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Frankreich Co-Living-Markttrends und Erkenntnisse

Anhaltender Wohnungsmangel in Gro?st?dten treibt die Nachfrage nach Co-Living an

Frankreichs Wohnungsmangel bleibt strukturell bedingt, und der Druck ist am st?rksten bei jüngeren Bewohnern spürbar, die erschwingliche und flexible Unterkunft in der N?he von Studien- und Arbeitszentren ben?tigen^{[1]Sénat, "Mission D'information Sur Le Logement Des Jeunes," Sénat, senat.fr}. Eine mit dem Senat verbundene ?berprüfung der Jugendbehausung aus dem Jahr 2025 ergab, dass 17 % der Studierenden die Schule bereits abgebrochen hatten, weil sie keine erschwingliche Unterkunft finden konnten, was verdeutlicht, wie der Wohnungsdruck auf die Bildungsergebnisse übergreift. Der Frankreich Co-Living-Markt profitiert von diesem Missverh?ltnis, da m?blierte, verwaltete Residenzen Bewohner aufnehmen k?nnen, die nicht auf die Zuteilung konventioneller Studierenden- oder Sozialwohnungen warten k?nnen. Kürzere Arbeitszyklen verst?rken diese Nachfrage, da Erstanstellungsvertr?ge in Frankreich h?ufig knapp 2 Jahre dauern und viele Berufseinsteiger schlecht zu langen, starren Mietvertragsstrukturen passen. Dies macht Co-Living zu mehr als einem Lifestyle-Produkt, da es auch als Ausweichunterkunft für Studierende, junge Arbeitnehmer und andere mobile Bewohner dient, deren Wohnbedürfnisse sich schneller ?ndern, als das konventionelle Angebot reagieren kann. Der Druck verst?rkte sich, nachdem Wohnungen mit schlechter Energiebewertung ab 2025 st?rkeren Vermietungsbeschr?nkungen unterlagen, was einen Teil des ?lteren Mietwohnungsbestands vom Markt nahm und den Wettbewerb um konforme Einheiten erh?hte.

Hohe Mietkosten steigern die Nachfrage nach erschwinglichem gemeinschaftlichem Wohnen

Hohe st?dtische Mietkosten bleiben eine direkte Stütze für den Frankreich Co-Living-Markt, da viele Bewohner nach Wohnraum suchen, der die monatlichen Gesamt- und Lebenshaltungskosten senkt, und nicht nur die Nettomiete. Die Pariser Beh?rden zitierten eine Situation, in der 1 von 2 Mietern ein Drittel seines Einkommens für Wohnen ausgab, und dieses Kostenniveau erkl?rt, warum gemeinschaftliche Formate relevant bleiben, selbst wenn sie im Vergleich zur reinen Miete mit einem Aufschlag bepreist sind. Das Ende des Pinel-Steueranreizes im Januar 2025 reduzierte auch die Unterstützung für neues Mietwohnungsangebot, was den bestehenden Markt enger machte und den Wert bezugsfertiger Wohnprodukte erh?hte. In der Praxis reduziert Co-Living mehrere finanzielle Belastungen gleichzeitig, da Bewohner keine Einheiten einrichten, mehrere Versorgungskonten er?ffnen oder das gleiche Niveau an Einzugsaufwand finanzieren müssen, das ein normaler Mietvertrag oft erfordert. Das ist wichtig für Hochschulabsolventen und mobile Arbeitnehmer, die zwar ein Einkommen, aber begrenzte Ersparnisse haben, sowie für Studierende, die bereits in einem angespannten Wohnungsumfeld konkurrieren. Das Ergebnis ist, dass der Frankreich Co-Living-Markt nicht nur beim monatlichen Preis konkurriert, sondern auch durch geringere Hürden beim Einzug, was oft die gr??ere Barriere für Kurzzeitmieter ist.

