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Trends und Erkenntnisse des vietnamesischen Gewerbeimmobilienmarkts

Durch E-Commerce ausgelöster Nachfrageschub für erstklassige Industrie- und Logistikparks

Der Bruttowert der E-Commerce-Waren in Vietnam überstieg 2025 20 Milliarden USD und trieb die Nachfrage nach automatisierten Lagerhäusern in der Nähe von Stadtzentren an.^{[2]Tran Dao, "E-Commerce Warehousing Boom," Financial Times, ft.com} Frasers Property Industrial und Mapletree Logistics Trust sagten 600 Millionen USD für 1,2 Millionen m² erstklassiger Flächen in Hai Phong und Binh Duong zu, mit Vorvermietungsquoten von über 70 %. Die Nord-Süd-Schnellstraße verkürzt die Transitzeiten zwischen Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt um 40 % und ermöglicht Just-in-time-Lagerhaltung. Kühlkettenanforderungen und Brandschutzzertifizierungen des Ministeriums für Industrie und Handel drängen Vermieter zu globalen Standards.

Verlagerung von institutionellem Kapital in zentrale Geschäftsviertel und dezentrale µþü°ù´Çs

Japanische Pensionsfonds und singapurische REITs haben sich von Hochhauswohnungen auf erstklassige µþü°ù´Çtürme im Bezirk 1 von Ho-Chi-Minh-Stadt und in Hanois Ba Dinh verlagert und streben Renditen von 6,8 % an, trotz der Belastung durch hybrides Arbeiten. Die Vietnam Infrastructure Finance Company investierte innerhalb ihres ersten Jahres 320 Millionen USD in drei µþü°ù´Çimmobilien und bestätigte damit die neu gewonnene Liquidität. Dezentrale Zonen wie Thu Dau Mot und Cau Giay ziehen Back-Office-Standorte an, die niedrigere Mieten und die Nähe zu Schnellstraßen schätzen. Diese Zweiteilung hat die Kapitalisierungsraten in zentralen Geschäftsvierteln auf 5,5 % gegenüber 7,2 % in Außenbezirken gedrückt und eröffnet Arbitragemöglichkeiten für wertsteigernde Investitionen. Institutionelle Mandate verlangen nun die Einhaltung des ISO-50001-Energiemanagementsystems vor dem Erwerb.

Staatliches Schnellstraßen- und U-Bahn-Programm steigert Grundstückswerte entlang der Korridore

Die 12 Milliarden USD teure Nord-Süd-Schnellstraße, die planmäßig 2028 fertiggestellt werden soll, hat die Grundstückspreise innerhalb von 5 km um Autobahnkreuze seit 2024 um bis zu 50 % angehoben. Die U-Bahn-Linie 1 in Ho-Chi-Minh-Stadt löst transit-orientierte Entwicklungen aus, während der Ringstraße 4 in Hanoi und der Flughafen Long Thanh in Dong Nai spekulative Industriekäufe antreiben. Lokale Behörden beschleunigen Flächennutzungsumwandlungen für Projekte, die LEED- oder LOTUS-Zertifizierung und Arbeitsplatzbeschaffung versprechen. 

ESG-konforme Grüne Gebäude erzielen Mietaufschläge

LEED-Gold- oder LOTUS-qualifizierte Türme erzielen Mietaufschläge von 8–12 % und weisen eine Auslastung von 98 % auf. Die LEED-Platin-Zertifizierung von Saigon Centre Phase 2 veranschaulicht den frühen Erfolg und erzielt monatlich 52 USD pro m², weit über dem Teilmarktdurchschnitt. Neue, ab 2025 geltende Vorschriften verlangen Energieausweise für Gebäude über 10.000 m² und lenken Entwickler in Richtung Photovoltaik und intelligente Klimatechnik. Institutionelle Investoren bestehen auf einer ISO-14001- und ISO-50001-Verifizierung vor dem Abschluss von Transaktionen. 

