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Tendências e Insights de Mercado

Migra??o de Riqueza e Demanda por Segunda Residência Sustentando a Absor??o Residencial em Cidades Prime e Resorts

Os fluxos líquidos de milionários para Portugal, Espanha e Grécia est?o redirecionando capital global para os corredores de resorts mediterr?neos. Aproximadamente 45% das transa??es prime espanholas em 2025 envolveram compradores n?o residentes que pagaram entre USD 5 milh?es e USD 50 milh?es por vilas em Marbella, uma faixa que ainda parece atrativa em compara??o com os pre?os de Londres ou M?naco. A Henley & Partners estimou que Portugal recebeu cerca de 1.400 novos HNWIs em 2025, confirmando o status do país como porta de entrada europeia para famílias latino-americanas e norte-americanas. A Grécia registrou USD 2,75 bilh?es em investimentos de n?o residentes em 2024, um salto anual de 28,9%, e mais de 85% dessas opera??es tiveram como alvo segundas residências em ilhas ou no litoral. O regime de imposto fixo da Itália atraiu apenas 5.000 candidatos à residência eletiva desde o lan?amento, demonstrando que a infraestrutura de estilo de vida importa mais do que os incentivos anunciados. Em conjunto, esses fluxos sustentam uma absor??o resiliente tanto nos mercados de pied-à-terre urbanos quanto nos enclaves de vilas em resorts^[1].

Oferta Prime Limitada e Rígidos Controles de Desenvolvimento Sustentando o Poder de Precifica??o Impulsionado pela Escassez

A atividade de novos empreendimentos em Londres caiu para apenas 3.990 inícios de obras nos 12 meses até mar?o de 2025, à medida que a fila de aprova??es do Gateway 2 da Lei de Seguran?a de Constru??o se alongou, desestimulando os incorporadores de projetos de grande altura. Paris enfrenta restri??es paralelas, onde as prote??es ao patrim?nio histórico limitam as altera??es de fachadas, empurrando os compradores em dire??o a apartamentos existentes da era Haussmann, apesar dos custos de reforma mais elevados. O pre?o médio de venda em M?naco atingiu USD 51.967 por m? em 2024, com adi??es de oferta mínimas e três quartos das transa??es superando USD 10 milh?es. No Reino Unido, uma regra obrigatória de escada dupla para edifícios acima de 18 metros adicionou um custo estimado de USD 1,8 bilh?o em constru??o extra, tornando muitos projetos prime inviáveis. Esses gargalos combinados consolidam a escassez e transferem valor para os proprietários de imóveis legados em conformidade^[2].

Crescimento em Residências de Marca e Projetos Orientados por Comodidades Expandindo os Pipelines de Desenvolvimento de Alto Padr?o

A Espanha e Portugal abrigavam 47 projetos de residências de marca — cerca de 2.400 unidades — em meados de 2025, com pre?os aproximadamente 30% acima de imóveis comparáveis sem marca. A Knight Frank prevê que os projetos de marca globais superem 1.000 até 2030, com a Europa reivindicando 13% do total. Comodidades que v?o desde servi?os de concierge estilo hotel até propriedade fracionada atraem UHNWIs que valorizam a gest?o pronta para uso e a potencial renda de aluguel. Um projeto de EUR 200 milh?es em Marbella anunciado em janeiro de 2026 demonstra o impulso regional e o apetite de capital do Oriente Médio. Embora esses pipelines sustentem o crescimento do mercado primário, eles n?o compensam totalmente a desacelera??o em Londres, de modo que a escassez nas cidades centrais persiste.

Melhorias de Sustentabilidade e Classifica??es Energéticas Influenciando a Preferência dos Compradores por Ativos de Luxo Modernizados

A Diretiva de Desempenho Energético dos Edifícios (EPBD) revisada da UE obriga os estados-membros a elevar os 15% de imóveis com pior desempenho para a classifica??o EPC E até 2030 e a eliminar gradualmente as caldeiras a combustível fóssil até 2040. As estimativas de constru??o indicam que os padr?es de edifícios de emiss?o zero elevam os custos dos projetos em 8%-12%, afastando os incorporadores menores do mercado. A Itália, onde 60% do parque habitacional é anterior a 1970, enfrenta uma das curvas de conformidade mais íngremes, mas vendedores com vis?o de futuro já reformam vilas para EPC A ou B e obtêm prêmios de pre?o de até 20% no Lago de Como e na Toscana. A Fran?a vincula as condi??es hipotecárias às classifica??es EPC, incentivando os proprietários a reformar antecipadamente para garantir margens de crédito mais baixas. O Reino Unido cancelou seu mandato de EPC C para aluguéis em outubro de 2025, economizando dinheiro para os proprietários, mas deixando os inquilinos livres para exigir imóveis com menor consumo de energia, uma incompatibilidade que pode bifurcar os aluguéis futuros^[3].

