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Trends und Erkenntnisse des Büroimmobilienmarkts in Südamerika

Nachfrage nach hochwertigen ESG-zertifizierten Büros der Klasse A

Unternehmen konsolidieren sich an weniger Standorten, die Grünzertifizierungen, moderne HLK-Systeme und Wellness-Einrichtungen bieten. Im Jahr 2025 blieb die Leerstandsquote in S?o Paulos Faria Lima und Santiagos Las Condes unter 8 %, w?hrend nicht zertifizierte Türme in Randlagen der Innenstadtbereiche 15 % überschritten. BloombergNEF stellt fest, dass Grüngeb?ude mittlerweile Mietaufschl?ge von 10 %–15 % erzielen, aber weniger als ein Drittel der bestehenden Objekte erfüllt den Ma?stab, was zu einem anhaltenden Angebotsengpass führt. Neuemissionen lateinamerikanischer grüner Anleihen überstiegen 2024 3,2 Milliarden USD, wobei Immobilien zu den gr??ten Empf?ngern z?hlten. Vermieter, die nicht schnell genug nachrüsten k?nnen, sehen sich mit Einkommenseinbu?en konfrontiert, da Mieter die Qualit?t des Arbeitsplatzes mit Marke und Talentbindung verknüpfen.

Wachstum globaler Kompetenzzentren und BPO-Hubs

Die Zeitzonenübereinstimmung mit Nordamerika und zweisprachige Arbeitskr?ftepools treiben Bogotá, S?o Paulo und Santiago in den globalen Ranglisten der Kompetenzzentren nach oben. Cushman & Wakefield verzeichnete 2025 einen zweistelligen Anstieg bei der Vermietung an Kompetenzzentren, angeführt von Fintech- und Softwareunternehmen. Nubanks Programm im Wert von 500 Millionen USD zur Schaffung von 5.700 Arbeitspl?tzen in Brasilien und Kolumbien unterstreicht eine breitere Rückverlagerungsbewegung, die kollaborative R?ume gegenüber Remote-Modellen bevorzugt. Professionelle Dienstleistungsunternehmen konzentrieren sich in der Region und verst?rken die Nachfrage nach erstklassigen Innenstadttürmen. Dieser Verdichtungseffekt zieht Zulieferer an und verwandelt ausgew?hlte Korridore in sich selbst tragende ?kosysteme.

Infrastrukturgeführte CBD-Erweiterungen erschlie?en neue Korridore

Massentransit-Gro?projekte zeichnen Bürokarten neu. Bogotás 4-Milliarden-USD-Flughafenstadt und die Regiotram-Linie werden die Reisezeit von 40 auf 18 Minuten verkürzen und n?rdliche und westliche Knotenpunkte bis 2026 erschlie?en. Chiles 1,88-Milliarden-USD-Bahnstrecke Santiago-Melipilla und der 950-Millionen-USD-Batuco-Abzweig versprechen ?hnliche Ver?nderungen, w?hrend S?o Paulos bevorstehende staatliche Büro-?PP einen erheblichen Teil des erstklassigen Angebots aufnimmt. Entwickler, die Land in der N?he neuer Bahnh?fe erwerben, k?nnen von steigenden Mietpreisen profitieren, sobald die Projekte fertiggestellt sind, aber Verz?gerungen bei der Fl?chenwidmung und beim Versorgungsausbau verl?ngern die Reifezeit auf ein Jahrzehnt^[1].

Neupositionierung veralteter Best?nde für Mehrwertpotenzial

Zwei Drittel des Bestands stammen aus der Zeit vor 2010 und verfügen nicht über moderne Energiesysteme, Raumluftprotokolle und digitale Konnektivit?t. Tiefgreifende Nachrüstungen von HLK-Systemen mit variablem K?ltemitteldurchfluss, IoT-Sensoren und Fassadenverbesserungen senken die Energiekosten in der Regel um 20 %–30 %, mit einer Amortisationszeit von drei bis fünf Jahren. Brookfields 2-Milliarden-USD-Vehikel in Brasilien verfolgt solche Mehrwertstrategien, die Mietsteigerungen von über 15 % erzielen k?nnen. Hohe Leitzinsen erh?hen jedoch die Mindestrenditen, sodass Eigentümer h?ufig Ankervorvermietungen sichern, bevor mit dem Bau begonnen wird. Ohne Kapital riskieren viele B/C-Objekte funktionale ?beralterung oder Umnutzung.

