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Markttrends und Einblicke

Verm?gensmigration und Nachfrage nach Zweitwohnsitzen stützen die Absorption von Wohnimmobilien in Premiumst?dten und Ferienregionen

Nettomillion?rszuflüsse nach Portugal, Spanien und Griechenland lenken globales Kapital in mediterrane Ferienkorridore um. Rund 45 % der spanischen Premiumtransaktionen im Jahr 2025 betrafen Nicht-Ans?ssige, die zwischen 5 Millionen und 50 Millionen USD für Marbella-Villen zahlten – eine Preisspanne, die im Vergleich zu Londoner oder Monegassischen Preisen noch attraktiv erscheint. Henley & Partners sch?tzte, dass Portugal im Jahr 2025 rund 1.400 neue HNWIs aufnahm, was den Status des Landes als europ?isches Eingangstor für lateinamerikanische und US-amerikanische Familien best?tigt. Griechenland verzeichnete im Jahr 2024 Nicht-Ans?ssigen-Investitionen in H?he von 2,75 Milliarden USD, ein j?hrlicher Anstieg von 28,9 %, wobei mehr als 85 % dieser Transaktionen auf Insel- oder Küsten-Zweitwohnsitze abzielten. Italiens Pauschalsteuerregelung zog seit ihrer Einführung nur 5.000 Wahlwohnsitzbewerber an, was zeigt, dass die Lebensqualit?tsinfrastruktur wichtiger ist als nominale Anreize. Zusammen stützen diese Kapitalflüsse eine resiliente Absorption sowohl in st?dtischen Pied-à-Terre-M?rkten als auch in Ferienvillenenklave^[1].

Begrenztes Premiumangebot und strenge Bebauungskontrollen erhalten die angebotsknappheitsbedingte Preissetzungsmacht

Die Neubaut?tigkeit in London fiel in den 12 Monaten bis M?rz 2025 auf lediglich 3.990 Wohnungsstarts, da sich die Genehmigungsschlange für das Gateway-2-Verfahren des Geb?udesicherheitsgesetzes verl?ngerte und Entwickler von Hochhausprojekten abschreckte. Paris steht vor parallelen Einschr?nkungen, wo Denkmalschutzauflagen Fassadenver?nderungen begrenzen und K?ufer trotz h?herer Renovierungskosten zu bestehenden Haussmann-?ra-Apartments dr?ngen. Monacos durchschnittlicher Verkaufspreis erreichte im Jahr 2024 51.967 USD pro m?, da Angebotserg?nzungen minimal blieben und drei Viertel der Transaktionen 10 Millionen USD überstiegen. Im Vereinigten K?nigreich fügte eine obligatorische Zweittreppenhaus-Regelung für Geb?ude über 18 Meter gesch?tzte 1,8 Milliarden USD an zus?tzlichen Baukosten hinzu, was viele Premiumprojekte unwirtschaftlich machte. Diese kombinierten Engp?sse zementieren die Knappheit und übertragen den Wert auf Eigentümer von regelkonformem Altbestand^[2].

Wachstum bei Markenresidenzen und ausstattungsorientierten Projekten erweitert die Entwicklungspipelines im Hochpreissegment

Spanien und Portugal beherbergten bis Mitte 2025 47 Markenresidenzprojekte – rund 2.400 Einheiten – mit Preisen, die etwa 30 % über vergleichbarem nicht markenbezogenem Bestand lagen. Knight Frank prognostiziert, dass globale Markenprojekte bis 2030 die Marke von 1.000 überschreiten werden, wobei Europa 13 % des Gesamtvolumens beansprucht. Ausstattungsmerkmale von hotelartiger Concierge-Betreuung bis hin zu Bruchteilseigentum ziehen UHNWIs an, die schlüsselfertiges Management und potenzielle Mieteinnahmen sch?tzen. Ein im Januar 2026 angekündigtes Marbella-Projekt im Wert von 200 Millionen EUR demonstriert den regionalen Schwung und den Kapitalappetit aus dem Nahen Osten. Obwohl solche Pipelines das Wachstum auf dem Prim?rmarkt stützen, gleichen sie den Londoner Rückgang nicht vollst?ndig aus, sodass die Knappheit in den Kernst?dten anh?lt.

