黑料不打烊

Tendencias e Información del Mercado

La Migración de Patrimonio y la Demanda de Segundas Residencias Apoyan la Absorción Residencial en Ciudades Prime y Destinos Turísticos

Las entradas netas de millonarios en Portugal, Espa?a y Grecia están redirigiendo el capital global hacia los corredores de destinos turísticos mediterráneos. Aproximadamente el 45% de las transacciones prime en Espa?a en 2025 involucraron a compradores no residentes que pagaron entre 5 millones y 50 millones de USD por villas en Marbella, un rango que sigue siendo atractivo en comparación con los precios de Londres o Mónaco. Henley & Partners estimó que Portugal acogió a unos 1.400 nuevos HNWI en 2025, confirmando el estatus del país como puerta de entrada europea para familias latinoamericanas y estadounidenses. Grecia registró 2.750 millones de USD de inversión no residente en 2024, un incremento anual del 28,9%, y más del 85% de estas operaciones tuvieron como objetivo segundas residencias en islas o zonas costeras. El régimen de impuesto fijo de Italia atrajo solo 5.000 solicitantes de residencia electiva desde su lanzamiento, lo que demuestra que la infraestructura de estilo de vida importa más que los incentivos principales. En conjunto, estos flujos sustentan una absorción resiliente tanto en los mercados de pieds-à-terre urbanos como en los enclaves de villas en destinos turísticos^[1].

Escasa Oferta Prime y Estrictos Controles Urbanísticos que Sostienen el Poder de Fijación de Precios Impulsado por la Escasez

La actividad de obra nueva en Londres cayó a solo 3.990 inicios de vivienda en los 12 meses hasta marzo de 2025, ya que la cola de aprobaciones de la Fase 2 de la Ley de Seguridad en la Edificación se alargó, disuadiendo a los promotores de los proyectos en altura. París enfrenta restricciones paralelas, donde las protecciones patrimoniales limitan las alteraciones de fachadas, empujando a los compradores hacia los apartamentos de la era Haussmann existentes a pesar de los mayores costes de renovación. El precio medio de venta en Mónaco alcanzó los 51.967 USD por m? en 2024, ya que las incorporaciones de oferta se mantuvieron insignificantes y tres cuartas partes de las transacciones superaron los 10 millones de USD. En el Reino Unido, la obligatoriedad de una segunda escalera de emergencia para edificios de más de 18 metros a?adió un coste de construcción adicional estimado en 1.800 millones de USD, haciendo inviables muchos proyectos prime. Estos cuellos de botella combinados consolidan la escasez y transfieren valor a los propietarios de inmuebles patrimoniales conformes^[2].

El Crecimiento de las Residencias de Marca y los Proyectos con Servicios de Alto Nivel Amplía las Carteras de Desarrollo de Alta Gama

Espa?a y Portugal albergaban 47 proyectos de residencias de marca —aproximadamente 2.400 unidades— a mediados de 2025, con precios aproximadamente un 30% superiores a los inmuebles comparables sin marca. Knight Frank predice que los proyectos de marca a nivel global superarán los 1.000 en 2030, con Europa reclamando el 13% del total. Los servicios que van desde la conserjería de estilo hotelero hasta la propiedad fraccionada atraen a los UHNWI que valoran la gestión llave en mano y los posibles ingresos por alquiler. Un proyecto de 200 millones de EUR en Marbella anunciado en enero de 2026 demuestra el impulso regional y el apetito del capital de Oriente Medio. Si bien estas carteras apoyan el crecimiento del mercado primario, no compensan del todo la desaceleración en Londres, por lo que la escasez en las ciudades principales persiste.

Las Mejoras de Sostenibilidad y las Calificaciones Energéticas Influyen en la Preferencia de los Compradores por Activos de Lujo Modernizados

La Directiva revisada de la UE sobre Eficiencia Energética de los Edificios (EPBD, por sus siglas en inglés) obliga a los estados miembros a elevar el 15% de las viviendas con peor rendimiento a la calificación E del Certificado de Eficiencia Energética (CEE) para 2030 y a eliminar progresivamente las calderas de combustibles fósiles para 2040. Las estimaciones de construcción indican que los estándares de edificios de cero emisiones elevan los costes de los proyectos entre un 8% y un 12%, expulsando del mercado a los promotores más peque?os. Italia, donde el 60% del parque de viviendas es anterior a 1970, enfrenta una de las curvas de cumplimiento más pronunciadas; sin embargo, los vendedores con visión de futuro ya reforman las villas hasta la calificación A o B del CEE y logran primas de precio de hasta el 20% en el Lago de Como y la Toscana. Francia vincula las condiciones hipotecarias a las calificaciones del CEE, incentivando a los propietarios a renovar anticipadamente para asegurar márgenes de financiación más bajos. El Reino Unido eliminó su mandato de calificación C del CEE para alquileres en octubre de 2025, ahorrando dinero a los propietarios pero dejando a los inquilinos en libertad de exigir viviendas con menores costes de suministros, una discrepancia que podría bifurcar los alquileres futuros^[3].