Wachsende Bev?lkerung junger Berufst?tiger und Studierender erweitert die Belegung

Der Frankreich Co-Living-Markt ist eng mit der gro?en Studierenden- und Jungerwachsenenbev?lkerung des Landes verknüpft, da diese Gruppe den st?rksten Bedarf an Mobilit?t, Erschwinglichkeit und m?bliertem Wohnraum hat. Der Senat stellte fest, dass die 18- bis 29-J?hrigen im Jahr 2024 17,6 % der Bev?lkerung ausmachten und 37,4 % der 15- bis 24-J?hrigen in der Hochschulbildung eingeschrieben waren, was die Nachfrage in Universit?tsst?dten und Besch?ftigungszentren konzentriert. Der Cour des Comptes berichtete auch, dass 2,7 Millionen junge Menschen im Alter von 18 bis 30 Jahren im Jahr 2023 Wohnbeihilfen erhielten, wobei die Gesamtunterstützung 4,4 Milliarden EUR (4,8 Milliarden USD) erreichte, dennoch blieb das Unterangebot im gesamten Wohnungssystem bestehen. Betreiber haben sich um diese Nachfragebasis herum skaliert, und The Boost Society signalisierte dies durch die Ausrichtung auf eine deutlich gr??ere nationale Bettenanzahl bei der Expansion der Marken KLEY und Hife. Die Belegung wird nicht mehr ausschlie?lich von Studierenden gepr?gt, da Oqoros Portfoliodaten aus dem Jahr 2025 zeigten, dass junge Berufst?tige Studierende bei der Nutzung von gemeinschaftlichem Wohnen fast einholten, was auf einen breiteren Bewohnermix hindeutet. Diese Verschiebung ist bedeutsam, da sie eine h?here Widerstandsf?higkeit des Frankreich Co-Living-Marktes über akademische Zyklen hinweg unterstützt und die Nachfrage in St?dten mit diversifizierten Besch?ftigungsbasen st?rkt.

Pr?ferenz für flexibles bezugsfertiges Wohnen f?rdert die Marktakzeptanz

Der Frankreich Co-Living-Markt profitiert auch von einer st?rkeren Pr?ferenz für Wohnraum, der m?bliert, digital verwaltet und ab dem Einzugstag sofort nutzbar ist. Reformen am Bail-mobilité-Rahmen im Jahr 2025 weiteten die Anspruchsberechtigung auf Fernarbeitende, pflegende Angeh?rige und Berufswechsler aus, und sp?tere ?nderungen verl?ngerten die m?gliche Belegungsdauer für einige besch?ftigungsbezogene Aufenthalte. Diese rechtliche Ausweitung verbesserte die ?bereinstimmung zwischen flexiblen Mietvertragsstrukturen und den Gesch?ftsmodellen der Betreiber, da Co-Living auf kürzere Belegungszyklen ohne die Reibung herk?mmlicher langer Wohnmietvertr?ge angewiesen ist. Verwaltete Co-Living- und Studierendenresidenzen erzielen Inklusivmieten, die 10 % bis 15 % über vergleichbaren lokalen Marktangeboten liegen, was die Nachfrage nach Komfort, Dienstleistungen und Flexibilit?t statt nur nach Wohnfl?che widerspiegelt. Betreiber, die Bewohner-Apps, digitales Check-in und Serviceschichten hinzufügten, erzielten ebenfalls eine starke Belegung, wobei The Babel Community im Jahr 2024 eine Belegungsrate von 94 % in seinem Portfolio meldete. Dies unterstützt eine breitere Bewegung im Frankreich Co-Living-Markt hin zu Produktqualit?t und betrieblicher Einfachheit, nicht nur zum niedrigstm?glichen Einstiegspreis.