Nachhaltigkeitsmodernisierungen und Energieausweise beeinflussen die K?uferpr?ferenz für modernisierte Luxusimmobilien

Die überarbeitete Richtlinie der EU über die Gesamtenergieeffizienz von Geb?uden (EPBD) verpflichtet die Mitgliedstaaten, die am schlechtesten abschneidenden 15 % der Wohngeb?ude bis 2030 auf Energieeffizienzklasse E anzuheben und Heizkessel mit fossilen Brennstoffen bis 2040 auslaufen zu lassen. Bausch?tzungen zeigen, dass Nullemissionsgeb?udestandards die Projektkosten um 8 %–12 % erh?hen und kleinere Entwickler aus dem Markt dr?ngen. Italien, wo 60 % des Wohnungsbestands vor 1970 erbaut wurde, steht vor einer der steilsten Compliance-Kurven, doch vorausschauende Verk?ufer sanieren Villen bereits auf Energieeffizienzklasse A oder B und erzielen Preisaufschl?ge von bis zu 20 % am Comer See und in der Toskana. Frankreich knüpft Hypothekenbedingungen an Energieausweisbewertungen und schafft damit Anreize für Eigentümer, frühzeitig zu renovieren, um niedrigere Kreditzinsen zu sichern. Das Vereinigte K?nigreich strich im Oktober 2025 sein Mandat für Energieeffizienzklasse C bei Mietobjekten, was Vermietern Kosten spart, Mietern jedoch die M?glichkeit l?sst, Wohnungen mit niedrigeren Nebenkosten zu fordern – ein Missverh?ltnis, das künftige Mieten in zwei Klassen aufteilen k?nnte^[3].

H?here Finanzierungskosten reduzieren die fremdfinanzierte K?uferaktivit?t in Premiumm?rkten

Die Europ?ische Zentralbank (EZB) senkte die Leitzinsen im Jahr 2025 achtmal, doch die Hypothekenkosten im Premiumsegment liegen nach wie vor etwa doppelt so hoch wie im Jahr 2020, was fremdfinanzierte K?ufer am Seitenrand h?lt. Deutschland verzeichnete im ersten Halbjahr 2025 Wohnimmobilientransaktionen in H?he von 4,5 Milliarden USD gegenüber 9 Milliarden USD im ersten Halbjahr 2022, wobei die meisten Investoren bar zahlten, um dem Zinsdruck zu entgehen. In Italien stieg die Hypothekenvergabe im ersten Quartal 2025 um 32,8 %, doch 70 % dieser Darlehen dienten dem mittleren statt dem Ultra-Premium-Segment – ein Zeichen dafür, dass K?ufer im Spitzensegment Eigenkapital bevorzugen. In London fiel der Anteil der Transaktionen mit einem Beleihungsauslauf von über 50 % auf unter 20 % des Volumens im Jahr 2025, gegenüber 35 % im Jahr 2019. Der erh?hte Schuldendienst begrenzt daher das Aufw?rtspotenzial für fremdfinanzierte Nachfrage, bis sich die Zinsspreads normalisieren.

?nderungen bei Steuer-, Aufenthalts- und Eigentumsvorschriften erh?hen die Transaktionsreibung für ausl?ndische K?ufer

Das Vereinigte K?nigreich schaffte im April 2025 seinen Steuerstatus für Nicht-Domizilierte ab, was zur Abwanderung von sch?tzungsweise 16.500 Million?ren führte und die Anfragen im Premiumzentrum Londons um etwa ein Drittel d?mpfte. Spanien erwog 2025 einen Aufschlag von 100 % auf Immobilienk?ufe durch Nicht-EU-Bürger; obwohl noch in der Diskussion, reduzierte der Vorschlag das Interesse neuer K?ufer laut Maklerbefragungen um 20 %–30 %. Portugals ?berarbeitung des Goldenen Visums im Jahr 2024 strich Immobilienk?ufe als qualifizierende Option, was die Programmantr?ge im Jahr 2025 um 60 % einbrechen lie?. Griechenland fror neue Baugenehmigungen auf Mykonos bis 2030 ein, was die Nachfrage in knappe Bestandsvillen lenkte und Angebotspipelines einschr?nkte. Diese politischen Schwankungen erzeugen Unsicherheit und verl?ngern die Entscheidungszeitr?ume für internationale K?ufer.