Baukosteninflation und Arbeitskräftemangel verzögern Übergaben

Stahl- und Zementpreise stiegen 2025 um 18 % bzw. 12 % und erhöhten die Budgets um fast 20 %. Die Abwanderung von Fachkräften in Märkte mit höheren Löhnen hat große Projekte um bis zu neun Monate verzögert. Novaland meldete Vertragsstrafen, nachdem zwei Türme im Bezirk 7 den Zeitplan nicht einhielten, was das Lieferrisiko unterstreicht. Entwickler sichern Materialien durch Terminkontrakte und wechseln zu modularen Techniken, um Kostenüberschreitungen zu begrenzen.

Geldpolitische Straffung erhöht Kapitalisierungsraten und komprimiert Transaktionsvolumina

Seit Anfang 2024 haben politische Zinserhöhungen die Kreditkosten um rund 175 Basispunkte angehoben, die Spreads ausgeweitet und die Kapitalisierungsraten um 40–60 Basispunkte erhöht. Das Transaktionsvolumen für Objekte ab 100 Millionen USD sank 2025 um 22 %, da Käufer ihre Mindestrenditen neu bewerteten. Sale-and-Leaseback-Transaktionen verschaffen Entwicklern Liquidität, doch die Preissetzungsmacht begünstigt eindeutig kapitalstarke Investoren.

*Unsere aktualisierten Prognosen behandeln die Auswirkungen von Treibern und Hemmnissen als richtungsweisend und nicht additiv. Die überarbeiteten Wirkungsprognosen spiegeln das Basiswachstum, Mixeffekte und Wechselwirkungen zwischen Variablen wider.

Segmentanalyse

Nach Immobilientyp: Rechenzentren überholen traditionellen µþü°ù´Çbestand

µþü°ù´Çs erfassten 2025 38 % des Gewerbeimmobilienmarkts in Vietnam und spiegeln die fest verankerte Unternehmensnachfrage im Bezirk 1 und in Ba Dinh wider.^{[3]Dinh Hoang, "Data Centers Race Ahead," Reuters, reuters.com} Im Gegensatz dazu wird für Rechenzentrumsgelände eine CAGR von 9,1 % prognostiziert – die höchste unter allen Immobilientypen –, gestützt durch Datenlokalisierungsvorschriften und die Nutzung von Cloud-Diensten. CMC und Viettel IDC sagten gemeinsam 800 Millionen USD für Hyperscale- und Edge-Einrichtungen zu, mit dem Ziel von Tier-III-Ausfallsicherheit und Latenzwerten unter 10 ms.

Nutzer schätzen ausfallsichere Stromversorgung, Neutralität und ESG-Zertifizierungen, was Vorvermietungszusagen von über 70 % rechtfertigt. Einzelhandelszentren setzen auf erlebnisorientierte Formate, um dem E-Commerce-Druck entgegenzuwirken, während Logistikparks in Zonen wie Deep C und VSIP III eine Auslastung von 95 % aufrechterhalten. Grüne Sanierungen, intelligente Gebäudetechnik und Solaranlagen sind mittlerweile Standardmerkmale für erstklassige µþü°ù´Ç- und Logistikflächen und unterstreichen den wachsenden Nachhaltigkeitsimperativ im vietnamesischen Gewerbeimmobilienmarkt.

Nach Geschäftsmodell: Verkaufskanal beschleunigt sich inmitten von Kapitalisierungsratenschwankungen

Vermietungen dominierten 2025 mit 61 % den Gewerbeimmobilienmarkt in Vietnam, verankert durch REITs, die stabile Renditen anstreben. Dennoch wird erwartet, dass der Verkaufskanal, angeführt von µþü°ù´Çs mit Stockwerkeigentum und Industriegrundstücken, bis 2031 eine CAGR von 10,33 % verzeichnen wird. KMU in Bezirken wie Cau Giap und Bezirk 7 bevorzugen Immobilieneigentum, um sich gegen Mietsteigerungen und Zinsrisiken abzusichern.