Strenge Miet- und Mieterschutzregeln schr?nken die Marktflexibilit?t ein

Die wichtigste regulatorische Herausforderung für den Frankreich Co-Living-Markt besteht darin, dass das Produkt noch immer in rechtlichen und politischen Kategorien angesiedelt ist, die nicht speziell dafür entwickelt wurden. Die franz?sische Regierung best?tigte im Januar 2026, dass sie keinen eigenen Rechtsrahmen für Co-Living schaffen werde, was einen Weg zur Kl?rung versperrte und die Betreiber dazu zwang, unter bestehenden Mietregeln zu arbeiten. Paris erh?hte dann das politische Risiko durch die Verabschiedung einer Null-Kohlenstoff-Resolution im November 2025, die zwar nicht bindend war, aber eine h?rtere Haltung gegenüber neuen Projekten signalisierte. Ein im selben Monat eingereichter Gesetzentwurf des Senats schlug ?ffentliche Register, Vorabgenehmigungen und strengere Mietpreiskontrollma?nahmen für Co-Living-Residenzen vor, was darauf hindeutet, dass sich die Debatte über eine einzelne Stadt hinaus ausweitet. Dieser Druck betrifft nicht alle Betreiber gleicherma?en, da Managementvertragsmodelle weniger direkte Mietexposition aufweisen als Modelle, die auf langfristigen Mietverbindlichkeiten aufgebaut sind. Dennoch h?lt das Fehlen eines eigenen Rahmens das Compliance-Risiko erh?ht und kann Expansionsentscheidungen im gesamten Frankreich Co-Living-Markt verlangsamen.

Planungs- und Bebauungsvorschriften verz?gern neue Co-Living-Entwicklungen

Planungsregeln sind eine weitere Bremse für den Frankreich Co-Living-Markt, da kommunale Bebauungssysteme nach wie vor Schwierigkeiten haben, Projekte zu klassifizieren, die Privatzimmer, gemeinsame Einrichtungen und Serviceelemente verbinden. Der vorgeschlagene Gesetzentwurf des Senats würde es lokalen Beh?rden erm?glichen, Co-Living direkter zu verfolgen und zu regulieren, und k?nnte sogar geografische Obergrenzen in dicht besiedelten Gebieten unterstützen, wenn der lokale Widerstand stark bleibt. Frankreich verabschiedete 2025 ein Gesetz zur Erleichterung der Umwandlung von Büros in Wohnraum, was Betreibern den Zugang zu mehr Geb?uden für adaptive Umnutzung erleichtert, aber der Umwandlungsweg beinhaltet nach wie vor Genehmigungsverfahren und gestalterische Komplexit?ten, die die Fertigstellung verz?gern k?nnen. Adaptive Umnutzung ist bereits ein zentrales Element einiger Betreiberstrategien, und The Babel Community gab an, dass rund 80 % seiner Projekte diese Art der st?dtischen Wiederverwertung beinhalteten. Diese Projekte k?nnen wertvolle zentrale Lagen erschlie?en, bringen aber auch h?here Planungsunsicherheit, mehr technischen Aufwand und einen langsameren Weg zu Einnahmen mit sich. Das bedeutet, dass der Frankreich Co-Living-Markt weiter wachsen kann, dies aber h?ufig durch gestaffelte Pipelines statt durch schnelle, volumenstarke Projekteinführungen in den engsten st?dtischen Kernen tun wird.

*Unsere Prognosen behandeln die Auswirkungen von Treibern und Einschr?nkungen als richtungsweisend und nicht additiv. Die Wirkungsprognosen berücksichtigen Basiswachstum, Mischungseffekte und Wechselwirkungen zwischen Variablen.

Segmentanalyse

Nach Immobilienkonfiguration: Privatzimmer führen, Studios / Gesamteinheiten gewinnen bei Langzeitaufenthalten an Bedeutung

Privatzimmer hielten im Jahr 2025 einen Anteil von 41 % am Frankreich Co-Living-Markt, was sie in der führenden Position hielt, da sie eine praktische Balance zwischen individueller Privatsph?re und effizienter Nutzung der Wohnfl?che bieten. Dieses Format entspricht nach wie vor dem Kernversprechen von Co-Living, da es den Bewohnern einen pers?nlichen Schlaf- und Arbeitsbereich bietet und gleichzeitig gemeinsame Küchen, Aufenthaltsr?ume und Gemeinschaftseinrichtungen beibeh?lt. Es erm?glicht Betreibern auch, die Bettendichte aufrechtzuerhalten, ohne vollst?ndig auf Schlafsaalkonzepte umzusteigen, die für Berufst?tige weniger attraktiv sind. Gemeinschaftszimmer bleiben für günstigere Angebote relevant, stehen aber unter zunehmendem Substitutionsdruck durch andere flexible Wohnformate, die preislich mithalten k?nnen und gleichzeitig mehr Unabh?ngigkeit bieten. Dieser Druck wird Gemeinschaftszimmer wahrscheinlich in wirtschaftsorientierten Angeboten wichtig halten, aber in Premium-Objekten, wo Privatsph?re ein st?rkerer Teil des Wertangebots ist, weniger zentral machen.