*Unsere Prognosen behandeln die Auswirkungen von Treibern und Einschr?nkungen als richtungsweisend und nicht additiv. Die Wirkungsprognosen berücksichtigen Basiswachstum, Mischungseffekte und Wechselwirkungen zwischen Variablen.

Segmentanalyse

Verk?ufe machten 70,2 % des Umsatzes im Jahr 2025 aus und unterstreichen die traditionelle Dominanz des eingetragenen Eigentums im europ?ischen Luxuswohnimmobilienmarkt. In Kernzentren wie London betragen die Wochenmieten in erstklassigen zentralen Stadtteilen durchschnittlich 1.300–6.500 USD, w?hrend Paris Luxusapartments für 5.300–21.200 USD pro Monat vermietet und damit Unternehmensführer, internationale Studierende und Expatriate-Familien anzieht. Sommervillenmieten an der C?te d'Azur k?nnen bei Spitzenveranstaltungen 212.000 USD pro Woche übersteigen, und Schweizer Alpen-Chalets in St. Moritz erzielen nun bis zu 159.000 USD pro Skiwoche, was die Nachfrage nach kurzen, erlebnisreichen Aufenthalten widerspiegelt.  

Das Vermietungssegment soll von 2026 bis 2031 mit einer CAGR von 4,68 % wachsen, schneller als die für Verk?ufe prognostizierte CAGR von 3,85 %, da Familien einen Mehrwohnsitz-Lebensstil ohne Kapitalbindung bevorzugen. Unternehmensumzugspakete haben sich auf flexible Mietvertr?ge verlagert, und Verm?gensberater empfehlen zunehmend das Mieten, w?hrend auf steuerliche Wohnsitzklarheit nach dem Brexit gewartet wird. Da Maklerunternehmen h?here wiederkehrende Gebühren aus Vermietungen bemerken, wechseln viele zu hybriden Modellen und integrieren Concierge- und Immobilienverwaltungsabteilungen, um Margen zu verbessern und Kundenbindungszyklen im europ?ischen Luxuswohnimmobilienmarkt zu verl?ngern.

Notiz: Segmentanteile aller einzelnen Segmente sind nach dem Berichtskauf verfügbar

Apartments und Eigentumswohnungen hielten 59,1 % des Umsatzes im Jahr 2025, ein Beleg für die dichten st?dtischen Kerne in London, Paris, Mailand und Berlin. Dennoch werden Villen und Einfamilienh?user mit einer CAGR von 4,87 % bis 2031 die schnellste Expansion verzeichnen, da K?ufer nach der Pandemie G?rten, Pools und abgeschirmte Privatsph?re sch?tzen. In Spanien reichen Angebote an der Goldenen Meile in Marbella von 5 Millionen bis 50 Millionen USD, w?hrend Villen am Cap Ferrat an der franz?sischen C?te d'Azur h?ufig 100 Millionen USD übersteigen und Familiengesellschaften aus dem Nahen Osten sowie US-amerikanische Technologieunternehmer anziehen.  

Obwohl vertikales Wohnen in Hauptst?dten dominiert, verwischen Markenvillenresorts die Grenzen zwischen Wohn- und Gastgewerbeimmobilien, indem sie hotelartigen Komfort und Mietprogramme auf Volleigentumsrechte aufsetzen. Dies gibt UHNWIs pers?nliche Nutzung plus Renditepotenzial, und die durchschnittlichen Einführungspreise liegen 30 % über nicht markenbezogenen Vergleichsobjekten, was die Premiumausrichtung der Marktgr??e des europ?ischen Luxuswohnimmobilienmarktes auf Segmentebene unterstreicht.

Wiederverk?ufe bestehender Immobilien machten 67,6 % der Transaktionen im Jahr 2025 aus und verdeutlichen, wie Planungsverz?gerungen K?ufer in Bestandsimmobilien dr?ngen. Londons Neubaustarts sanken um 77 % gegenüber ihrem H?chststand im Jahr 2015, was Sekund?rmarkt-Apartments in Mayfair und Kensington knapp h?lt und den Bieterwettbewerb versch?rft. In Spanien betrafen 60 %–70 % der Marbella-Transaktionen Wiederverk?ufe, da K?ufer nach COVID bew?hrte Stadtteile bevorzugten, w?hrend Pariser K?ufer die Haussmann-Architektur sch?tzen, die die meisten neuen Hochh?user nicht bieten k?nnen.  

