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Tendências e Perspectivas do Mercado de Imóveis Comerciais para Escritórios na América do Sul

Demanda por qualidade superior em escritórios de Categoria A com certifica??o ESG

As empresas est?o consolidando opera??es em menos locais que oferecem certifica??es ambientais, sistemas de climatiza??o avan?ados e comodidades voltadas ao bem-estar. Em 2025, a vac?ncia permaneceu abaixo de 8% no Faria Lima, em S?o Paulo, e em Las Condes, em Santiago, enquanto torres sem certifica??o em CBDs periféricos ultrapassaram 15%. A BloombergNEF observa que edifícios verdes agora garantem prêmios de aluguel de 10% a 15%, mas menos de um ter?o dos ativos existentes atende ao padr?o exigido, consolidando uma escassez de oferta duradoura. Novas emiss?es de títulos verdes latino-americanos superaram USD 3,2 bilh?es em 2024, com o setor imobiliário entre os principais beneficiários. Proprietários incapazes de realizar retrofits rapidamente enfrentam eros?o de renda à medida que os inquilinos associam a qualidade do ambiente de trabalho à marca e à reten??o de talentos.

Crescimento dos centros de capacidade global e hubs de BPO

O alinhamento de fuso horário com a América do Norte e os reservatórios de m?o de obra bilíngue est?o impulsionando Bogotá, S?o Paulo e Santiago nas classifica??es globais de centros de capacidade global. A Cushman & Wakefield registrou um salto de dois dígitos nas loca??es de centros de capacidade global durante 2025, liderado por grandes empresas de fintech e software. O programa de USD 500 milh?es do Nubank para adicionar 5.700 esta??es de trabalho no Brasil e na Col?mbia ressalta uma revers?o mais ampla de onshoring que favorece espa?os colaborativos em detrimento de modelos remotos. Empresas de servi?os profissionais est?o se concentrando na área, refor?ando a demanda por torres prime de CBD. Esse efeito de densidade atrai fornecedores de suporte, transformando corredores selecionados em ecossistemas autossustentáveis.

Extens?es de CBD lideradas por infraestrutura desbloqueando novos corredores

Megaprojetos de transporte de massa est?o redesenhando os mapas de escritórios. A Cidade Aeroporto de Bogotá, avaliada em USD 4 bilh?es, e a linha Regiotram reduzir?o o tempo de deslocamento de 40 para 18 minutos, abrindo nós ao norte e ao oeste até 2026. O ramal ferroviário Santiago-Melipilla, de USD 1,88 bilh?o, e o ramal Batuco, de USD 950 milh?es, no Chile, prometem mudan?as semelhantes, enquanto a futura PPP de escritórios governamentais em S?o Paulo absorve uma parcela considerável da oferta premium. Incorporadoras que adquirem terrenos próximos às novas esta??es podem se beneficiar da valoriza??o dos aluguéis após a inaugura??o, mas atrasos no zoneamento e na implanta??o de infraestrutura estendem o período de matura??o para uma década^{[1]BNamericas, "Infraestrutura Ferroviária de Santiago," bnamericas.com} .

Reposicionamento de ativos obsoletos para ganhos de valor agregado

Dois ter?os do estoque s?o anteriores a 2010 e carecem de sistemas modernos de energia, protocolos de qualidade do ar interno e conectividade digital. Retrofits profundos de sistemas de climatiza??o com refrigerante variável, sensores de IoT e melhorias de fachada normalmente reduzem as contas de energia em 20% a 30%, com retorno do investimento em três a cinco anos. O veículo de USD 2 bilh?es da Brookfield no Brasil está em busca de opera??es de valor agregado capazes de gerar aumentos de aluguel superiores a 15%. As altas taxas de juros, no entanto, elevam os retornos mínimos exigidos, de modo que os proprietários frequentemente garantem pré-loca??es ?ncora antes do início das obras. Sem capital, muitos ativos de Categoria B e C correm o risco de obsolescência funcional ou convers?o para usos alternativos.