Die schnellere Ver?nderung vollzieht sich bei Studios / Gesamteinheiten, wo die Frankreich Co-Living-Marktgr??e für dieses Format bis 2031 voraussichtlich mit einer CAGR von 15,2 % steigen wird. Diese Verschiebung spiegelt den breiteren Mietermix wider, der nun in den Frankreich Co-Living-Markt eintritt, insbesondere Fernarbeitende und Berufst?tige, die Autonomie in einem verwalteten Geb?ude wünschen. Die ?nderungen am Bail mobilité im Jahr 2025 weiteten den rechtlichen Weg für diese Bewohner aus und erleichterten die Strukturierung kürzerer, m?blierter Aufenthalte. Premium-Marken wie Hife und Bikube treiben diese Konfiguration auch voran, indem sie st?rker in sich geschlossene Privateinheiten mit gro?en Ausstattungszonen und Serviceschichten kombinieren, die das Gemeinschaftselement erhalten. Das ECLA-Projekt Lille-Lomme mit 787 Betten und einer Er?ffnung im Sommer 2026 zeigt, wie zweckgebaute Objekte h?here Umweltstandards und umfangreichere Ausstattungspakete in diesen Teil des Frankreich Co-Living-Marktes bringen.

Nach Gesch?ftsmodell: Dominanz des Asset-Light-Hauptmietvertrags / Mietarbitrage und der Wendepunkt beim Managementvertrag

Asset-Light-Hauptmietvertrag / Mietarbitrage hielt im Jahr 2025 nach Gesch?ftsmodell einen Anteil von 44 % am Frankreich Co-Living-Markt, was ihn als führende Struktur für das Betreiberwachstum beibehielt. Dieses Modell ist attraktiv geblieben, da es Betreibern erm?glicht, das Bewohnererlebnis und die Einnahmen zu kontrollieren, ohne das Geb?ude zu besitzen. Es eignete sich auch für eine Phase, in der Betreiber weiter skalieren wollten, auch als die Investitionsbedingungen für direkte Entwicklungen weniger günstig wurden. Operativ unterstützt das Modell einen schnelleren Markteintritt in St?dten, wo die Kernherausforderung nicht die Bewohnernachfrage ist, sondern die Geschwindigkeit der Sicherung geeigneter Objekte und deren Markteinführung. Das erkl?rt, warum es im Frankreich Co-Living-Markt noch immer Gewicht hat, auch wenn das Finanzierungsumfeld selektiver wird.

Die deutlichste Richtungsbewegung geht nun zu Managementvertr?gen, die bis 2031 voraussichtlich mit einer CAGR von 14,90 % wachsen werden. Die Managementvertr?ge sind eine wichtige strategische Verschiebung, da sie die Interessen von Eigentümer und Betreiber enger aufeinander abstimmen und die Bilanzexposition des Betreibers im Vergleich zu mietlastigen Strukturen reduzieren. Die ?bernahme von Urban Campus durch Goldman Sachs Asset Management, die im M?rz 2026 angekündigt wurde, best?tigte diese Sichtweise, da der Plan der Plattform die Expansion durch managementvertragsgeführtes Wachstum in Frankreich und benachbarten M?rkten betonte. Diese Transaktion ist bedeutsam, da sie zeigt, dass institutionelles Kapital nach wie vor langfristigen Wert im Frankreich Co-Living-Markt sieht, wenn das Betriebsmodell leichter und skalierbarer ist. Das Eigenentwicklungs- und Betriebsmodell bleibt für gro?e Gruppen wie Vinci Immobilier und UXCO relevant, die l?ngere Projektzyklen und h?here Kapitalverpflichtungen unterstützen k?nnen. Dennoch ist es nicht das Format, das die n?chste Expansionsphase antreibt.

