Análisis Geográfico

Mercado Inmobiliario de Hospitalidad en 础蝉颈补-笔补肠í蹿颈肠辞

础蝉颈补-笔补肠í蹿颈肠辞 representó el 38,35% del mercado inmobiliario de hospitalidad en 2025, impulsado por una recuperación sostenida del turismo internacional hacia y dentro de la región, así como por amplias carteras de desarrollo de marcas globales. La región recibió 331 millones de llegadas internacionales en 2025, un aumento del 6% respecto a 2024, con el noreste de Asia liderando el repunte y contribuyendo a la expansión del desempe?o urbano y de los complejos turísticos en 2026. El impulso de las marcas incluyó entradas y expansiones en el segmento de lujo en 2025 y 2026 que reforzaron el atractivo de los destinos y apoyaron la disciplina en las tarifas medias diarias (ADR) en los principales mercados. Los operadores globales también destacaron el activo desarrollo en 础蝉颈补-笔补肠í蹿颈肠辞 en 2025, lo que mantuvo una alta visibilidad de la cartera de proyectos y amplió las oportunidades de conversión en submercados urbanos. En conjunto, estos elementos respaldaron un contexto constructivo para el mercado inmobiliario de hospitalidad en 础蝉颈补-笔补肠í蹿颈肠辞 en 2026.

Mercado Inmobiliario de Hospitalidad en Oriente Medio y ?frica

Se proyecta que Oriente Medio y ?frica registren el mayor crecimiento regional con una CAGR del 6,06% entre 2026 y 2031, lo que refleja los megaproyectos, el posicionamiento en el segmento de lujo y las estrategias de turismo diversificadas en el Golfo y el norte de ?frica. Oriente Medio alcanzó casi 100 millones de llegadas en 2025, muy por encima de los niveles de 2019, lo que pone de manifiesto el atractivo de los destinos nuevos y ampliados a lo largo del Mar Rojo y en las principales puertas de entrada urbanas. Los planes de los operadores para 2026 incluyen una variada oferta de aperturas premium y de estilo de vida, como Raffles Jeddah, Fairmont The Red Sea y SLS Red Sea, que deberían a?adir capacidad y opciones en corredores de alta visibilidad. A medida que se expande la infraestructura de destinos, la región continúa atrayendo inversión transfronteriza en conceptos de marca, residencias y formatos de complejos integrados que se alinean con las preferencias cambiantes de los viajeros. Estos proyectos subrayan cómo las inversiones estratégicas en turismo respaldan el mercado inmobiliario de hospitalidad en Oriente Medio y ?frica durante 2026.

Mercado Inmobiliario de Hospitalidad en Europa, América del Norte y América Latina

Europa recibió 793 millones de turistas internacionales en 2025, un aumento del 4% respecto a 2024 y un 6% por encima de 2019, lo que apoyó tanto a los hoteles en ciudades históricas como a los mercados de complejos turísticos costeros con una demanda de ocio y grupos resiliente. En América del Norte, los grandes sistemas de marcas continuaron aprovechando las conversiones y los nuevos formatos para incrementar el número de habitaciones y estabilizar el desempe?o, ya que Marriott International Inc. reportó carteras de proyectos récord y una sólida combinación de contratos de conversión en 2025. Host Hotels & Resorts, L.P. registró un crecimiento del RevPAR comparable de hoteles del 3,8% para el a?o completo 2025, lo que reflejó un desempe?o mixto pero positivo en los segmentos urbanos y de complejos turísticos que orienta las estrategias para 2026. Las aperturas de Hilton Worldwide Holdings Inc. en 2025 incluyeron varias incorporaciones de alto perfil que ampliaron su alcance geográfico hacia los mercados de estilo de vida y lujo, apoyando la diversidad de opciones para los viajeros y la integridad de las tarifas en los corredores de recuperación. En América Latina y el Caribe, la adquisición de Playa Hotels & Resorts por parte de Hyatt Hotels Corporation en 2025 y las posteriores disposiciones de activos al estilo de venta con arrendamiento posterior, manteniendo los contratos de gestión, reforzaron la expansión liderada por marcas en 惭é虫颈肠辞 y la cuenca del Caribe.