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Tendances et perspectives du marché mondial des copropriétés et appartements

Les contraintes d'accessibilité au logement accroissent la préférence pour l'habitat multifamilial

La flambée des prix de l'immobilier résidentiel face à la stagnation des salaires médians redirige les ménages urbains vers les offres du marché des copropriétés et des appartements. En 2025, les prix médians des maisons individuelles dans plusieurs grandes métropoles américaines ont dépassé huit fois le revenu médian, reflétant le pivot de Tokyo, où la part des nouveaux logements dont le prix dépasse 680 000 USD a nettement augmenté. Les promoteurs réagissent en réduisant les surfaces moyennes des plateaux et en expérimentant des conceptions de coliving, mais ces ajustements ne comblent que partiellement l'écart d'accessibilité. Par conséquent, les formats multifamiliaux restent le point d'entrée de facto pour les nouveaux citadins, une tendance susceptible de soutenir une absorption régulière jusqu'en 2031. Les décideurs politiques répondent par des programmes de prêts immobiliers subventionnés et des exonérations de TVA pour élargir l'accès sans déstabiliser les prix^{[1]Ministère des Finances de la République populaire de Chine, « Données mensuelles du marché immobilier », Ministère des Finances, mof.gov.cn}.

La disponibilité limitée des terrains dans les zones urbaines de premier plan soutient les projets résidentiels verticaux

Les quartiers centraux d'Asie-Pacifique et des principales capitales européennes ont presque épuisé les terrains constructibles, contraignant les promoteurs à construire en hauteur plutôt qu'en extension. En 2025, les promoteurs tokyoïtes ont réduit leurs acquisitions foncières pour les copropriétés à moins de la moitié des niveaux de 2023, concentrant leurs capitaux sur de rares parcelles bien desservies par les transports en commun où les tours verticales peuvent commander des primes de prix. Le même schéma se répète à Shanghai, Londres et New York, où le zonage favorise la densité en hauteur pour maximiser des emprises foncières rares. La construction verticale accroît la complexité et le coût des projets, faisant pencher l'avantage concurrentiel vers les entreprises dotées d'une envergure technique et d'une solidité bilancielle. La demande soutenue pour les propriétés en hauteur devrait préserver des prix premium même lors des ralentissements cycliques^{[2]Gouvernement métropolitain de Tokyo, « Statistiques du marché des copropriétés de Tokyo 2025 », Gouvernement métropolitain de Tokyo, toukei.metro.tokyo.jp}.

Expansion des portefeuilles locatifs construits pour la location et gérés professionnellement

Les investisseurs institutionnels ont découvert le profil de rendement stable des locations multifamiliales, accélérant le passage des propriétaires individuels aux opérateurs de marque. La plateforme Boyu de China Vanke gérait plus de 270 000 logements avec un taux d'occupation de 93 % en 2025, tandis que les fonds de pension américains ont injecté des milliards dans des lotissements construits pour la location dans la ceinture du Soleil. Mexico a validé le modèle en approuvant 1,1 milliard USD de projets à forte composante locative via son nouveau guichet unique en 2025. La professionnalisation améliore l'expérience des locataires, introduit des technologies de bâtiment intelligent et diversifie les revenus des promoteurs au-delà des ventes ponctuelles. Les flux de trésorerie adossés aux loyers couvrent également l'inflation, un attrait majeur pour les capitaux à long horizon tels que les fonds souverains^{[3]Conseil national des fiduciaires d'investissement immobilier, « Investissement institutionnel dans le multifamilial mondial », NCREIF, ncreif.org}.

Intérêt croissant des investisseurs pour les actifs résidentiels générateurs de revenus

La persistance de faibles rendements obligataires et la volatilité des marchés actions ont réorienté les capitaux mondiaux vers les marchés des copropriétés et des appartements. En 2025, les revenus des services d'exploitation de China Vanke ont atteint 6,0 milliards USD, témoignant d'une résilience même lorsque la dynamique des ventes s'est assouplie. Les fonds de placement immobilier européens et nord-américains ont constitué des pipelines multifamiliaux dépassant 120 milliards USD, pariant sur une croissance structurelle du nombre de locataires. Cet afflux de capitaux pousse les promoteurs à rehausser la qualité de construction, à intégrer des caractéristiques écologiques et à adopter une gestion d'actifs fondée sur les données pour satisfaire aux exigences de diligence institutionnelle. À mesure que davantage de fonds de pension et d'assurance recherchent des rendements durables, les taux de capitalisation multifamiliaux devraient rester comprimés, soutenant les valeurs d'actifs.

