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Tendencias e Información del Mercado de Construcción Residencial de Arabia Saudita

Objetivos de Vivienda de la Visión 2030: Aceleración de Proyectos a Escala Comunitaria

La tasa de propiedad de vivienda se situó en el 65,4% en 2024, dejando una brecha de 4,6 puntos porcentuales respecto al objetivo del 70% para 2030. La comunidad de ROSHN de 20 km? en Riad albergará a más de 30.000 familias una vez completada. En enero de 2026, ROSHN adjudicó contratos de las Fases 4-5 por valor de SAR 1.500 millones (USD 400 millones) y aseguró SAR 2.100 millones (USD 560 millones) en nuevos terrenos, lo que se?ala flujos de capital duraderos. La Compa?ía Nacional de Vivienda (NHC) supervisa actualmente 134.000 unidades en 17 ciudades bajo términos de empresa conjunta que reducen los desembolsos estatales al tiempo que aceleran la entrega. La supervisión a nivel ministerial a través del MOMRAH vincula cada plan maestro a los requisitos del Código de Construcción Saudita 2024, incorporando la sostenibilidad en las líneas base de los proyectos^{[1]Ministerio de Asuntos Municipales, Rurales y de Vivienda, "La Plataforma Etmam Reduce los Plazos de Aprobación," momrah.gov.sa}.

La Adopción Hipotecaria y el Apoyo al Financiamiento de Promotores Incrementan los Lanzamientos

Los subsidios del Fondo de Desarrollo Inmobiliario (REDF) redujeron las tasas hipotecarias efectivas hasta en 3 puntos porcentuales en 2025, elevando las ratios préstamo-valor al 85% para compradores de primera vivienda. Esta red de seguridad financiera ayudó a Dar Al Arkan a impulsar Shams Ar Riyadh y lanzar la torre Etoile by Elie Saab, ambas programadas para finalizar antes de finales de 2026. Retal Urban Development firmó acuerdos con NHC por SAR 1.390 millones (USD 370 millones) y SAR 252 millones (USD 67 millones) que permiten al promotor reciclar los ingresos de preventas en fases sucesivas. Las tasas a un día estables en el Banco Central Saudita evitan picos en el servicio de la deuda y alientan a los bancos a ampliar sus carteras hipotecarias^{[2]Banco Central Saudita, "Informe Trimestral de Hipotecas 2025," sama.gov.sa} .

El Fuerte Crecimiento Poblacional y la Urbanización Sostienen las Necesidades de Oferta

La población de Arabia Saudita superó los 32 millones en 2025, con una tasa de urbanización superior al 84%. Solo Riad podría alcanzar 8,5 millones de habitantes para 2030, lo que implica entre 50.000 y 60.000 nuevas viviendas cada a?o. El papel de Yeda como puerta de entrada al Mar Rojo combina el turismo religioso con la migración permanente, mientras que la contratación en el sector petroquímico en Dammam y Jubail impulsa la demanda en la Provincia Oriental, apoyando la actividad de construcción industrial en Dammam. La política del Impuesto sobre Terrenos Blancos presiona a los propietarios a construir o vender, acelerando la liberación de suelo y contribuyendo a que los apartamentos representen el 68,7% del volumen en 2025^{[3]Autoridad General de Estadística, "?ndice de Costos de Construcción 2025," gastat.gov.sa}.

La Expansión de los Gigaproyectos Impulsa la Demanda de Vivienda para Empleados

El pico de mano de obra en NEOM, Diriyah, Red Sea Global y Qiddiya podría superar los 1,8 millones en 2028. El acuerdo de Fase II de NEOM con Homagic por SAR 2.800 millones (USD 746 millones) cubre 12.000 unidades modulares permanentes construidas con estándares de durabilidad de 50 a?os y certificación LEED Gold. Diriyah Gate y Qiddiya están a?adiendo conjuntos residenciales complementarios para directivos y personal de servicios, mientras que los complejos turísticos de Red Sea Global incrementan la demanda de villas en Yanbu y Umluj. Estos centros anclan microeconomías enteras que sostienen la vivienda incluso después de que la construcción concluya.

Aumento de los Costes de Construcción y Limitaciones de Capacidad

El índice de costes de construcción de la Autoridad General de Estadística avanzó entre un 0,7% y un 1,0% interanual en 2025, a medida que subían los precios del cemento, el acero y la mano de obra cualificada. Turner & Townsend estimó los costes medios de construcción en Riad en USD 3.112 por m?, al alza por la escasez de trabajadores generada por los gigaproyectos concurrentes. Grandes contratistas como Al Bawani y Shapoorji Pallonji alcanzaron sus límites de capacidad incluso después de superar los USD 800 millones en ingresos anuales en Arabia Saudita, lo que obliga a los promotores a incorporar cláusulas de inflación y a realizar pedidos anticipados de materiales con meses de antelación.

