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础厂贰础狈-叠眉谤辞颈尘尘辞产颈濒颈别苍尘补谤办迟 Trends und Erkenntnisse

Anhaltende ausl盲ndische Investitionen in Vietnam, Indonesien und den Philippinen treiben die B眉ronachfrage an

Vietnam verzeichnete im Januar 2025 ein Wachstum der ausl盲ndischen Direktinvestitionen von 48,6 % im Jahresvergleich, wobei Verarbeitungs- und Fertigungsprojekte 66,9 % der Zufl眉sse auf sich zogen (whitecase.com). Jede neue Anlage erfordert Beschaffungs-, Logistik- und Rechtsfunktionen, die in die Innenstadtt眉rme von Ho-Chi-Minh-Stadt gravitieren, wo der Leerstand in Klasse A im Jahr 2024 auf 19,4 % gesunken ist (cbrevietnam.com). Jakarta bleibt das nat眉rliche Zentrum f眉r regionale Hauptquartiere, die auf den gr枚脽ten Binnenmarkt der ASEAN abzielen, w盲hrend Metro Manila von anhaltenden BPO-Vertragsabschl眉ssen profitiert. Ausl盲ndische Unternehmen ziehen Wirtschaftspr眉fer, Berater und IT-Anbieter an, was die Nettovermietungsleistung im 础厂贰础狈-叠眉谤辞颈尘尘辞产颈濒颈别苍尘补谤办迟 st盲rkt^{[2]Nguyen Chi Dung, 鈥濻tatistik ausl盲ndischer Investitionen Januar 2025鈥�, Ministerium f眉r Planung und Investitionen (Vietnam), mpi.gov.vn}.

Schrittweise wirtschaftliche Erholung in S眉dostasien verbessert die Stimmung bei der Unternehmensvermietung

Das BIP S眉dostasiens soll im Jahr 2025 um 4,5 % wachsen, gest眉tzt durch Konsumausgaben und 枚ffentliche Infrastrukturprogramme. Mietlaufzeiten verl盲ngern sich, da Unternehmen die 脺bergangstrategien aus der Pandemiezeit aufgeben und sich zu gr枚脽eren Fl盲chen in Manila, Jakarta und Kuala Lumpur bekennen. Die Erholung des tourismusbezogenen Dienstleistungssektors schafft zus盲tzliche Besch盲ftigung im Bereich professioneller Dienstleistungen, die auf gut ausgestattete B眉ros angewiesen ist. Banken und Versicherer vergr枚脽ern ihre kundenorientierten Fl盲chen, um von grenz眉berschreitenden Handelsstr枚men zu profitieren, die durch die Neuausrichtung der Lieferketten beschleunigt werden. St盲rkere Cashflows erm枚glichen es Unternehmen, Premiumb眉ros fr眉hzeitig zu sichern, was einen Welleneffekt von Belegungsgewinnen in Geb盲uden der oberen Kategorie im 础厂贰础狈-叠眉谤辞颈尘尘辞产颈濒颈别苍尘补谤办迟 ausl枚st.

Begrenztes Neubauangebot an erstklassigen B眉rofl盲chen in Innenstadtlagen st眉tzt die Mietstabilit盲t

Entwickler, die durch h枚here Fremdkapitalkosten unter Druck geraten, realisieren weniger spekulative Projekte im Zentralen Gesch盲ftsviertel. Die Pipeline in Singapur unter 2027 liegt bei weniger als 2 Millionen Quadratfu脽, was das Vertrauen der Vermieter in die Preisgestaltung st盲rkt, selbst nach 12 aufeinanderfolgenden Quartalen mit Mietwachstum. Bangkok und Jakarta erleben 盲hnliche Engp盲sse, da Zonierungs- und Grundst眉cksknappheit gro脽fl盲chige Erg盲nzungen begrenzen. Die Knappheit an neuen Klasse-A-Fl盲chen h盲lt die Belegungsquoten in erstklassigen T眉rmen 眉ber 90 %, puffert die Cashrenditen f眉r REITs und positioniert den 础厂贰础狈-叠眉谤辞颈尘尘辞产颈濒颈别苍尘补谤办迟 f眉r stetige, vermieterfreundliche Verhandlungen bis Mitte des Jahrzehnts.