Les taux d'intérêt élevés et les conditions hypothécaires restrictives pèsent sur la demande des acheteurs

Les hausses de taux directeurs maintenues jusqu'en 2025 ont porté les coupons moyens des prêts immobiliers américains à taux fixe sur 30 ans à près de 7 %, réduisant le nombre d'emprunteurs éligibles. Shanghai a abaissé les taux des prêts du fonds de prévoyance à 2,1 % en 2026, mais cette réduction ne compense que partiellement le resserrement antérieur. Au Canada et au Royaume-Uni, des ratios de service de la dette plus élevés prolongent les délais de décision et contraignent les promoteurs à proposer des incitations, érodant les marges. La faiblesse de l'accès au crédit profite aux locations mais contraint les flux de trésorerie issus des préventes, augmentant le risque bilanciel pour les constructeurs fortement endettés. Un assouplissement des taux attendu à partir de 2027 pourrait raviver le sentiment, bien que la reprise soit décalée de plusieurs trimestres par rapport à l'assouplissement monétaire.

La hausse des coûts de construction et des terrains retarde le lancement de nouveaux projets

Les prix de l'acier, du ciment et de la main-d'œuvre sont restés 15 % à 20 % au-dessus des niveaux d'avant la pandémie en 2025, poussant les coûts clés en main à la hausse. Les primes foncières records à Chengdu, où deux parcelles centrales ont atteint 3 900 USD par pied carré, illustrent la pression exercée sur les principaux nœuds asiatiques. Les promoteurs recourent à la construction modulaire et à l'ingénierie de la valeur pour récupérer des marges, mais l'accessibilité du milieu de gamme se réduit néanmoins. Les investisseurs se tournent vers les reconversions de friches industrielles et les contrats de gestion à faible intensité capitalistique pour contourner les pics de dépenses d'investissement. Si l'inflation des matériaux persiste jusqu'en 2027, les pipelines de projets pourraient se rééquilibrer vers les segments luxe et locatif, où le transfert des coûts est plus réalisable.

*Nos prévisions mises à jour traitent les impacts des moteurs et des freins comme directionnels et non additifs. Les prévisions d’impact révisées reflètent la croissance de base, les effets de mix et les interactions entre variables.

Analyse des segments

Par modèle commercial : les ventes restent dominantes, la location accélère

Le segment des ventes a représenté 60,2 % de la part de marché des copropriétés et appartements en 2025, confirmant les incitations fiscales ancrées dans de nombreux codes fiscaux. Les promoteurs ont capitalisé sur la demande refoulée en livrant 117 000 logements China Vanke en 2025, dont 16 000 en avance sur le calendrier. Pourtant, la location devrait s'accélérer à un TCAC de 6,05 %, le plus rapide parmi tous les modèles, alors que Boyu, Greystar et l'européen Vonovia déploient des stratégies à grande échelle. Les revenus locatifs diversifient les flux de trésorerie et lissent la cyclicité, attirant des capitaux de fonds de pension et souverains en quête de coupons réguliers. Mexico seule prévoit près de 15 milliards USD d'investissements à dominante locative en 2026, soulignant une institutionnalisation rapide.

La croissance locative est la plus forte là où les écarts d'accessibilité et la flexibilité de style de vie renforcent l'attrait pour la location. Les jeunes générations retardent l'accession à la propriété pour privilégier la mobilité professionnelle, tandis que les retraités réduisent leur surface pour rejoindre des communautés gérées dotées d'équipements. Les promoteurs s'adaptent en proposant des formules de location-accession et des services intégrés de gestion immobilière, en intégrant l'analyse de données pour affiner l'expérience des occupants. Bien que les ventes conservent la part principale jusqu'en 2031, les modèles à revenus récurrents redéfinissent les métriques de valorisation et poussent les promoteurs cotés à mettre en avant les multiples de revenu net d'exploitation aux côtés de l'EBITDA traditionnel.

Par gamme de prix : le milieu de gamme ancre les volumes, le luxe déverrouille la croissance

Les propriétés milieu de gamme représentaient 42,7 % du marché des copropriétés et appartements en 2025, offrant le plus large attrait auprès des ménages à double revenu. Ce segment équilibre des surfaces habitables avec des prix modérés, soutenu par des programmes d'accès au crédit immobilier en Inde, en Indonésie et au Brésil. Les promoteurs déploient des agencements modulaires et des finitions standardisées pour défendre les marges sans diluer la qualité, tout en intégrant des équipements partagés pour renforcer le sentiment de communauté.  