Custos de Financiamento Mais Elevados Reduzem a Atividade de Compradores Alavancados nos Mercados Prime

O Banco Central Europeu (BCE) cortou as taxas de política monetária oito vezes durante 2025, mas os custos das hipotecas prime permanecem aproximadamente o dobro dos níveis de 2020, mantendo os compradores financiados por dívida à margem. A Alemanha registrou USD 4,5 bilh?es em transa??es residenciais no primeiro semestre de 2025, contra USD 9 bilh?es no primeiro semestre de 2022, com a maioria dos investidores pagando à vista para contornar a press?o dos juros. A Itália viu a emiss?o de hipotecas crescer 32,8% no primeiro trimestre de 2025, mas 70% desses empréstimos atenderam segmentos intermediários em vez de ultra-prime, um sinal de que os compradores do topo preferem capital próprio. Em Londres, as transa??es com índices de financiamento acima de 50% caíram para menos de 20% do volume de 2025, ante 35% em 2019. O elevado servi?o da dívida, portanto, limita o potencial de alta para a demanda alavancada até que os spreads de taxa se normalizem.

Mudan?as nas Regulamenta??es Fiscais, de Residência e de Propriedade Aumentando o Atrito nas Transa??es para Compradores Estrangeiros

O Reino Unido aboliu seu status fiscal de "n?o domiciliado" em abril de 2025, provocando um êxodo estimado de 16.500 milionários e deprimindo as consultas no prime central de Londres em cerca de um ter?o. A Espanha prop?s uma sobretaxa de 100% sobre aquisi??es de imóveis por n?o membros da UE em 2025; embora ainda em debate, a proposta reduziu o interesse de novos compradores em 20%-30%, segundo pesquisas com corretores. A revis?o do Visto Dourado de Portugal em 2024 removeu as aquisi??es de imóveis como op??o qualificadora, reduzindo as candidaturas ao programa em 60% em 2025. A Grécia congelou novos alvarás de constru??o em Mykonos até 2030, canalizando a demanda para vilas existentes escassas e limitando os pipelines de oferta. Essas oscila??es de política injetam incerteza e prolongam os prazos de decis?o para compradores internacionais.

*Nossas previs?es tratam os impactos dos impulsionadores e restri??es como direcionais, e n?o aditivos. As previs?es de impacto refletem o crescimento de base, os efeitos de composi??o e as intera??es entre variáveis.

Análise de Segmentos

As vendas representaram 70,2% do volume de negócios de 2025, sublinhando o domínio tradicional da propriedade escriturada no mercado europeu de imóveis residenciais de luxo. Em centros principais como Londres, os aluguéis semanais em bairros prime centrais têm média de USD 1.300-6.500, enquanto Paris aluga apartamentos de luxo por USD 5.300-21.200 por mês, atraindo executivos corporativos, estudantes internacionais e famílias expatriadas. Os aluguéis de vilas de ver?o na C?te d'Azur podem superar USD 212.000 por semana nos eventos de pico, e os chalés alpinos suí?os em St. Moritz chegam a comandar até USD 159.000 por semana de esqui, refletindo a demanda por estadias curtas e ricas em experiências.  

O segmento de aluguel tem previs?o de crescimento a um CAGR de 4,68% de 2026 a 2031, mais rápido do que o CAGR de 3,85% projetado para as vendas, à medida que as famílias adotam estilos de vida com múltiplas residências sem imobilizar capital próprio. Os pacotes de realoca??o corporativa migraram para contratos de arrendamento flexíveis, e os consultores de patrim?nio recomendam cada vez mais o aluguel enquanto se aguarda a clareza sobre a residência fiscal pós-Brexit. ? medida que as corretoras percebem taxas recorrentes mais elevadas provenientes de loca??es, muitas migram para modelos híbridos, integrando servi?os de concierge e gest?o de imóveis para ampliar as margens e prolongar os ciclos de vida dos clientes no mercado europeu de imóveis residenciais de luxo.

Apartamentos e condomínios retiveram 59,1% da receita de 2025, um testemunho dos densos centros urbanos de Londres, Paris, Mil?o e Berlim. No entanto, vilas e casas térreas devem registrar a expans?o mais rápida, a um CAGR de 4,87% até 2031, à medida que os compradores pós-pandemia valorizam jardins, piscinas e privacidade em condomínios fechados. Na Espanha, os imóveis listados na Golden Mile em Marbella variam de USD 5 milh?es a USD 50 milh?es, enquanto as vilas de Cap Ferrat na C?te d'Azur francesa frequentemente ultrapassam USD 100 milh?es, atraindo family offices do Oriente Médio e empreendedores de tecnologia dos EUA.  