Nach Preissegment: Mid-Scale-Mehrheit verdeckt einen Premium- / Luxus-Durchbruch

Mid-Scale-Co-Living hielt im Jahr 2025 einen Anteil von 52 %, was zeigt, dass der Frankreich Co-Living-Markt noch immer in Praktikabilit?t und Erschwinglichkeit verwurzelt ist und keine enge Luxusnische darstellt. Dieses Segment spricht Studierende und Berufseinsteiger an, die verwalteten Wohnraum ben?tigen, aber preisbewusst bleiben. Es ist auch der direkteste Ausdruck der ursprünglichen Rolle von Co-Living als Brücke zwischen teuren konventionellen Mietwohnungen und unterversorgten Studierendenunterkünften. Economy-Formate bedienen weiterhin kostenbewusste Nutzer, insbesondere au?erhalb der teuersten Bezirke, aber der Margendruck wird schwerer zu ignorieren, wenn Erwerbs-, Compliance- und Renovierungskosten weiter steigen. Das bedeutet, dass Mid-Scale die Volumenbasis des Frankreich Co-Living-Marktes bleibt, auch wenn sich das Produkt nach oben entwickelt.

Das Premium- / Luxus-Segment ist das herausragende, da es bis 2031 voraussichtlich mit einer CAGR von 15,50 % wachsen wird, der schnellsten Rate im Segmentset. Verwaltete Residenzen in diesem Segment verlangen h?ufig Inklusivmieten, die 10 % bis 15 % über vergleichbaren lokalen Optionen liegen, was durch Versorgungsleistungen, Wellness, Coworking-Fl?chen und kuratierte Dienstleistungen und nicht allein durch die Einheitsgr??e gerechtfertigt wird. Diese Verschiebung ver?ndert auch die Positionierung des Frankreich Co-Living-Marktes, da Premium-Angebote leichter als differenziertes Wohnprodukt zu verteidigen sind als als Umgehungsl?sung für mietpreisgebundene Mainstream-Mietwohnungen. Die bevorstehende ECLA-Residenz in Bordeaux, die für August 2026 geplant ist, spiegelt diese Bewegung mit RE2020-Konformit?t, BREEAM-Zertifizierung, m?blierten Einheiten und einem integrierten Ausstattungspaket wider. Im Wesentlichen ist das obere Ende kein Nebensegment mehr, da es zu einem der deutlichsten Wege wird, auf denen Betreiber Margen schützen und die Bewohnerbasis des Frankreich Co-Living-Marktes erweitern.

Nach Endnutzer: Studierende sichern das Volumen, Berufst?tige treiben den Wert

Studierende machten im Jahr 2025 53 % der Frankreich Co-Living-Marktgr??e aus, was best?tigt, dass die Studierendennachfrage die Gesamtbelegung nach wie vor verankert. Der Grundgrund ist einfach, da Frankreich weiterhin eine gro?e Lücke zwischen der Anzahl der Studierenden und der dedizierten Wohnkapazit?t aufweist. Rund 3 Millionen Studierende konkurrierten um knapp 450.000 Betten, von denen nur 150.000 im privaten Sektor waren, was die anhaltende Bedeutung privater Unterkunftsanbieter unterstreicht. Der Studierendenwohnungsmarkt zog 2025 starke Investitionen an, was darauf hindeutet, dass institutionelles Kapital diese Nachfragelücke nach wie vor als dauerhaft betrachtet, auch wenn der breitere Co-Living-Investitionsappetit uneinheitlich bleibt. Im Frankreich Co-Living-Markt bleibt die Studierendennachfrage daher die wichtigste Volumenbasis und der zuverl?ssigste Belegungsanker.