La Habilitación de Terrenos y las Conexiones de Servicios Públicos Ralentizan las Entregas

Antes de que se emitan los permisos de ocupación, las comunidades necesitan redes de agua, subestaciones eléctricas y fibra óptica. Las conexiones de la Compa?ía Nacional del Agua para el proyecto Sedra de ROSHN a?adieron entre 6 y 12 meses a pesar de las excavaciones tempranas y los despejes de servidumbres de paso. Saudi Electricity Company enfrenta colas similares de actualización de carga, mientras que los estudios de impacto vial prolongan las aprobaciones de acceso a carreteras entre 3 y 6 meses adicionales. Los promotores están ahora adelantando la infraestructura: ROSHN agrupó los servicios públicos en un contrato Sedra de SAR 1.900 millones (USD 507 millones) para reducir estos riesgos en la ruta crítica.

*Nuestras previsiones consideran los impactos de impulsores y restricciones como direccionales, no aditivos. Las previsiones de impacto reflejan el crecimiento base, los efectos de mezcla y las interacciones entre variables.

Análisis de Segmentos

Por Tipo: Los Apartamentos Dominan, las Villas se Aceleran

Los apartamentos y condominios concentraron el 68,7% del mercado de construcción residencial de Arabia Saudita en 2025, lo que ilustra el imperativo de eficiencia del suelo en los distritos centrales de Riad y Yeda. Proyectos de alta gama como J|ONE de Abdul Latif Jameel Land en Yeda entregaron 242 unidades en 19,5 meses, lo que demuestra por qué los formatos en altura siguen siendo populares entre los jóvenes profesionales. Se prevé que las villas registren la mejor CAGR del segmento, del 6,35%, hasta 2031, a medida que los planes maestros suburbanos y la vivienda ejecutiva de los gigaproyectos elevan la demanda de superficies mayores y espacios exteriores privados. Las fases Sedra de ROSHN combinan casas adosadas de tres dormitorios con villas de cuatro dormitorios y las comercializan a familias que valoran la privacidad pero aún desean un acceso rápido al aeropuerto.

La asequibilidad de los apartamentos se beneficia de los límites hipotecarios que alcanzan el 85% del valor del préstamo, mientras que la financiación de villas suele limitarse al 75%, lo que inclina a los compradores más jóvenes hacia la vivienda vertical. La oferta también se alinea con los objetivos energéticos del Código de Construcción Saudita; las paredes compartidas reducen las cargas de refrigeración en un clima donde el aire acondicionado puede representar hasta el 60% del consumo eléctrico doméstico. Por el contrario, los constructores de villas se diferencian mediante fachadas de ahorro energético y fontanería de bajo caudal que reducen las facturas de servicios públicos en un 18% y un 17% respectivamente, frente al parque antiguo, tal como se demostró en el contrato Sedra de Shapoorji Pallonji. La elección de dise?o, las preferencias de estilo de vida y las condiciones de financiación mantienen, por tanto, ambos formatos en juego, pero los apartamentos mantienen la ventaja numérica mientras que las villas superan en crecimiento.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles con la compra del informe

Por Tipo de Construcción: La Obra Nueva Domina, la 搁别苍辞惫补肠颈ó苍 Crece

Los proyectos nuevos captaron el 84,5% de la participación del mercado de construcción residencial de Arabia Saudita en 2025, impulsados por el objetivo anual de 300.000 unidades de la Visión 2030. La tramitación digital de permisos Etmam redujo los ciclos medios de aprobación a 45 días, permitiendo a ROSHN adjudicar SAR 1.500 millones (USD 400 millones) de nuevas obras en Sedra en enero de 2026. Las renovaciones están emergiendo a una CAGR del 6,41% porque el parque inmobiliario de los a?os 1980-1990 en Al Malaz (Riad) y Al Salamah (Yeda) se enfrenta a plazos de rehabilitación energética del SBC 601. Los propietarios ahora comparan una reforma de USD 1.500-2.000 por m? frente a una construcción de reemplazo de USD 3.112 por m?, optando frecuentemente por mejoras que prolongan la vida útil del activo y elevan los alquileres mediante mejor aislamiento y nuevos sistemas de climatización.

La renovación también recibe un impulso normativo: los proyectos que cumplen los estándares LEED o Estidama disfrutan de permisos acelerados y bonificaciones en servicios públicos, mejorando el perfil de rentabilidad. En distritos consolidados donde el suelo sin urbanizar es escaso, la rehabilitación sigue siendo el único camino hacia el crecimiento de la oferta. Mientras tanto, la demanda en terrenos vírgenes sigue dominando la obra nueva, especialmente en las ciudades satélite de los gigaproyectos y en los planes de vivienda público-privada que agrupan infraestructura y componentes verticales para comprimir los plazos.