O trabalho híbrido mantém a vac?ncia elevada em CBDs secundários

As políticas permanentes de trabalho híbrido reduziram as plantas das sedes em 20% a 30% até 2025, deixando torres mais antigas em Buenos Aires e Lima com vac?ncia de dois dígitos. Uma pesquisa da JLL com 500 empresas mostra que dois ter?os agora têm como meta três dias presenciais por semana, resultando em renova??es de contratos mais enxutas. Os proprietários em busca de ocupa??o est?o concedendo meses de aluguel gratuito e subsídios para instala??es, diluindo os retornos. A menos que o crescimento econ?mico se recupere de forma acentuada, o excesso de espa?o em corredores n?o prime pode persistir até 2028.

A volatilidade macroecon?mica e cambial eleva os custos de financiamento.

As taxas de juros básicas ficaram em 11% no Brasil e superaram 40% na Argentina durante 2025, fazendo com que os rendimentos alavancados ficassem abaixo dos custos da dívida em muitas opera??es. A deprecia??o cambial corrói ainda mais os retornos em dólar para o capital estrangeiro, for?ando os participantes a realizar hedge ou exigir spreads mais amplos. Embora grandes fundos como a Brookfield consigam absorver a volatilidade, incorporadoras de médio porte est?o suspendendo projetos especulativos, restringindo a nova oferta e desacelerando os pipelines de retrofit^{[2]Banco Central do Brasil, "Atualiza??es de Política Monetária 2025," bcb.gov.br} .

*Nossas previs?es tratam os impactos dos impulsionadores e restri??es como direcionais, e n?o aditivos. As previs?es de impacto refletem o crescimento de base, os efeitos de composi??o e as intera??es entre variáveis.

Análise de Segmentos

Por Modelo de Negócio: Domin?ncia do Aluguel sob Risco Cambial Persistente

O segmento de aluguel respondeu por 81,2% da participa??o do mercado de imóveis comerciais para escritórios na América do Sul em 2025, refletindo o apetite dos investidores por fluxos de caixa previsíveis em meio às oscila??es cambiais. A BR Properties registrou USD 131 milh?es em receita nos primeiros nove meses de 2024 com 90,8% de ocupa??o, evidenciando a resiliência de portfólios de aluguel bem localizados. No horizonte, as receitas de aluguel devem crescer a um CAGR de 5,77%, confortavelmente acima da taxa de crescimento geral do mercado de imóveis comerciais para escritórios na América do Sul. Os compradores institucionais preferem contratos de loca??o triplo líquido e reajustes indexados à infla??o que protegem contra a infla??o, uma postura que refor?a a rota??o de capital em dire??o a ativos core estabilizados.

As vendas, embora menores, atraem usuários finais proprietários que buscam certeza de custos no longo prazo e family offices em busca de prote??o contra a infla??o. As altas taxas de juros esfriaram os volumes de transa??es, levando as incorporadoras a se voltarem para opera??es de constru??o sob medida ancoradas por inquilinos com boa classifica??o de crédito. A escassez de financiamento amplia o prêmio de liquidez entre ativos troféu e ativos secundários, incentivando os proprietários a ampliar os pipelines de aluguel em vez de buscar aliena??es pontuais.

Por Categoria do Edifício: Categoria A Supera o Desempenho à Medida que os Inquilinos Buscam Credenciais ESG

As torres de Categoria A capturaram 55,2% da participa??o do mercado de imóveis comerciais para escritórios na América do Sul em 2025, registrando vac?ncia abaixo de 8% e prêmios de aluguel de 12% em rela??o aos pares de Categoria B. Seu CAGR previsto de 5,47% até 2031 supera o tamanho geral do mercado de imóveis comerciais para escritórios na América do Sul à medida que as empresas buscam reduzir sua pegada de carbono. O novo estoque entrega certifica??es LEED ou EDGE, acesso sem contato e lounges de bem-estar que fortalecem a marca empregadora. A BloombergNEF calcula que menos de 30% do estoque existente atende aos atuais critérios de sustentabilidade, de modo que a oferta incremental provavelmente ficará aquém da demanda.