Hybrides Arbeiten h?lt den Leerstand in sekund?ren Innenstadtbereichen hoch

Dauerhafte Hybridrichtlinien haben die Hauptniederlassungsfl?chen bis 2025 um 20 %–30 % reduziert und ?ltere Türme in Buenos Aires und Lima mit zweistelligen Leerstandsquoten zurückgelassen. Eine JLL-Umfrage unter 500 Unternehmen zeigt, dass zwei Drittel nun drei Bürotage pro Woche anstreben, was zu schlankeren Mietverl?ngerungen führt. Vermieter, die nach Auslastung suchen, gew?hren mietfreie Monate und Ausbaukostenzuschüsse, was die Renditen schm?lert. Sofern das Wirtschaftswachstum nicht stark anzieht, k?nnte der ?berschuss an Fl?chen in nicht erstklassigen Korridoren bis 2028 anhalten.

Makro?konomische und Wechselkursvolatilit?t erh?ht Finanzierungskosten.

Die Leitzinsen lagen 2025 in Brasilien bei 11 % und in Argentinien bei über 40 %, was die gehebelten Renditen für viele Transaktionen unter die Fremdkapitalkosten drückte. W?hrungsabwertungen schm?lern zudem die Dollarrenditen für ausl?ndisches Kapital und zwingen Marktteilnehmer zur Absicherung oder zur Forderung h?herer Risikoaufschl?ge. Obwohl gro?e Fonds wie Brookfield die Volatilit?t absorbieren k?nnen, legen mittelgro?e Entwickler spekulative Projekte auf Eis, drosseln das neue Angebot und verlangsamen die Nachrüstungspipelines^[2].

*Unsere Prognosen behandeln die Auswirkungen von Treibern und Einschr?nkungen als richtungsweisend und nicht additiv. Die Wirkungsprognosen berücksichtigen Basiswachstum, Mischungseffekte und Wechselwirkungen zwischen Variablen.

Segmentanalyse

Nach Gesch?ftsmodell: Dominanz der Vermietung unter anhaltendem W?hrungsrisiko

Das Vermietungssegment machte 2025 einen Marktanteil von 81,2 % am Büroimmobilienmarkt in Südamerika aus, was den Investorenappetit nach vorhersehbaren Cashflows inmitten von Wechselkursschwankungen widerspiegelt. BR Properties erzielte in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 einen Umsatz von 131 Millionen USD bei einer Auslastung von 90,8 %, was die Widerstandsf?higkeit gut positionierter Vermietungsportfolios unterstreicht. Für die Zukunft wird erwartet, dass die Mieteinnahmen mit einer CAGR von 5,77 % wachsen, was deutlich über der Gesamtwachstumsrate des südamerikanischen Büroimmobilienmarkts liegt. Institutionelle K?ufer bevorzugen Triple-Net-Mietvertr?ge und inflationsindexierte Eskalationsklauseln, die gegen Inflation absichern – eine Haltung, die die Kapitalrotation hin zu stabilisierten Kernobjekten verst?rkt.

Verk?ufe sprechen zwar ein kleineres Segment an, sind aber für Eigennutzer attraktiv, die langfristige Kostensicherheit suchen, sowie für Family Offices, die Inflationsabsicherungen anstreben. Hohe Zinss?tze haben das Transaktionsvolumen ged?mpft und Entwickler dazu veranlasst, sich auf ma?geschneiderte Bauprojekte zu konzentrieren, die durch bonit?tsstarke Mieter gesichert sind. Die Finanzierungsknappheit vergr??ert die Liquidit?tspr?mie zwischen Troph?en- und Sekund?robjekten und veranlasst Vermieter, Vermietungspipelines auszubauen, anstatt Einzelverk?ufe anzustreben.

Nach Geb?udeklasse: Klasse A übertrifft andere Klassen, da Mieter ESG-Zertifizierungen anstreben

Klasse-A-Türme erzielten 2025 einen Marktanteil von 55,2 % am Büroimmobilienmarkt in Südamerika, mit einer Leerstandsquote unter 8 % und Mietaufschl?gen von 12 % gegenüber Klasse-B-Objekten. Ihre prognostizierte CAGR von 5,47 % bis 2031 übertrifft die Gesamtmarktgr??e des südamerikanischen Büroimmobilienmarkts, da Unternehmen kohlenstoffneutrale Fl?chen anstreben. Neue Best?nde erhalten LEED- oder EDGE-Zertifizierungen, berührungslose Zugangssysteme und Wellness-Lounges, die das Talentbranding sch?rfen. BloombergNEF berechnet, dass weniger als 30 % des bestehenden Bestands die aktuellen Grünstandards erfüllen, sodass das inkrementelle Angebot wahrscheinlich hinter der Nachfrage zurückbleiben wird.