Sale-and-Leaseback-Transaktionen im Wert von 180 Millionen USD durch Becamex IDC und Nam Long veranschaulichen hybride Finanzierungsmodelle, die Entwicklern Liquidität verschaffen und gleichzeitig die operative Kontrolle erhalten. Institutionelle Käufer sichern langfristige Mietverträge mit kreditwürdigen Mietern, was die Cashflows auch bei steigenden Kapitalisierungsraten absichert. Der Gewerbeimmobilienmarkt in Vietnam balanciert somit Mietannuitäten mit eigentumsgetriebenen Wertsteigerungsstrategien und dämpft das systemische Risiko.

Nach Endnutzer: Institutionen und Behörden beschleunigen Infrastrukturmandate

Unternehmen und KMU repräsentierten 2025 52 % des Marktwerts, doch Institutionen und Behörden expandieren mit einer CAGR von 9,1 % am schnellsten unter den Endnutzern. Ministerien verpflichten sich vorab für Logistikparks entlang der Nord-Süd-Schnellstraße, während staatseigene Unternehmen grüne µþü°ù´Çtürme verankern, die ESG-Mandate erfüllen. Der Gewerbeimmobilienmarkt in Vietnam profitiert daher von staatlichen Bilanzen, die spekulatives Angebot risikoärmer gestalten.

KMU priorisieren flexible Arbeitsbereiche und Vorstadtstandorte für Erschwinglichkeit und kurze Pendelwege. Multinationale Mieter verankern ESG-Klauseln in Mietverträgen und lenken Vermieter in Richtung LEED-Gold oder höher. Diese parallelen Anforderungen zwingen zu diversifizierten Angeboten – von repräsentativen Türmen in zentralen Geschäftsvierteln bis hin zu Edge-Rechenzentren –, was die Absorptionsquellen verbreitert und zyklische Volatilität abfedert.

Geografische Analyse

Ho-Chi-Minh-Stadt hielt 2025 47 % des Gewerbeimmobilienmarkts in Vietnam, doch ein Leerstand von 12,3 % in zentralen Geschäftsvierteln zeigt, dass hybrides Arbeiten und reichlich vorhandener µþü°ù´Çbestand der Klasse B das Mietwachstum dämpfen. Neues Angebot verlagert sich nach Thu Thiem, wo U-Bahn-Anbindung und Flächenverfügbarkeit intelligente, gemischt genutzte Stadtteile ermöglichen und zusätzliche ²Ñ²¹°ù°ì³Ù²µ°ùöß±ð im Gewerbeimmobilienbereich erschließen.

Hanoi vereint staatliche, diplomatische und technologische Mieter und hält die Auslastung in Ba Dinh und Hoan Kiem über 88 %. Periphere Bezirke wie Cau Giap ziehen Shared-Service-Center an, begünstigt durch Schnellstraßenkreuze und niedrigere Mieten. Unterdessen verzeichnet Hai Phong mit einer CAGR von 8,9 % das schnellste regionale Wachstum, gestützt durch einen Tiefwasserhafen, der 2025 8,2 Millionen TEU abfertigte, und erweiterte Schnellstraßenverbindungen, die die Reisezeit nach Hanoi auf unter 90 Minuten verkürzen.

Binh Duong bleibt ein industrielles Kraftzentrum; die Grundstückspreise sind seit 2024 um 35 % gestiegen, und die Mietrenditen nähern sich 8,5 %. Da Nang diversifiziert sich von Freizeitimmobilien in IT-Parks, obwohl höhere Klimarisikoversicherungsprämien die Margen belasten. Sekundäre Cluster in Can Tho, Nha Trang und Vinh ziehen Ersteinsteiger an, die Genehmigungsverfahren navigieren können und von Aufwärtspotenzial profitieren, sobald Schnellstraßen- und Flughafenerweiterungen die Erreichbarkeit verbessern.