Berufst?tige sind die am schnellsten wachsende Nutzergruppe mit einer bis 2031 prognostizierten CAGR von 14,88 %. Ihr Wachstum ist mit Arbeitsmobilit?t, kürzeren Berufseinsteigerphasen und einer st?rkeren Pr?ferenz für m?blierten Wohnraum verbunden, der kürzere Einrichtungszeiten erfordert. Die Ausweitung des Bail mobilité im Jahr 2025 weitete auch die Anspruchsberechtigung auf mehr mobile Erwachsene aus, was die rechtliche Eignung für diese Bewohnergruppe st?rkte. Betreiber wie Hife und Ecla reagieren darauf, indem sie gr??ere Privatformate und Einrichtungen anbieten, die auf Arbeit, Wellness und Komfort ausgerichtet sind, statt auf einen rein studentischen Lebensstil^{[2]Banque des Territoires, "ECLA Lille Lomme, Une Nouvelle Résidence ?tudiante Innovante," Banque des Territoires, banquedesterritoires.fr}. Das bedeutet, dass Berufst?tige zu einem Werttreiber für den Frankreich Co-Living-Markt werden, auch wenn Studierende weiterhin den Gro?teil der Basisnachfrage liefern.

Geografische Analyse

Paris entfiel im Jahr 2025 auf 42 % des Umsatzes und war damit die gr??te geografische Region im Frankreich Co-Living-Markt. Diese Position resultierte aus der starken Nachfragebasis der Stadt, ihrer Konzentration an Studierenden und jungen Berufst?tigen sowie ihrem frühzeitigen Vorsprung bei der Pr?senz von Betreibern. Paris und die umliegende Region boten zudem den gr??ten Pool an Geb?uden, die für eine verwaltete Wohnnutzung umgewidmet werden konnten. Die Expansion von The Babel Community im Jahr 2025 umfasste eine Wohnanlage mit 245 Einheiten in Saint-Quentin-en-Yvelines, was zeigt, dass Betreiber bereits in die weitere Pariser Region vordrangen, um in der N?he der Hauptstadt zu bleiben und gleichzeitig die direkte Exposition gegenüber Beschr?nkungen im Stadtzentrum zu reduzieren^{[3]Après-demain SA, "Après-Demain SA And The Babel Community, An Alliance To Promote Co-Living In France," Après-demain SA, apres-demain.com}. Paris bleibt daher die Ankerregion des Frankreich Co-Living-Marktes, doch sein Expansionspfad ist nun st?rker auf den Vorortbereich ausgerichtet und selektiver als zuvor.

Lyon, Bordeaux und Lille bilden nun die n?chste Ebene strategischer Bedeutung. Diese St?dte verbinden Studierendennachfrage mit wachsender Attraktivit?t für mobile Arbeitskr?fte und bieten Betreibern eine ausgewogenere Bewohnerzusammensetzung über das gesamte Jahr hinweg. Lille gewinnt durch gro?formatige, eigens errichtete Best?nde an zus?tzlicher Sichtbarkeit, und das Projekt ECLA Lille-Lomme wird 787 Betten mit einer Er?ffnung im Sommer 2026 hinzufügen. Bordeaux wird im Frankreich Co-Living-Markt ebenfalls sichtbarer, da gro?e Betreiber dort expandiert haben und Premium-Projekte in Betrieb gehen. Lyon bleibt aus denselben Gründen bedeutsam, teilt jedoch auch einen Teil der regulatorischen Zurückhaltung, die in Paris zu beobachten ist. 

Marseille hat sowohl lokale als auch internationale Betreiber angezogen, was darauf hindeutet, dass die Stadt als skalierbare Standort für verwaltetes Wohnen und nicht lediglich als peripheres Experiment betrachtet wird. Montpellier folgt mit einem neuen Hybridprojekt, das Wohnen, Coworking und Gemeinschaftsfl?chen kombiniert, was der Produktausrichtung entspricht, die sich nun im gesamten Frankreich Co-Living-Markt verbreitet. Diese regionale Verschiebung bedeutet nicht, dass Paris an Relevanz verliert. Sie bedeutet, dass das künftige Angebotswachstum in Richtung St?dte umgeleitet wird, in denen Genehmigungen praktikabler sind, der Wettbewerb weniger dicht ist und verwaltetes Wohnen mit weniger politischen Hürden skaliert werden kann.