Los Mayores Costes de Financiación Reducen la Actividad de los Compradores Apalancados en los Mercados Prime

El Banco Central Europeo (BCE) recortó los tipos de referencia ocho veces durante 2025, pero los costes hipotecarios prime siguen siendo aproximadamente el doble de los niveles de 2020, manteniendo a los compradores financiados con deuda al margen. Alemania registró 4.500 millones de USD en operaciones residenciales en el primer semestre de 2025 frente a los 9.000 millones de USD en el primer semestre de 2022, con la mayoría de los inversores pagando al contado para evitar la presión de los tipos de interés. Italia vio crecer la emisión de hipotecas un 32,8% en el primer trimestre de 2025, pero el 70% de estos préstamos sirvieron a segmentos de gama media en lugar de ultra-prime, una se?al de que los compradores de la gama más alta prefieren el capital propio. En Londres, las transacciones con ratios préstamo-valor superiores al 50% cayeron por debajo del 20% del volumen de 2025, frente al 35% en 2019. El elevado servicio de la deuda, por tanto, limita el potencial alcista de la demanda apalancada hasta que los diferenciales de tipos se normalicen.

Cambios en la Fiscalidad, la Residencia y la Regulación de la Propiedad que Aumentan la Fricción Transaccional para los Compradores Extranjeros

El Reino Unido abolió su régimen fiscal de ?no domiciliado? en abril de 2025, lo que provocó la salida de un estimado de 16.500 millonarios y deprimió las consultas en el prime central de Londres en aproximadamente un tercio. Espa?a planteó un recargo del 100% sobre las adquisiciones de propiedades por parte de ciudadanos no pertenecientes a la UE en 2025; aunque aún en debate, la propuesta redujo el interés de nuevos compradores entre un 20% y un 30% según encuestas a intermediarios. La revisión del Visado Dorado de Portugal en 2024 eliminó las compras de propiedades como opción habilitante, reduciendo las solicitudes al programa en un 60% en 2025. Grecia congeló los nuevos permisos de construcción en Mykonos hasta 2030, canalizando la demanda hacia las escasas villas existentes y limitando las carteras de oferta. Estos vaivenes de política inyectan incertidumbre y alargan los plazos de decisión de los compradores internacionales.

*Nuestras previsiones consideran los impactos de impulsores y restricciones como direccionales, no aditivos. Las previsiones de impacto reflejan el crecimiento base, los efectos de mezcla y las interacciones entre variables.

Análisis de Segmentos

Las ventas representaron el 70,2% de la facturación de 2025, subrayando el dominio tradicional de la propiedad escriturada en el mercado de inmuebles residenciales de lujo en Europa. En centros principales como Londres, los alquileres semanales en los barrios prime del centro promedian entre 1.300 y 6.500 USD, mientras que París arrienda apartamentos de lujo por entre 5.300 y 21.200 USD al mes, atrayendo a ejecutivos corporativos, estudiantes internacionales y familias expatriadas. Los alquileres de villas de verano en la Costa Azul pueden superar los 212.000 USD por semana en eventos de temporada alta, y los chalets alpinos suizos en St. Moritz alcanzan hasta 159.000 USD por semana de esquí, reflejando la demanda de estancias cortas y ricas en experiencias.  

Se prevé que el segmento de alquiler crezca a una CAGR del 4,68% de 2026 a 2031, más rápido que la CAGR del 3,85% proyectada para las ventas, a medida que las familias adoptan estilos de vida con múltiples residencias sin inmovilizar capital. Los paquetes de reubicación corporativa han pivotado hacia arrendamientos flexibles, y los asesores de patrimonio recomiendan cada vez más alquilar mientras se espera la claridad sobre la residencia fiscal tras el Brexit. A medida que las firmas de intermediación observan mayores comisiones recurrentes procedentes de los arrendamientos, muchas pivotan hacia modelos híbridos, integrando servicios de conserjería y gestión de propiedades para mejorar los márgenes y alargar los ciclos de vida de los clientes dentro del mercado de inmuebles residenciales de lujo en Europa.

Nota: Las cuotas de segmento de todos los segmentos individuales están disponibles con la compra del informe

Los apartamentos y condominios retuvieron el 59,1% de los ingresos de 2025, un testimonio de los densos núcleos urbanos de Londres, París, Milán y Berlín. Sin embargo, se espera que las villas y casas unifamiliares registren la expansión más rápida, con una CAGR del 4,87% hasta 2031, a medida que los compradores pospandemia valoran los jardines, las piscinas y la privacidad de los recintos cerrados. En Espa?a, los listados de la Milla de Oro en Marbella oscilan entre 5 millones y 50 millones de USD, mientras que las villas de Cap Ferrat en la Costa Azul francesa superan frecuentemente los 100 millones de USD, atrayendo a family offices de Oriente Medio y emprendedores tecnológicos estadounidenses.  