Os ativos de Categoria B est?o em uma encruzilhada: investir USD 60 por metro quadrado em retrofits ou ceder terreno para concorrentes mais modernos. Alguns edifícios de Categoria B bem localizados em Santiago ainda desfrutam de 8% de vac?ncia, mostrando que inquilinos sensíveis ao pre?o aceitar?o especifica??es moderadas se a localiza??o for excelente. As torres de Categoria C, sobrecarregadas com vidros simples e instala??es mec?nicas, elétricas e hidráulicas desatualizadas, correm o risco de obsolescência funcional, a menos que sejam reposicionadas em convers?es de uso misto ou residencial.

Por Uso Final: TI e ITES Consolidam a Lideran?a

Tecnologia da informa??o e servi?os habilitados por TI responderam por 32,5% da demanda em 2025, garantindo a maior fatia do mercado de imóveis comerciais para escritórios na América do Sul. O segmento está posicionado para um CAGR de 5,88%, impulsionado por mandatos de nearshoring e roteiros de transforma??o digital. Bogotá, destacada no índice de centros de capacidade global da Cushman & Wakefield de 2025, está atraindo grandes empresas de software e fintech com incentivos fiscais e amplos reservatórios de engenheiros. A expans?o multicitadina de USD 500 milh?es do Nubank exemplifica uma mudan?a mais ampla de retorno a hubs físicos que fomentam a inova??o.

O setor de BFSI permanece como inquilino fundamental, mas está racionalizando espa?o por meio do fechamento de agências e da migra??o para a nuvem. Empresas de servi?os profissionais, jurídicos e de energia preenchem grande parte do restante, cada uma influenciada pelas condi??es econ?micas. A concentra??o de inquilinos de TI em corredores prime fortalece os efeitos de clustering, direcionando comodidades auxiliares e investimentos em transporte para essas zonas e ampliando o abismo entre mercados prime e periféricos.

Nota: Participa??es de todos os segmentos individuais disponíveis mediante a compra do relatório

Análise Geográfica

O Brasil detinha 42,8% da participa??o do mercado de imóveis comerciais para escritórios na América do Sul em 2025, impulsionado pela domin?ncia de S?o Paulo em finan?as e tecnologia. A futura PPP de USD 1,14 bilh?o do estado para reunir 22.700 servidores públicos em 288.000 m? de escritórios de Categoria A absorverá uma parcela considerável da nova oferta, ao mesmo tempo em que estabelece padr?es ESG. A decis?o do Nubank de injetar USD 500 milh?es em novos espa?os em quatro metrópoles brasileiras ecoa uma recupera??o mais ampla do setor de tecnologia que prioriza escritórios colaborativos. No entanto, os elevados custos da dívida, com a Selic a 11% em 2025, moderam os inícios especulativos e levam os proprietários a optar por entregas faseadas.

A Col?mbia deve registrar o CAGR mais rápido de 6,09% até 2031. Bogotá está liderando esse crescimento gra?as a uma Cidade Aeroporto de USD 4 bilh?es, um parque científico de 247 hectares e a linha Regiotram, que entra em opera??o em 2026^{[3]Governo de Bogotá, "Plano Diretor da Cidade Aeroporto 2026," bogota.gov.co} . A vac?ncia de escritórios nos principais distritos ao norte caiu abaixo de 11% no final de 2025, à medida que centros de capacidade global e fintechs absorveram andares premium. Os créditos fiscais governamentais para exporta??es digitais tornam a proposta ainda mais atraente para multinacionais que avaliam hubs de nearshore.

Chile, Argentina e Peru formam o nível intermediário da regi?o. Santiago manteve vac?ncia abaixo de 9% em 2025, com seu bairro de Las Condes se beneficiando dos projetos ferroviários duplos de USD 2,83 bilh?es que reduzir?o os tempos de deslocamento e elevar?o os valores fundiários suburbanos. Na Argentina, a taxa de vac?ncia de Buenos Aires permaneceu em 16,7%, com os picos da taxa de juros acima de 40% freando o apetite por loca??es. O corredor de Lima, no Peru, registrou uma leve redu??o na vac?ncia com poucas entregas concluídas, mas o Scotiabank sinalizou uma queda de 5% na demanda por cimento no início de 2025, indicando cautela por parte das incorporadoras.