Klasse-B-Objekte stehen vor einer Weggabelung: entweder 60 USD pro Quadratmeter in Nachrüstungen investieren oder Terrain an modernere Neubauten abtreten. Einige gut gelegene Klasse-B-Geb?ude in Santiago verzeichnen noch immer eine Leerstandsquote von 8 %, was zeigt, dass preissensible Mieter moderate Ausstattungen akzeptieren, wenn die Lage stimmt. Klasse-C-Türme, die mit Einfachverglasung und veralteter technischer Geb?udeausrüstung belastet sind, riskieren funktionale ?beralterung, sofern sie nicht in gemischt genutzte oder Wohnimmobilien umgewandelt werden.

Nach Endnutzung: IT und IT-gestützte Dienstleistungen festigen ihre Führungsposition

Informationstechnologie und IT-gestützte Dienstleistungen machten 2025 32,5 % der Nachfrage aus und sicherten sich den gr??ten Anteil am südamerikanischen Büroimmobilienmarkt. Das Segment ist auf eine CAGR von 5,88 % ausgerichtet, angetrieben durch Nearshoring-Mandate und Fahrpl?ne zur digitalen Transformation. Bogotá, das im GCC-Index 2025 von Cushman & Wakefield hervorgehoben wurde, lockt Software- und Fintech-Unternehmen mit Steuervergünstigungen und tiefen Ingenieurspools an. Nubanks multist?dtische Expansion im Wert von 500 Millionen USD veranschaulicht eine breitere Rückkehr zu physischen Hubs, die Innovation f?rdern.

BFSI bleibt ein Eckpfeilermieter, rationalisiert jedoch Fl?chen durch Filialschlie?ungen und Cloud-Migration. Professionelle Dienstleistungen, Rechts- und Energieunternehmen füllen einen Gro?teil des Rests, jeweils beeinflusst durch wirtschaftliche Entwicklungen. Die Konzentration von IT-Mietern in erstklassigen Korridoren verst?rkt Clustereffekte, lenkt erg?nzende Einrichtungen und Verkehrsinvestitionen in diese Zonen und vergr??ert die Kluft zwischen erstklassigen und peripheren M?rkten.

Geografische Analyse

Brasilien hielt 2025 einen Marktanteil von 42,8 % am Büroimmobilienmarkt in Südamerika, angetrieben durch S?o Paulos Dominanz in den Bereichen Finanzen und Technologie. Die bevorstehende ?PP des Bundesstaates im Wert von 1,14 Milliarden USD zur Zusammenführung von 22.700 Beamten in 288.000 Quadratmeter Klasse-A-Büros wird einen erheblichen Teil des neuen Angebots aufnehmen und gleichzeitig ESG-Ma?st?be setzen. Nubanks Entscheidung, 500 Millionen USD in neue Fl?chen in vier brasilianischen Metropolen zu investieren, spiegelt eine breitere Technologieerholung wider, die kollaborative Büros priorisiert. Dennoch d?mpfen hohe Schuldenkosten – mit dem Selic-Zinssatz bei 11 % im Jahr 2025 – spekulative Baustarts und veranlassen Vermieter zu phasenweisen Fertigstellungen.

Kolumbien wird voraussichtlich bis 2031 die schnellste CAGR von 6,09 % verzeichnen. Bogotá treibt diesen Aufschwung voran, begünstigt durch eine 4-Milliarden-USD-Flughafenstadt, einen 247 Hektar gro?en Wissenschaftspark und die Regiotram-Linie, die 2026 in Betrieb geht^[3]. Der Büroleerstand in wichtigen n?rdlichen Bezirken sank Ende 2025 auf unter 11 %, da Kompetenzzentren und Fintech-Unternehmen erstklassige Etagen absorbierten. Staatliche Steuergutschriften für digitale Exporte machen das Angebot für multinationale Unternehmen, die Nearshore-Hubs abw?gen, noch attraktiver.

Chile, Argentinien und Peru bilden die mittlere Ebene der Region. Santiago hielt 2025 eine Leerstandsquote unter 9 %, wobei das Viertel Las Condes von den 2,83-Milliarden-USD-Doppelbahnprojekten profitierte, die Pendelzeiten verkürzen und suburbane Grundstückswerte steigern werden. In Argentinien verharrte die Leerstandsquote in Buenos Aires bei 16,7 %, da Leitzinsspitzen über 40 % den Vermietungsappetit drosselten. Perus Lima-Korridor verzeichnete eine leichte Verringerung des Leerstands bei begrenzten Fertigstellungen, aber Scotiabank meldete einen Rückgang der Zementnachfrage um 5 % Anfang 2025, was auf Vorsicht seitens der Entwickler hindeutet.