Aunque la vivienda en altura domina las capitales, los complejos de villas de marca están difuminando las líneas entre lo residencial y la hostelería al superponer servicios de estilo hotelero y programas de alquiler sobre títulos de plena propiedad. Este modelo híbrido ofrece a los UHNWI uso personal más potencial de rentabilidad, y los precios medios de lanzamiento se sitúan un 30% por encima de los inmuebles comparables sin marca, reforzando la dirección premium del tama?o del mercado de inmuebles residenciales de lujo en Europa a nivel de segmento.

Las reventas de viviendas existentes representaron el 67,6% de las transacciones de 2025, ilustrando cómo los retrasos urbanísticos encierran a los compradores en el parque inmobiliario consolidado. Los lanzamientos de obra nueva en Londres cayeron un 77% desde su pico de 2015, manteniendo en escasa oferta los apartamentos secundarios de Mayfair y Kensington y aumentando la tensión en las pujas. En Espa?a, entre el 60% y el 70% de las operaciones en Marbella involucraron reventas porque los compradores pospandemia preferían barrios consolidados, mientras que los compradores parisinos valoran la arquitectura Haussmann que la mayoría de las nuevas torres no pueden igualar.  

El inventario primario (obra nueva) debería registrar igualmente una CAGR del 4,59% de 2026 a 2031, gracias en gran medida a las residencias de marca afiliadas a hoteles en Espa?a y Portugal. Más de 1.200 de estas unidades están previstas en Espa?a para 2027, y Knight Frank contabiliza una cartera global que supera los 1.000 proyectos para 2030. Sin embargo, los elevados costes de construcción vinculados al cumplimiento del CEE y las normas de seguridad significan que la mayor parte de la oferta incremental sigue concentrada en mercados de ocio en lugar de en los núcleos históricos de las ciudades, perpetuando la prima de reventa dentro del mercado de inmuebles residenciales de lujo en Europa.

Nota: Las cuotas de segmento de todos los segmentos individuales están disponibles con la compra del informe

Análisis Geográfico

Mercado Inmobiliario Residencial de Lujo en el Reino Unido

El Reino Unido captó el 23,4% del valor de 2025, impulsado por los distritos londinenses donde los pisos de reventa en Knightsbridge o Mayfair se negocian a entre 2.600 y 6.500 USD por pie cuadrado. La abolición del régimen fiscal para no domiciliados en 2025 empujó al extranjero a un estimado de 16.500 millonarios, suavizando la demanda extraterritorial; sin embargo, los inicios de obra nueva también se desplomaron —un 77% respecto a 2015—, por lo que la oferta restringida continúa sosteniendo los precios. Las aprobaciones de la Pasarela 2 en virtud de la Ley de Seguridad en la Edificación promedian 26 meses, frente a los 17 meses de 2015, y los costes de cumplimiento a?aden aproximadamente 1.800 millones de USD en todo el país, lo que desincentiva las torres especulativas en zonas prime.

Mercado Inmobiliario Residencial de Lujo en Alemania y Francia

Alemania y Francia siguen dominadas por bloques de apartamentos de calidad institucional en Berlín, Múnich y París. Alemania registró 4.500 millones de USD en operaciones en el primer semestre de 2025 y prevé 8.100 millones de USD para el conjunto del a?o, mientras que los alquileres de obra nueva subieron aproximadamente un 8% interanual, confirmando la escasez de oferta. Francia prevé casi 940.000 transacciones en 2026, con valores prime en París cercanos a los 10.150 USD por m?, y las operaciones ultra-lujo por encima de los 5 millones de USD aumentaron un 24% interanual. Lyon, Niza y Saint-Tropez también registran una actividad sólida, impulsada por compradores nacionales de segunda residencia y estadounidenses que aprovechan la fortaleza del dólar.

Mercado Inmobiliario Residencial de Lujo en el Sur y Este de Europa

Se proyecta que Espa?a sea el mercado de mayor crecimiento, con una CAGR del 5,05% hasta 2031, gracias a un auge de compradores latinoamericanos y del norte de Europa que buscan activos de estilo de vida mediterráneo. Los precios prime en Madrid subieron un 6,4% en los doce meses hasta junio de 2025, y los compradores extranjeros representan ahora aproximadamente el 45% de las escrituras de lujo. Un impulso paralelo beneficia a Portugal, que lideró el crecimiento de precios en la UE en 2025 con un 16,3% interanual; las viviendas en el Algarve promediaron 3.675 USD por m?, y los áticos de obra nueva en Lisboa alcanzaron hasta 12.720 USD por m?. Grecia, Mónaco y destinos emergentes del este de Europa como Bucarest completan el mosaico regional, beneficiándose cada uno de impulsores de demanda específicos que van desde alternativas a la Visa Dorada hasta una actividad récord de atraque de superyates.