Zunahme hybrider Arbeitsmodelle erh枚ht die Nachfrage nach flexiblen, gut gelegenen Klasse-A-B眉rofl盲chen

Dreiundvierzig Prozent der Arbeitgeber im Asien-Pazifik-Raum erreichten Spitzenauslastungsraten von 眉ber 80 %, trotz geringerer durchschnittlicher t盲glicher Anwesenheit, was beweist, dass Mitarbeitende bei der B眉ronutzung 眉berlegene Lagen und Kollaborationsbereiche sch盲tzen. Hybride Arbeitsmodelle beg眉nstigen daher T眉rme mit Campus-盲hnlichen Annehmlichkeiten, ber眉hrungsloser Zugangskontrolle, intelligenter Bel眉ftung und Wellnesseinrichtungen. Die Mieten in solchen Liegenschaften liegen bei 8,80 USD pro Quadratfu脽 pro Monat im Zentralen Gesch盲ftsviertel Singapurs, ein Aufschlag von 12 % gegen眉ber nicht zertifizierten Vergleichsobjekten. Die Zweiteilung treibt 盲ltere Best盲nde in Richtung Obsoleszenz, w盲hrend der 础厂贰础狈-叠眉谤辞颈尘尘辞产颈濒颈别苍尘补谤办迟 sowohl Investitionsausgaben als auch Vermietungen in Troph盲enobjekte b眉ndelt, die um Massenverkehrsknoten gruppiert sind.

Zinsdruck und Finanzierungsengp盲sse verlangsamen den Start neuer B眉roprojekte

Das Immobilieninvestitionsvolumen im Asien-Pazifik-Raum schrumpfte 2024 um 27 %, da die Finanzierungskosten stiegen und die Kreditgeber die Zeichnungsstandards versch盲rften. Entwickler ben枚tigen nun h枚here Vorvermietungsquoten oder Joint-Venture-Eigenkapital f眉r Neubauprojekte, was die Fertigstellungszeitr盲ume 眉ber 2028 hinaus verschiebt. W盲hrend begrenzte Pipelines die Mietstabilit盲t st眉tzen, bremsen sie auch das Marktexpansionspotenzial in St盲dten zweiter Ordnung. Der Kapitalengpass d盲mpft daher die erreichbare CAGR des 础厂贰础狈-叠眉谤辞颈尘尘辞产颈濒颈别苍尘补谤办迟s im Prognosezeitraum.

Hohe Leerstandsquoten in 盲lteren Geb盲uden aufgrund der Verlagerung von Mietern zu h枚herwertigen Fl盲chen

Der Leerstand im Changi Business Park in Singapur n盲herte sich 2024 40 %, nachdem gro脽e Mieter 眉bersch眉ssige Fl盲chen aufgegeben hatten, was die wachsende Kluft zwischen Premium- und Sekund盲rbestand verdeutlicht. 脛hnliche Muster in Jakarta und Bangkok zeigen, dass Geb盲ude ohne Nachhaltigkeitszertifikate oder moderne K眉hlsysteme Schwierigkeiten haben, Mieter zu gewinnen. Eigent眉mer sehen sich mit hohen Sanierungskosten konfrontiert, die die Renditen schm盲lern, was zu Verk盲ufen oder Umwandlungen in alternative Nutzungen f眉hrt. Kurzfristiges 脺berangebot in 盲lteren T眉rmen h盲lt den Gesamtleerstand erh枚ht und d盲mpft das Gesamtwachstum im breiteren 础厂贰础狈-叠眉谤辞颈尘尘辞产颈濒颈别苍尘补谤办迟.

*Unsere aktualisierten Prognosen behandeln die Auswirkungen von Treibern und Hemmnissen als richtungsweisend und nicht additiv. Die 眉berarbeiteten Wirkungsprognosen spiegeln das Basiswachstum, Mixeffekte und Wechselwirkungen zwischen Variablen wider.

Segmentanalyse

Nach Geb盲udeklasse: Premiumobjekte schaffen Mehrwert

Klasse-A-Objekte trugen 2025 56,60 % zum Umsatz bei und best盲tigten ihren Status als R眉ckgrat des 础厂贰础狈-叠眉谤辞颈尘尘辞产颈濒颈别苍尘补谤办迟s. Diese T眉rme konzentrieren sich in Zentralen-Gesch盲ftsviertel-Korridoren mit Zugang zu 枚ffentlichen Nahverkehrsmitteln und fortschrittlicher digitaler Infrastruktur, die globalen Mietanforderungen entsprechen. Verbesserte Luftqualit盲tssysteme, st眉tzenfreie Grundrisse und umfangreiche ESG-Offenlegungen halten die Belegungsquoten nahe 90 %. Investoren tendieren zu diesem Segment, um stabile Cashflows zu sichern und regulatorische Risiken abzusichern. Aufr眉stungen wie erneuerbare Energieerzeugung vor Ort und intelligente Glasfassaden verankern Klasse-A-Objekte weiter in den Nachhaltigkeitsstrategien von Unternehmen und untermauern eine CAGR-Prognose von 6,05 %, die die Gesamtbranche 眉bertrifft.