Embora a habita??o vertical domine as capitais, os resorts de vilas de marca est?o borrando as fronteiras entre residencial e hotelaria ao combinar comodidades estilo hotel e programas de aluguel com títulos de propriedade plena. Esse modelo híbrido oferece aos UHNWIs uso pessoal mais potencial de rendimento, e os pre?os médios de lan?amento est?o 30% acima dos concorrentes sem marca, refor?ando a dire??o premium do tamanho do mercado europeu de imóveis residenciais de luxo no nível de segmento.

As revendas de imóveis existentes representaram 67,6% das transa??es de 2025, ilustrando como os atrasos no planejamento prendem os compradores ao estoque estabelecido. Os lan?amentos de novos empreendimentos em Londres caíram 77% em rela??o ao pico de 2015, mantendo os apartamentos secundários em Mayfair e Kensington em oferta escassa e aumentando a tens?o nos lances. Na Espanha, 60%-70% das opera??es em Marbella envolveram revendas porque os compradores pós-COVID preferiram bairros consolidados, enquanto os compradores parisienses valorizam a arquitetura Haussmann que a maioria das novas torres n?o consegue igualar.  

O estoque primário (imóveis novos em constru??o) ainda deve registrar um CAGR de 4,59% de 2026 a 2031, gra?as em grande parte às residências de marca afiliadas a hotéis na Espanha e em Portugal. Mais de 1.200 dessas unidades est?o previstas para a Espanha até 2027, e a Knight Frank contabiliza um pipeline global que supera 1.000 projetos até 2030. No entanto, os elevados custos de constru??o vinculados à conformidade com o EPC e às normas de seguran?a significam que a maior parte da oferta incremental permanece concentrada nos mercados de lazer, em vez dos centros históricos das cidades, perpetuando o prêmio de revenda no mercado europeu de imóveis residenciais de luxo.

Análise Geográfica

Mercado Imobiliário Residencial de Luxo do Reino Unido

O Reino Unido captou 23,4% do valor de 2025, ancorado pelos distritos de Londres onde apartamentos de revenda em Knightsbridge ou Mayfair s?o negociados a USD 2.600–6.500 por ft?. A aboli??o do estatuto fiscal de n?o-domiciliado em 2025 levou cerca de 16.500 milionários ao exterior, suavizando a procura offshore; contudo, o início de novas constru??es também despencou — queda de 77% em rela??o a 2015 —, pelo que a oferta restrita continua a sustentar os pre?os. As aprova??es Gateway 2 ao abrigo da Lei de Seguran?a de Edifícios levam em média 26 meses, contra 17 meses em 2015, e os custos de conformidade acrescentam aproximadamente 1,8 bilh?es de USD a nível nacional, desincentivando torres especulativas nas zonas prime.

Mercado Imobiliário Residencial de Luxo da Alemanha e Fran?a

A Alemanha e a Fran?a continuam dominadas por blocos de apartamentos de grau institucional em Berlim, Munique e Paris. A Alemanha registou 4,5 bilh?es de USD em transa??es no primeiro semestre de 2025 e prevê 8,1 bilh?es de USD para o ano completo, enquanto as rendas de novos imóveis subiram cerca de 8% em termos homólogos, confirmando a escassez de oferta. A Fran?a prevê quase 940.000 transa??es em 2026, com valores prime em Paris próximos de USD 10.150 por m?, e as opera??es ultra-luxo acima de USD 5 milh?es cresceram 24% em termos homólogos. Lyon, Nice e Saint-Tropez também registam atividade sólida, impulsionadas por compradores domésticos de segunda habita??o e por americanos que tiram partido do dólar forte.

Mercado Imobiliário Residencial de Luxo do Sul e Leste da Europa

Espanha está projetada para crescer mais rapidamente, com um CAGR de 5,05% até 2031, gra?as a um aumento de compradores latino-americanos e do norte da Europa em busca de ativos de estilo de vida mediterr?nico. Os pre?os prime em Madrid subiram 6,4% nos 12 meses até junho de 2025, e os compradores estrangeiros representam agora cerca de 45% das escrituras de luxo. Um impulso paralelo beneficia Portugal, que liderou a Uni?o Europeia no crescimento de pre?os em 2025, com 16,3% em termos homólogos; as habita??es no Algarve atingiram uma média de USD 3.675 por m?, e os novos penthouses em Lisboa alcan?aram até USD 12.720 por m?. A Grécia, o Mónaco e destinos emergentes do Leste Europeu, como Bucareste, completam o mosaico regional, cada um beneficiando de fatores de procura de nicho que v?o desde alternativas ao Visto Gold até à atividade recorde de atracagem de super-iates.