Les logements de luxe, en revanche, devraient enregistrer le TCAC le plus rapide, à 6,15 %, jusqu'en 2031, portés par des acheteurs fortunés à la recherche de résidences de marque à Dubaï, Riyad et Tokyo. La part des logements dont le prix dépasse 680 000 USD à Tokyo a fortement augmenté en 2025, la rareté foncière favorisant la réhabilitation verticale premium. Les projets du Golfe associent services de conciergerie, spas de bien-être et marinas privées, suscitant l'intérêt d'investisseurs mondiaux et des préventes à prix premium. La concentration croissante des richesses et les motivations de diversification des investissements garantissent que le luxe continuera à peser davantage que son poids volumétrique dans la contribution aux bénéfices.

Par mode de vente : le secondaire domine aujourd'hui, le pipeline du neuf se constitue

Les reventes secondaires représentaient 58,1 % de la taille du marché des copropriétés et appartements en 2025, grâce à un stock existant abondant dans des villes matures telles que Shenzhen, Tokyo et New York. L'exonération de TVA accordée par la Chine en 2026 pour les logements détenus depuis plus de deux ans vise à libérer davantage de liquidités, encourageant une rotation plus rapide. Les acheteurs sur le marché secondaire apprécient la certitude d'une entrée immédiate dans les lieux et la connaissance des performances du bâtiment.  

Les ventes en état futur d'achèvement devraient progresser à un TCAC de 6,24 % alors que les centres urbains réclament un stock neuf intégrant les technologies. Le programme de Vanke à Sanya Bay a atteint un taux de souscription de 72,3 % lors de son lancement en décembre 2024, démontrant l'appétit pour les modèles de livraison « prêts à emménager » qui éliminent l'ambiguïté du risque de construction. Les réhabilitations de dents creuses en Europe et les nœuds de développement orientés vers les transports en commun en Amérique du Nord fournissent un inventaire revitalisé, souvent doté d'enveloppes à haute efficacité énergétique et d'intégrations domotiques qui se différencient des options secondaires vieillissantes.

Analyse géographique

L'Asie-Pacifique a représenté 38,4 % des revenus mondiaux en 2025, portée par une migration urbaine soutenue en Chine, en Inde et en Asie du Sud-Est. China Vanke seule a livré 117 000 logements, soulignant l'échelle inégalée de la région, tandis que le pivot de Tokyo vers les stocks à plus de 680 000 USD met en lumière la premiumisation dans les zones à forte pénurie foncière. Les métropoles indiennes de premier rang ont enregistré une absorption à deux chiffres grâce à l'emploi dans les technologies de l'information et aux extensions du réseau de métro qui ont élargi les zones de chalandise. Bien que le resserrement du crédit pèse sur les préventes en Chine continentale, les décideurs politiques assouplissent les financements et libèrent le stock secondaire pour stabiliser la demande, préservant une trajectoire à un chiffre moyen.  

Le bloc Moyen-Orient et Afrique devrait afficher le TCAC le plus rapide, à 6,53 %, jusqu'en 2031, ancré par les corridors à usage mixte de la Vision 2030 de l'Arabie saoudite et l'afflux continu de capitaux étrangers dans les copropriétés de Dubaï. Les tours de luxe avec des composantes de résidences de marque établissent des références records, attirant des investisseurs mondiaux en quête d'actifs de prestige et de diversification offshore. Les métropoles d'Afrique subsaharienne telles que Lagos en sont aux premiers stades des cycles de copropriétés, mais les déficits structurels de logements et l'amélioration de la pénétration hypothécaire suggèrent un potentiel à long terme. Les lacunes infrastructurelles et le risque de change tempèrent les déploiements à court terme, mais des réformes progressives des systèmes de titres fonciers pourraient déclencher une future vague de capitaux institutionnels.  

L'Amérique du Nord et l'Europe offrent ensemble des voies de flux de trésorerie stables pour les investisseurs institutionnels, malgré de fortes pressions sur l'accessibilité. Les logements locatifs construits à cet effet se multiplient à Toronto et Vancouver alors que les jeunes ménages reportent l'accession à la propriété face à des coupons hypothécaires de 7 %. L'Europe navigue entre de longues procédures de permis et des règles strictes de protection des locataires, mais Berlin, Paris et Londres conservent leur statut de pôles d'attraction pour les grandes fortunes mondiales. L'Amérique latine ouvre des voies d'approbation plus rapides, comme en témoigne le guichet unique de Mexico, améliorant la transparence et raccourcissant les délais de réalisation pour les promoteurs internationaux. Dans toutes ces régions, des ajustements réglementaires proactifs et le développement orienté vers les transports en commun catalysent une offre supplémentaire dans un contexte de demande urbaine séculaire.