Das Klasse-B-Angebot steht unter Wettbewerbsdruck, da Mieter in h枚here Kategorien wechseln. Vermieter sind gezwungen, Kapital f眉r Sanierungen freizusetzen oder niedrigere Mieten zu akzeptieren, was die Renditedifferenziale gegen眉ber Klasse A verringert. Einige Klasse-C-Geb盲ude verlassen den Vermietungsmarkt ganz durch Umwandlung in Co-Living-, Bildungs- oder Rechenzentrumsnutzungen. In M盲rkten wie Singapur und Kuala Lumpur bieten staatliche Anreize f眉r umfassende Sanierungsprogramme einen Ausweg, doch nur die zentralsten Strukturen k枚nnen die erforderlichen Kapitalausgaben rechtfertigen. Folglich wird die Umsatzkonzentration in Premiumobjekten voraussichtlich zunehmen und eine Core-Plus-Investitionserz盲hlung innerhalb des 础厂贰础狈-叠眉谤辞颈尘尘辞产颈濒颈别苍尘补谤办迟s st盲rken.

Notiz: Segmentanteile aller einzelnen Segmente sind nach Berichtkauf verf眉gbar

Nach Transaktionstyp: Mietflexibilit盲t dominiert

Mietverh盲ltnisse machten 2025 69,70 % der 础厂贰础狈-叠眉谤辞颈尘尘辞产颈濒颈别苍尘补谤办迟gr枚脽e aus, da Unternehmen angesichts sich weiterentwickelnder hybrider Richtlinien Flexibilit盲t forderten. K眉rzere Mietlaufzeiten und Erweiterungs-Kontraktions-Klauseln geben CFOs den Spielraum, Fl盲chenbedarfe schnell neu zu kalibrieren, ohne hohe Vorabinvestitionen. Anbieter flexibler Fl盲chen arbeiten mit Vermietern zusammen, um schl眉sselfertige B眉rosuiten zu gestalten, was die Serviceerl枚se und die Tiefe der Annehmlichkeiten steigert. Dieses Modell unterst眉tzt eine hohe Geb盲udeauslastung an Kollaborationstagen und erh盲lt vorhersehbare Cashflows f眉r Eigent眉mer.

Kauftransaktionen bilden zwar eine kleinere Basis, sollen aber die h枚chste CAGR von 6,20 % verzeichnen, da Eigennutzer und Core-Fonds auf langfristige Wertsch枚pfung setzen. Angebotsknapp Zentrale Gesch盲ftsviertel ermutigen bonit盲tsstarke Mieter, k眉nftige R盲umlichkeiten fr眉hzeitig zu sichern, w盲hrend inflationsabsichernde Motive Pensionsfonds zu direkten K盲ufen anspornen. Der Miete-zu-Eigentum-Mix diversifiziert sich daher, aber Flexibilit盲t wird die meisten neuen Mietvertr盲ge im 础厂贰础狈-叠眉谤辞颈尘尘辞产颈濒颈别苍尘补谤办迟 bis 2031 weiterhin pr盲gen.

Nach Endnutzung: Finanzdienstleistungen f眉hren, Technologie beschleunigt sich

BFSI-Organisationen (Banken, Finanzdienstleistungen und Versicherungen) hielten 2025 33,40 % des 础厂贰础狈-叠眉谤辞颈尘尘辞产颈濒颈别苍尘补谤办迟anteils, verankert durch Singapurs Positionierung als globales Finanzzentrum und Malaysias Tiefe im islamischen Finanzwesen. Banken priorisieren energieredundante Geb盲ude mit robuster Cybersicherheitsinfrastruktur f眉r den Betrieb von Handelsr盲umen und digitalen Banklaboren. Regionale Regulierungsbeh枚rden fordern strenge Datenspeicherkonformit盲t und leiten Kreditinstitute in Klasse-A-T眉rme mit dedizierten Serverr盲umen und sicheren Glasfaserverbindungen. Diese Spezifikationen halten die BFSI-Nachfrage in Premiumlagen stabil, auch wenn Filialnetze anderswo schrumpfen.