Der Prim?rmarkt (Neubau) sollte dennoch von 2026 bis 2031 eine CAGR von 4,59 % verzeichnen, was gr??tenteils auf hotelassoziierte Markenresidenzen in Spanien und Portugal zurückzuführen ist. Mehr als 1.200 solcher Einheiten sind bis 2027 in Spanien geplant, und Knight Frank z?hlt eine globale Pipeline von über 1.000 Projekten bis 2030. Allerdings bedeuten erh?hte Baukosten im Zusammenhang mit der Einhaltung von Energieausweisanforderungen und Sicherheitsvorschriften, dass der Gro?teil des inkrementellen Angebots in Freizeitm?rkten konzentriert bleibt statt in historischen Stadtzentren, was den Wiederverkaufsaufschlag im europ?ischen Luxuswohnimmobilienmarkt perpetuiert.

Notiz: Segmentanteile aller einzelnen Segmente sind nach dem Berichtskauf verfügbar

Geografische Analyse

Vereinigtes K?nigreich Luxus-Wohnimmobilienmarkt

Das Vereinigte K?nigreich erfasste 23,4 % des Wertes im Jahr 2025, gestützt durch Londoner Stadtteile, in denen Wiederverkaufsapartments in Knightsbridge oder Mayfair zu Preisen von 2.600 bis 6.500 USD pro ft? gehandelt werden. Die Abschaffung des Non-Dom-Steuerstatus im Jahr 2025 trieb sch?tzungsweise 16.500 Million?re ins Ausland und d?mpfte die Offshore-Nachfrage; gleichzeitig brachen jedoch auch die Neubaustarts ein – ein Rückgang von 77 % gegenüber 2015 –, sodass das eingeschr?nkte Angebot die Preise weiterhin stützt. Gateway-2-Genehmigungen im Rahmen des Building Safety Act dauern im Durchschnitt 26 Monate, gegenüber 17 Monaten im Jahr 2015, und die Compliance-Kosten belaufen sich landesweit auf rund 1,8 Milliarden USD, was spekulative Hochhausprojekte in erstklassigen Lagen abschreckt.

Deutschland und Frankreich Luxus-Wohnimmobilienmarkt

Deutschland und Frankreich werden weiterhin von institutionellen Apartmentbl?cken in Berlin, München und Paris dominiert. Deutschland verzeichnete im ersten Halbjahr 2025 Transaktionen im Wert von 4,5 Milliarden USD und erwartet für das Gesamtjahr 8,1 Milliarden USD, w?hrend die Mieten für Neubauten um rund 8 % im Jahresvergleich stiegen, was das ged?mpfte Angebot best?tigt. Frankreich prognostiziert für 2026 fast 940.000 Transaktionen, mit Pariser Spitzenwerten von rund 10.150 USD pro m?, und Ultra-Luxus-Abschlüsse über 5 Millionen USD stiegen um 24 % im Jahresvergleich. Lyon, Nizza und Saint-Tropez verzeichnen ebenfalls eine solide Aktivit?t, begünstigt durch inl?ndische Zweitwohnungsk?ufer und Amerikaner, die den starken Dollar nutzen.

Süd- und Osteuropa Luxus-Wohnimmobilienmarkt

Spanien wird voraussichtlich am schnellsten wachsen, mit einer CAGR von 5,05 % bis 2031, dank eines Anstiegs lateinamerikanischer und nordeurop?ischer K?ufer, die mediterrane Lifestyle-Immobilien anstreben. Die Spitzenpreise in Madrid stiegen in den zw?lf Monaten bis Juni 2025 um 6,4 %, und ausl?ndische K?ufer repr?sentieren mittlerweile rund 45 % der Luxurkaufvertr?ge. Parallele Dynamik beflügelt Portugal, das die EU im Preiswachstum 2025 mit 16,3 % im Jahresvergleich anführte; H?user in der Algarve erzielten im Durchschnitt 3.675 USD pro m?, und neue Penth?user in Lissabon wurden für bis zu 12.720 USD pro m? verkauft. Griechenland, Monaco und aufstrebende osteurop?ische Standorte wie Bukarest vervollst?ndigen das regionale Bild, wobei jeder von spezifischen Nachfragetreibern profitiert, die von Golden-Visa-Alternativen bis hin zu rekordverd?chtiger Superjacht-Liegeplatzaktivit?t reichen.