Por Método de Construcción: El Convencional Lidera, el Modular Gana Velocidad

La obra convencional en sitio controló el 87,1% de la producción de 2025 gracias al profundo conocimiento de los contratistas del hormigón vertido in situ y la mampostería de bloques. El proyecto de 1.092 unidades de CSCEC en Dammam Sur culminó un mes antes de lo previsto, incluso utilizando la secuenciación estándar de flujo lineal, lo que demuestra que los métodos tradicionales siguen siendo eficaces cuando se optimizan. Las soluciones modulares, sin embargo, crecen a una CAGR del 6,55% a medida que NEOM y ROSHN realizan pedidos masivos de unidades fabricadas en fábrica que cumplen los objetivos de durabilidad de 50 a?os y carbono neto cero. El paquete de 12.000 unidades de la Fase II de NEOM de Homagic opera con un 90% de fabricación fuera de obra, reduce los residuos en el emplazamiento en un 80% y recorta el tiempo del programa casi a la mitad.

Las autoridades sauditas publican ahora guías de aprobación modular, disipando el escepticismo municipal y allanando el camino para la planta de prefabricación nacional de China Harbour Engineering. También emergen modelos híbridos; Shapoorji Pallonji incorpora módulos de ba?o y cocina terminados en estructuras de hormigón vertido convencionalmente, comprimiendo las rutas críticas entre cuatro y seis meses sin necesidad de revisiones completas del dise?o.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles con la compra del informe

Por Fuente de Inversión: Los Fondos Privados Predominan, el Capital Público se Expande

Los promotores privados aportaron el 70,1% del gasto de 2025, una muestra de confianza en la adopción hipotecaria y la demanda del segmento medio. Las torres de lujo de Dar Al Arkan, la alianza público-privada de Retal por SAR 1.390 millones (USD 370 millones) con NHC, y los complejos llave en mano de Abdul Latif Jameel Land se apoyan en preventas más deuda bancaria, lo que permite un rápido reciclaje del capital. Las contribuciones públicas, aunque menores con un 29,9%, están previstas para crecer a una CAGR del 6,31% hasta 2031, a medida que las hipotecas a bajo interés del REDF y los balances del PIF respaldan la vivienda asequible y la infraestructura principal.

La financiación estatal suele asumir los servicios públicos fuera del emplazamiento, reduciendo las barreras de entrada para los promotores verticales privados. Las cuotas de saudización del 30-40% en los empleos públicos anclan adicionalmente los objetivos de empleo, convirtiendo la vivienda en un instrumento de diversificación económica que atrae apoyo transversal.

Análisis Geográfico

El dominio de Riad se deriva de su papel como centro político y empresarial del Reino; la ciudad por sí sola representó el 41,3% del presupuesto de 2025 y continúa atrayendo inversiones en megacomunidades como el proyecto multifase Sedra de ROSHN. Las altas tasas de absorción, las hipotecas respaldadas por el REDF y la proximidad a gigaproyectos como Diriyah Gate sostienen las ventas anticipadas incluso con costos de construcción de 3.112 USD por m?. Los constructores mitigan el riesgo inflacionario mediante la adquisición anticipada de materiales y la integración de componentes modulares para ba?os y fachadas.

Yeda ocupa el segundo lugar, aunque difiere en la composición de la demanda. Los flujos de turismo y peregrinación impulsan los formatos de apartamentos con servicios, mientras que las torres de lujo apuntan a expatriados de alto patrimonio neto que regresan bajo el programa de Residencia Premium. Los precios del suelo son entre un 20% y un 30% inferiores a los de zonas comparables de Riad, lo que otorga a los promotores mayores márgenes de beneficio, apoyando el crecimiento en el mercado de construcción de Yeda. Los permisos tramitados de forma acelerada a través de Etmam acortan la gestación de los proyectos, y los proyectos de uso mixto en el frente marítimo mejoran los indicadores de habitabilidad que elevan el precio por unidad.

El ?rea Metropolitana de Dammam registra el CAGR más rápido del 6,81% debido a que la expansión industrial en el este genera una afluencia continua de trabajadores de cuello blanco y cuello azul. Las nuevas autopistas y las mejoras en el Puerto Rey Abdulaziz potencian el atractivo logístico, mientras que los menores costos del suelo —aproximadamente un 40% por debajo de los terrenos prime de Riad— hacen que las villas de nivel de entrada sean asequibles para los compradores por primera vez. La adopción de soluciones modulares también crece en esta zona; el enfoque de línea de flujo zonificada de CSCEC en Dammam Sur cumplió los plazos estructurales con un mes de antelación, demostrando el valor de la programación digital y la adquisición centralizada en cronogramas sumamente ajustados.