Informationstechnologie und IT-gest眉tzte Dienstleistungen werden mit einer marktf眉hrenden CAGR von 6,40 % expandieren, beg眉nstigt durch 60 Milliarden USD an Rechenzentrumsinvestitionen, die bis zum Ende des Jahrzehnts in S眉dostasien flie脽en sollen. Globale Hyperscaler, Plattformunternehmen und KI-Entwickler ben枚tigen angrenzende B眉rostandorte f眉r Ingenieur-, Vertriebs- und Richtlinienteams. Regierungen f枚rdern das 脰kosystem durch Qualifizierungsprogramme wie Microsofts Plan, bis 2025 2,5 Millionen B眉rger in KI auszubilden, was eine stetige Pipeline von Tech-Sektor-Mietern im gesamten 础厂贰础狈-叠眉谤辞颈尘尘辞产颈濒颈别苍尘补谤办迟 sicherstellt.

Notiz: Segmentanteile aller einzelnen Segmente sind nach Berichtkauf verf眉gbar

Geografische Analyse

Indonesien beh盲lt mit 47,40 % Umsatzanteil im Jahr 2025 die F眉hrung, gest眉tzt durch seine 1,4-Billionen-USD-Wirtschaft und politische Kontinuit盲t, die die Fertigungsexpansion verankert. Staatliche Verkehrsgro脽projekte verkn眉pfen Gro脽-Jakarta zu einem einheitlichen Arbeitseinzugsgebiet und steigern die Nachfrage nach gut angebundenen Klasse-A-Fl盲chen. Die Belegungsquote im Zentralen Gesch盲ftsviertel lag 2024 nahe 70 %, w盲hrend sich die Nettovermietungsleistung verbesserte, da 脰l-und-Gas-, Telekommunikations- und E-Commerce-Gruppen die B眉ropr盲senz bekr盲ftigten. Die versch盲rfte Gr眉nes-Geb盲ude-Norm der Stadt soll Eigent眉mer zu Sanierungen dr盲ngen und den Wert weiter im oberen Segment des 础厂贰础狈-叠眉谤辞颈尘尘辞产颈濒颈别苍尘补谤办迟s konsolidieren.

Vietnam, das mit einer CAGR von 6,72 % wachsen soll, profitiert von rapider FDI-Beschleunigung, die die B眉rovermietung weit 眉ber Fertigungsprojekte hinaus ankurbelt. Die Leerstandskompression in Ho-Chi-Minh-Stadt auf 19,4 % veranschaulicht, wie Unterst眉tzungsfunktionen f眉r Exportanlagen schnell zu innerst盲dtischen Fl盲chenanforderungen werden. G眉nstige Kreditwachstumsobergrenzen und eine junge digitale Belegschaft verst盲rken das Unternehmensinteresse und veranlassen Entwickler, Premiumt眉rme in Thu Thiem und Bezirk 7 voranzutreiben. Hanoi erlebt eine 盲hnliche Verlagerung, da multinationale Forschungs- und Entwicklungszentren rund um Cluster im Diplomatenviertel entstehen, was nachhaltige Tiefe im 础厂贰础狈-叠眉谤辞颈尘尘辞产颈濒颈别苍尘补谤办迟 signalisiert.

Singapur, Thailand, Malaysia und die Philippinen bieten zusammen ausgereifte, aber unterschiedliche Geschichten. Singapurs angebotsknapper Zentraler Gesch盲ftsviertel h盲lt Mieten bei 8,80 USD pro Quadratfu脽 pro Monat, auch w盲hrend sich die hybride Nutzung stabilisiert. Malaysia positioniert Kuala Lumpur und die Sonderwirtschaftszone Johor-Singapur f眉r grenz眉berschreitende Synergien, die j盲hrlich bis zu 26 Milliarden USD Wirtschaftsleistung hinzuf眉gen k枚nnten. Thailand wirbt mit reduzierten Unternehmenssteuern in den Zonen des 脰stlichen Wirtschaftskorridors um Automobil- und Chiphersteller, w盲hrend die Philippinen englischsprachige Talente nutzen, um BPO-Cluster in Metro Manila und Cebu auszubauen. Zusammen bieten diese Geographien die Stabilit盲t und das Ausma脽, das globale Investoren bei der Allokation in den 础厂贰础狈-叠眉谤辞颈尘尘辞产颈濒颈别苍尘补谤办迟 suchen.